大面积增加宅地！广州罗冲围片区，最新规划曝光！

罗冲围，正在谋划一场“蝶变”。

日前，广州市湾区新岸（罗冲围片区）城市更新单元详细规划公布，片区大面积增加住宅、绿地公园、商业用地。

01

19块宅地、226万平建面

罗冲围片区大幅度调整规划

最近，广州规自局发出公示，湾区新岸（罗冲围片区）内的规划有所调整。

根据白云区人民政府的信息，广州市湾区新岸（罗冲围片区）位于广州主城区西部出入口，是西联广佛同城的战略桥头堡，珠江水岸第四个“十公里”。

早些时间，片区项目已经正式开拆，白云摩配城和松南牌坊均已动工拆迁，预计年底交地50万㎡，完成50亿固定资产投资。

作为湾区新岸最重要的一环，它的拆迁可谓一举多得。

一方面，可以有效改善城市界面落后、人口密集和道路通行效率较低的问题。

另一方面，也能引导产业转型升级，将原有的摩配批发市场升级成为摩配交易展示中心，整体实现松溪片区摩配产业集群跃升。

而这次，片区规划的优化，则进一步彰显了它的野心：既要宜业，也要宜居！

（注：该图仅为示意图，只显示涉及调整内容，不涉及调整的内容不显示，方案以最后审批为准。）

原先片区内以村镇用地和公共设施用地为主，但规划调整后，有几个优势更加凸显：

1、宅地大幅增加，增加了片区未来的新盘供应量。该次挂网的松溪南片区规划总用地面积约112.48万平方米，规划总建筑面积约226.74万平方米，一共有19块宅地！

相比较此前宅地、商地、商住地、学校、绿地互相穿插的情况，罗冲围的新版本，对于住宅区、工商业区、绿地景观区有了较为明确的划分。

北面为产业区域，中间为集中的住宅区和学校，西侧则是商住混合用地。

图源：广州PLUS

2、交通路网优化，不仅打通对外通道，而且内部路网也更密集，提升出行便利性。

3、优化河涌长度，增设了公园绿地，设置慢行步道，促进社区互动和社交联系。原本被诟病的河涌，将会成为河边公园。未来，松溪片区的住宅要么是滨水，要么是望江，生活环境全面大升级。

尤其是对于西南面的珠江边以及东面两条河涌的改造，将打造带状公园绿地，设置慢行步道，增加城市家具、运动休闲等公共设施，营造一个开敞空间。

4、增设医院、学校、社区中心，提升配套成熟度。

不难看出，规划调整的核心目标是很明确的：在增加宅地的同时提升宜居性，长远看来，自然能提升片区楼市价值。

如果说以前的湾区新岸（罗冲围）以量闻名，或许不久之后，它的价格也会快速抬升。

02

片区更新改造，如期进行！

近日，罗冲围旧改举行誓师大会，冲刺930开工。几乎同一时间，改造范围内福星摩配市场发布清场通知，7月6起围蔽清拆。

当旧改全面推进，城市界面进一步优化，宅地增加，整个湾区新岸都将改头换面。

早在2014年，市政府就印发过《罗冲围片区更新改造工作方案》。其中，华侨糖厂、广州大学纺织服装学院地块等项目收储工作列入工作计划。然而，后来旧改进度一直比较缓慢。

2017年，市府回复居民提问时表示，由于“近年白云区在进行水源保护区和土地利用总体规划的调整”，受此影响，罗冲围片区更新改造项目因无法通过环境影响评价而处于停滞状态。

直到2020年，华侨糖厂地块用地性质改为新型产业用地，并由华为竞得，罗冲围旧改的前景才逐渐明朗。白云区府官网原文显示：“该地块的成功出让，为打造广州西岸，建设西部科技创新走廊按下加速键。”

后来的故事大家都比较清楚了。罗冲围旧改成为广州城中村改造四大重点片区之一，并且在2024年1月30日获得国家开发银行全国首笔城中村改造专项借款1亿元，标志着广州贯彻落实党中央、国务院积极稳步推进城中村改造决策部署，取得实质性成效。

在2023年6月发布的《广州市白云区国土空间总体规划（2021-2035年）草案公示》中，罗冲围片区的定位还是“广州西岸活力滨江区”。

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再造一个珠江新城

7月底，广州市委全会首次把罗冲围片区“广州西岸”定义为“湾区新岸”。片区的咖位，直接从市级别，跃升为湾区级别。

“广州白云发布”起的调子同样很高，称之为“下一个珠江新城”。这种提法多见于媒体，官方定调还是比较少见。

这不禁让人想问，湾区新岸的底气何在？

其实，湾区新岸板块有着许多得天独厚的优势。

板块西临珠江西航道，独占白云20KM滨江航道中的17KM，江面最宽达800米；

东邻广州白云站，亚洲最大的TOD大型综合交通枢纽，占地约263万㎡，相当于广州南站的4倍体量，站场规模为11台24线，接驳6条地铁线，总投资额高达440亿元，预测2030年旅客年发送量2731万人次。

北承白云湖数字科技城，定位“数字中国”实践高地、粤港澳大湾区协同创新试验区、广佛同城数字经济创新示范区的千亿级数字经济航母，数字产业集聚效应日益突出。

南接白鹅潭商务区，广州市重点培育五大世界级地标商圈之一，白鹅潭大湾区艺术中心（即“三馆合一”）已经开馆，广州首座万象城官宣落地，国际一流商业地标雏形尽显。

放眼广州，这种条件也相当稀缺。也难怪能有喊出“第二个珠江新城”的雄心壮志。

难能可贵的是，湾区新岸的城市配套与产业落地都在不断提速。

交通方面，千呼万唤的十三号线二期土建完成83%，预计2025年开通，届时将极大填补片区轨交空白。途径槎头站的12号线土建进度达85%，今年有望分段开通。

广佛大桥一期效果图

广佛大桥一期开通在即，将有效分流金沙洲大桥过江车流量，缓解金沙洲的交通黑点；片区居民翘首以盼的沉香大桥，日前也正式获批环评。

产业升级方面，国际贸易服务中心和数字科技总部核心双轮驱动。

华为研发中心计划从事智能汽车、云计算及物联网等领域的研发，加速ICT（信息与通信技术）在广州各产业的应用，抢占两化融合（即工业化和信息化深度融合）、智慧城市、5G等产业战略高地，打造成为“双区”建设、“双城”联动的示范项目。

04

华为9月竣工交付！

东风已至，罗冲围冲刺同步开工

今年7月初，华为广州研发中心一期项目办公区宣布将在今年9月整体竣工交付。

项目占地面积约11.93万平方米，总建筑面积约30.5万平方米，包含8栋研发楼、1栋酒店，建成后可容纳约5000人研发办公。

这是华为在广州的首个项目，能否顺利投用对接下来可能的其它合作项目落地，是一个模范作用。

华为在松山湖的故事，我们都知道了。

华为研发中心实拍 |广州楼市发布 摄

从规划上看，罗冲围就是为了华为量身打造的。

而对后者来说，华为刮来的东风，是其启动的最佳时机。

目前，罗冲围已经在做最后的冲刺了，首开首拆范围，正是选择了华为旁的摩配城，进行了征地。

▲松溪片区

目前，罗冲围的城中村改造专项借款已经落地，首笔放款15亿元，资金用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。

此前，罗冲围片区的拆补方案引起了巨大争议，但官方的决心很大，未来会“依法征收、净地出让”。

罗冲围的操盘方为广州湾区新岸城市开发投资有限公司，背后是三家国企珠江实业、白云城市开发投资集团、机场建投集团。

官方之所以选定罗冲围为做地先锋，除了有华为的因素外，也与片区难度有关。

看看几个竞争对手，天河环五山和海珠新中轴的拆补方案，相当难敲定，火车站片区还涉及到国铁升级改造...

罗冲围片区则相对纯粹，进行产业升级、交通改善、生活水平的全面提升。

有华为研发中心，规划上最难的产业部分，已经解决了。

接下来，就看开发商在罗冲围片区，如何造出一个新城了。

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本文来源：广州市规自局网、合富研究院、广州楼市发布、广州PLUS、公开信息等

本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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