【地产热点快评】五问配售型保障住房？（第37期）

Q1

今年多地保障性住房开启配售，保障性住房配售有哪些意义？目前来看，市场有哪些特点？

保障住房配售最大的意义就在于可以一次性回收70年的租金，大幅降低保障住房的成本，我们国家保障房体系在很大程度借鉴了新加坡的组屋模式。组屋模式也是配售为主，但是从过程来看，也是经历了从最初配租逐渐向配售转变的过程，主要还是资金的压力。经过前期保障租赁住房的快速发展，配租型保障房已经具备一定的规模，今年是大力发展配售保障房的起点年，未来我国保障住房的体系进一步完善，为我国房地产行业市场化奠定基础。

▲新加坡组屋发展历程和模式

Q2

保障性住房配售普遍为商品房价格的一半左右，是否会对商品房市场产生冲击？

预计会对商品房市场产生一定的冲击，但是冲击会是短期的，并且幅度不会很大，原因是这两类消费群体是完全两类需求。配售保障房仅仅具备“居住属性”没有金融属性，属于封闭管理，没有市场化流动的能力，因此，这部分人群基本属于城市低收入人群或者新来的人才，普通住房的消费群体属于改善为主，且对资产有一定金融属性要求。

Q3

目前来看，保障性住房存在不能转售，出租等特性，为何如此设置？是否能保障不冲击商品房市场？

这种设置吸取了过去经适房带来的部分弊端，由于经适房经过一定条件后，可以上市流通，导致经适房当前的市场价格均比当初入市的价格高了很多，丧失了低门槛的保障作用，也就是说新进入的人才即使买流通后的经济适用房成本也很高。同时，也导致市场存量保障房规模一直比较低，没有规模效应，就很难起到保障的作用。这种设置在一定程度也能够降低会商品房的冲击。

Q4

保障性住房配售是否意味着保障加市场的两条腿走路住房体系逐步建立？相比于过去会有哪些变化？

配租和配售保障体系的建立，是新加坡组屋的模式，也是我国未来保障体系核心组成。相较于过去，我国的住房保障体系会进一步完善，最重要的一点就是低门槛的保障体系，尤其是具备规模效应的保障体系将会逐渐建立，这有利于“房住不炒”的基调落实，也是我国住房体系进一步完善的保障，未来城市新增人口至少80%应该要受到保障住房的覆盖。从长远来看，能够降低大多数年轻群体的住房负担，增加消费能力，对于我国发展内需型的经济模式转型也有巨大帮助。

Q5

低能级城市收购存量住房做保障性住房的难点在哪里？

低能级城市的购买力、资产价格变动情况以及地方政府的财政实力等与大城市有差异，因此在保交楼、去库存方面，面临的形式比核心城市更为严峻，解决起来难度也会更高。从解决思路上来看，还是按照市场化运作、自愿参与、以需订购的模式。因此后续要关注几个问题：第一、地方政府或者国企相关平台公司的资金实力能否支撑收购任务；第二、在低能级城市存在资金缺口的情况下，能够获取财政或者专项贷款的支持；第三、最大的难点之一还在于对于保障住房的潜在需求量的评估，这个工作很重要，一旦评估失误，就会造成资源的损失和浪费；第四、资产定价也是最大的难点之二、如果定价高的话，收储方不仅有资金压力，还要面临资金亏损，如果定价低的话，企业会有抗性。

免责声明：本文中的观点、分析和研究结果等仅供参考，不构成任何形式的投资、金融或其他建议，投资者或者读者有责任自行做出决定，并自行承担相应的风险。

本期地产问答室结束，欢迎继续来找我们提问！

下期问题征集中

征集方式

1、评论区留言，把您的问题讲清楚，以及需要保密的信息给予说明；

2、发送邮件到songxuemei@tospur.com，留下您的疑惑，以及需要保密的信息说明；

3、加微信tongyan41，跟客服同小妍交流，留下您需要咨询的问题。

问题范围

地产方面问题不限

大至如宏观经济、政策点评、房地产金融、城市价值、房企困境等等

小至近期热点如现房销售、保交付、提前还贷等等

注意事项

1、在所有的提问中，我们会精选出五个大家普遍关注的问题进行解答。

2、一周一期，每期问题征集于周四下午5：30截止，解答于周五下午统一公布。

3、我们的解答仅仅是一家之言，难免有偏颇和误差，欢迎对问题熟悉的朋友参与答复，把你的答案留言评论区下即可。

—关注同策研究院视频号—

—近期活动—

声明：本同策研究院微信公众号内容版权、报告发布等最终解释权归同策研究院所有。所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。未经本公众号授权，严禁在任何平台(包括但不限于微信公众号)以任何形式(包括但不限于文字、图片、录音、录像)传播本同策研究院公众号刊发的所有内容。抄袭、盗用及篡改我司发布内容者，将依法追究法律责任。欢迎大家监督举报。部分图片来源于网络，若有疑问请联系邮箱songxuemei@tospur.com