北京买房：理清思路，购房建议1249

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我现在是海淀工居，积分99，回龙观老房70平，市场价300多吧，如果卖掉到手200w。在犹豫有没有必要换到海淀，主要是为了孩子上学。可如果换的话将来是不是影响落户啊？但如果不换的话明年孩子上学就受影响了，现在是两头为难。想听听您的建议。

A：

1、我的建议肯定是先解决户口了。我一般在把事情排序的时候先分类，重要且紧急的先做，然后是重要不紧急的，再之后是紧急不重要的。

2、在这件事上我认为户口是重要不紧急的，有了户口就踏实了，甭管转学还是将来跨区中考都行。否则就算现在到了海淀，在工居的条件下买了学区房也未必能进入对口学校，大概率是普小，那买学区房的意义就降低了，没发挥出学区溢价的作用。

而回龙观的学校并不差，生源也净是码农子弟，综合看下来至少不弱于海淀中等。昌平所差的是没有顶级高中，否则以昌二的成绩是有资格涨出学区溢价的。

也就是说在回龙观上学不算吃亏，而对于择校来说更重要的是中学。那就等户口下来了再办呗，到时候看用哪种渠道和方式了。

3、反正我认为孩子上学是挺紧急的，但重要性不如户口。既然是二者不能兼顾，那就先解决最重要的呗。

4、当然另外也看预算，如果预算高的话也可以先换房，这是附加了一个保值的功能。然后就看什么时候拿到户口了，今年多少分来着？110左右吧，这我不太熟，要不然再咨询一下对积分落户熟悉的吧。

仅供参考。

二

Q:

章哥您好，想请问下朝阳区的丽都一号小区性价比怎么样？保值率高吗？

A：

1、性价比应该正常吧，租售比大概率是北京平均值。反正我前两年算过两居室的，租售比基本都是700左右，正常值。

2、保值率也中等，谈不上高，但这些年也可以算没落后什么。这看价格不就知道了，这么好的小区9万多块钱，跟同经度的望京相比是不是略低了？如果没走弱的话应该在10万+，11万左右吧。但这跟小区本身的关系不大，主要就是这些年地段儿不是太受追捧了，被望京等地抢走了份额。

3、总之挺好的小区，相对来说自住更合适，保值方面也未必落后，真要是板块价值提升的话也有再次受追捧的可能。

仅供参考。

三

Q:

想咨询个问题。就是目前我们有一套北四环房子。老大二年级，老二一岁。后面幼儿园。孩子学区一般，初中陈经纶嘉铭。目前在考虑要换朝外学区房还是买个小两居二套问题。

买学区房的话担心房价下跌。买二套目前北京20％首付。但我们也只能小两居。朝外那边离我们住的这边有点距离。所以想问问直接卖一套买一套学区房合适，还是直接买二套学区房小两居合适。

A：

1、看预算呗，朝阳区的特色是学区房的溢价大部分由老小区承担，总价高的宜居小区溢价相对低，总计在千万以上的还就没什么溢价了。

所以如果是卖房后的总价高那就一步到位，连学区带居住的各项都算兼顾。如果卖房后的预算不太高，那就买个普通的吧，以为溢价降不下太多，索性节省资金也降低风险。毕竟明年之后就是入学低谷期了，朝外的普通学区房在17630的时候有过大幅波动先例，没必要增加风险。

2、不过多说一句，陈经纶嘉铭的成绩相当好了，尤其东区，在朝阳可以说排名在朝外后面，但也是很强的头部校。小学不是嘉铭学区吧？那房子就应该没有溢价，居住的性价比正常。

那以现有的不是嘉铭一贯制的学区，换到朝外最好是买总价高的，溢价降下来才算合适。否则意义就不是太大了，学区没提升太多，但房子居住的性价比下来了，不是太划算吧。

仅供参考。

四

Q:

我在通州工作，我老公在丰台中轴路，我们现在的房子在西红门小两居，我通勤很不方便。现在单位要搬到北七家，我想要不就换房吧，要不然更没法上班了。

现在这套能卖到手180万，积蓄70万，您觉得换到哪里合适？未来科学城的名佳花园怎么样？同事说只是自住合适，升值很差，是真的吗？您建议哪里，主要是交通方便，性价比高升值好就行，学区不强求。

A：

1、这我真不好建议，通勤角度只能看自己的感受。从大兴换到昌平，那你老公到丰台上班也挺不方便的吧？这还是自己体验一下吧，外人不好建议。

2、名佳花园，你这同事说的大致差不多。升值倒也不能说很差，只能说是在这些年略落后了大盘，不落后的话应该在均价5万左右或出头儿为合理。生命科学园的规划面积比较大，拉不动太多的小区。到目前为止，地铁沿线房龄新的小区保值都还行，离的远的老小区不太占优势，自住为主吧。

3、其他没什么建议，只是提醒一句，性价比的高低可以用租售比来计算和比较，租金高的意味着性价比高。但这和升值好是有冲突之处的，升值越好的租金越低，所以在预算不太高的情况下只能二者选其一，不好兼顾。这还是先自己看看吧。

仅供参考。

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