上海楼市的趋势变了

　　6月份 上海二手房网签量2.6万套，实现了近3年的新高。

　　7月份尽管行情“急转直下”，但是仍然有希望实现近2万套的网签量。

　　而去年7月份上海网签只有1.4万套，依然是大幅度的上涨。

　　面对这样的楼市成绩，很多人的感受依然是非常迷茫。

　　看不到楼市的未来，也不清楚上海楼市的走向。

　　这种对于未来的不确定性，让大家对楼市只有畏惧。

　　上海楼市确实是变复杂了，但是当下市场也出现了很清晰的路径。

　　结合具体的楼市表现和二十届三中全会的定调。

　　上海楼市6个短中长期趋势一次性说清楚，给大家一点点参考。

　　上海全面进入去库存模式。

　　上海的二手房库存从2021年开始持续攀升，目前在20万套挂牌量的高位横盘。

　　大家的房子不好卖，就是全市的挂牌量一直下不去。

　　成交又集中在老破小单一品种，成交结构上不够合理，各种产品自然都不好卖。

　　现在就是买家的选择多，自然是看得多出手的少。

　　成交不能持续放量的话，二手挂牌量始终是 房东最大的 阻碍。

　　事实上不仅是二手房，上海的新房库存也有了大幅度的增长。

　　7月份上海的新房住宅库存来到了6.9万套的水平，去年同期还是4万多套的水平。

　　按照今年上半年上海每个月4000套的成交水平，这新房要17个月才能消化掉。

　　二去年4万套只要7个月左右的水平。

　　说明库存增长的同时，新房也没有那么好卖了。

　　尽管527新政为新房市场带来了不少客户，但是郊区新房难卖的境况还没有真正转变。

　　今年上海土地大幅度削减供应，确实是正确的做法。

　　但是短期内不能导致所谓的上海无房可买。

　　那只是少数热销区域可能无房，大量的库存房源依然可供选择。

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　　大额资金避险情绪严重。

　　上海楼市除了老破小就是豪宅市场疯狂成交。

　　很现实的问题，就是市场的资金找不到出口。

　　最直观的现象，就是普通人“报复式”存钱。

　　最核心的问题，就是资产荒。

　　普通人现在2个点的大额存单都要抢，可是在2020年的时候，相关新闻还是4个点以上的大额存单找不到了。

　　过去几年暴露了太多的投资问题。

　　股票亏钱、基金亏钱、P2P亏钱、理财亏钱、房子“买错了”同样亏钱，现在就连茅台喝奢侈品都不好卖了。

　　真实演绎，靠运气赚来了，靠手气亏掉。

　　对于有钱人而言，能够承载大额资金，还相对稳定的资产，那就是一线城市的豪宅了。

　　为什么现在的上海豪宅还能接得住这些资金，尤其是新房和二手豪宅成交都不错。

　　一是因为上海新房豪宅在限价的影响下，一直是低估值状态，至今仍没有真正回归到市场价格。

　　对于有钱人来说安全垫高。

　　二是二手豪宅房东开始接受现实，主动去杠杆去溢价，打折出售。

　　同样对于有钱人来说捡漏空间大，毕竟豪宅降价都是千万级别的。

　　其实反应出的是大家对于买房的预期变了，我不要求你大涨，你别猛跌就行了。

　　可以预见，中短期内，豪宅市场依然或延续火热的态势，核心区土拍会持续出现新地王。

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　　上海的落户政策可能要继续放松了。

　　上海一直是低生育率城市，事实上从很多年前就已经成为了移民城市。

　　在人口自然增长率为负的这两年，上海常住人口增长，全部依赖于落户，甚至流动人口并没有增长。

　　上海过去几年相继放松应届生落户、人才落户、居转户要求等。

　　其实也是在为人口变化局面提前做准备。

　　这次三中全会提出了，“推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度”。

　　一定程度上就是更加强调人户一致性，在哪里常驻就是哪里户口。

　　目前很多二线城市都已经全面放松落户要求，尤其是只要买了房户口随便落。

　　你要说上海一点压力没有那是不可能的。

　　上海户籍人口老龄化率大概37.4%，五大新城还有很大的人口导入缺口，江浙的城市全部是接近0门槛抢人。

　　上海落户条件大概率是中长期宽松。

　　目前上海上一版的居转户落户政策即将在2024年底到期，又到了政策续期的特殊时期。

　　如果按照目前的经济和就业局面，新的居转户政策不排除大力度放松的可能。

　　上海大概率进一步取消限购。

　　本次二十届三中全会，关于房地产调控最核心的一句话：

　　充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。

　　市场的成交量不够高，说明还是需求没有充分调动起来。

　　一线城市打开限购政策就是释放住房需求。

　　上海现在在社保年限、购房范围依然有门槛的。

　　3、4季度如果上海市场有明显成交下滑的情况，再次放松限购依然有很大可能。

　　政策已经明牌了，各个城市也没有必要藏着掖着了。

　　至于取消普宅这个事情，大概率是鼓励交易的政策。

　　普宅的调整是涉及交易税费的，既然要搞活市场，自然是限制条件越少越好。

　　考虑到以后保障+市场的体系，商品房就不存在什么普宅不普宅了。

　　最普宅的只能是配售型保障房，满足基本基本居住需求。

　　所以这个概念可能也会逐渐退出大家的视野。

　　上海未来的城市开发动力来自城市更新。

　　这是楼市全面进入二手市场的必然之路。

　　过去是大规模的城镇化，城市范围不断扩大，增量建设为主。

　　现在是需求见顶回落，那么增量建设也会逐渐减少，通过存量更新来接力。

　　过往的基建、住房、管线等等有着大量的更新需求。

　　在楼市中，那些随着城镇化率不断提高，减少的新增需求会由城市更新释放出来。

　　今年，上海的拆迁计划投入1100亿。

　　前两天徐汇城市更新项目推介会，就一口气推出了6个重点项目：

　　衡复更新单元项目、枫林更新单元项目、漕河泾更新单元项目、上海南站站城融合更新项目、公园城市示范区项目、生命蓝湾项目。

　　包括浦东金桥集团的7多金花项目：金鼎、金滩、金湾、金环、金谷、金港、金城也都是城市更新。

　　目前许多城市的住建局都已更名为“住房和城市更新局”。

　　大开发时代进入精细化更新时代就要全面到来。

　　最后要说的就是改革商品房预售制度、完善房地产税收制度。

　　预售制变现房销售，对于开发商的压力非常大，即便是国企也不可避免。

　　在上海这样的城市做试点进行压力测试的可能性是有的。

　　目前用的词也是改革预售制度，而不是说变为现房销售，就是还需要时间过渡。

　　而完善房地产税收制度，很多人一看又担心房产税的问题。

　　这是不全面的理解，房地产税收的涵盖面非常大，既是税改的一部分，也是转变地产财政收入的一部分。

　　房产税只是整个房地产税的一小部分。

　　按照2029年的时间节点，这两项大概率是中长期任务。

　　期限内可能是形成新的方向，并且逐步推广。

　　中短期内楼市不可能释放利空政策。

　　楼市的发展永远在变化之中，我们也需要不断调整自己的思路来适应新的环境。

　　上海楼市现在的趋势就是：

　　短期内市场仍在调整之中、中期持续政策利好刺激，长期完成新模式转变。

　　楼市愈发变成专业领域，如果你当下真的有买房需求，不妨联系我们，给你最清晰的规划。