苏州的四大新城，如今都怎么样了？（平江新城篇）

苏州四大新城的声音渐隐，如今都发展如何了？

前面三期我们分析了科技城、太湖新城和高铁新城，今天继续苏州四大新城现状系列，最后一期：平江新城。

作为姑苏区的新房供应主力板块，平江新城板块的新房热度一直不错，但随着板块内新房供应量的减少，如今板块楼市的表现还能坚挺吗？本期我们就来聊聊这个话题。

价格情况

据我们观察，平江新城的新房房价在四大新城中属于稳中有升。

在其他新城板块价格还没有突破3万的时候，平江新城板块内的新房均价就早已达到3.1万+/㎡。

▋新房：最高备案价破4万/㎡

苏州新房限价放开后，平江新城板块的新房房价也有所上涨。

目前板块内新房最高备案均价是华润置地润宸，项目二期取证备案均价达到37489元/㎡。

而板块内的另一新盘，绿城春月锦园则创下了板块内的最高单价，去年10月项目首批次领证，备案均价35669元/㎡，最高备案单价40771元/㎡，突破4万+。

从产品角度来看，板块内的洋房价格普遍会高于小高层，基本上洋房产品的均价都达到了3.7万+/㎡。

▋产品形态各异，二手房均价低

但不同于新房价格的上涨， 平江新城板块内的二手房均价只有1.9万/㎡，是四大新城板块中属于最低的一个。

而板块二手房价格低的原因，与板块内二手房产品种类，供应量都有很大关系。

据统计，平江新城板块内的二手房以公寓、拆迁安置房、次新房这三类为主，整体板块供应量很大，是姑苏区最高。

也正是因为板块内供应量大，想要快速成交，不得不降价出售，特别是公寓产品的存在，也在一定程度上拉低了板块均价。

就以板块内的成交热门万达广场公寓为例，项目目前挂牌均价23373元/㎡，近30天带看304次，平均每天有10多次的带看量。

聚焦到成交价格来看会发现，面积差不多大小的户型，成交单价与最高成交单价相差1万多一平，跌幅达到近33%。

甚至在今年的成交房源中，部分房源的成交单价已经跌破1字头，仅有9815元/㎡，基本上跌回五六年前。

不仅如此，板块内其他房源成交价格也不理想。

从目前的成交来看，平江新城拆迁安置房的成交单价大概在1万+/㎡，公寓产品的成交价格在八九千至1万多元/㎡，少部分房源的成交价格能破2万。

而次新房的成交价格基本上都在2万+/㎡，只有少部分改善大户型能突破3万+。

比如仁恒浅棠平江花园，根据链家的数据，项目目前挂牌均价36049元/㎡，近30天带看有289次。

从成交来看，项目最高成交单价高达4.8万+/㎡，来自建面约180㎡的户型。

同样的户型，今年的成交单价依然能维持在4.1万+/㎡。虽然价格也有小幅下滑，但在四大新城中来看，已经算非常坚挺了，跌幅仅有15%左右。

可见，改善大面积产品在平江新城板块二手房市场中十分稀缺，所以价格也能维持相对稳定。

成交表现

看完了价格，我们再来看看平江新城的成交表现如何。

▋新房表现稳定，热度一直不错

不得不承认，平江新城的新房热度一直很不错。

比如2020年11月，星河平江新城首开劲销1小时劲销6亿；隔年项目就进入清盘倒计时；

比如2022年8月，平江观棠首开1小时劲销7亿，去化9成；3个月后项目二批次加推，又卖了4.8亿；再到2023年3月，项目最后一栋取证，卖完就清盘；

再比如去年刚入市的绿城春月锦园项目，首开就去化8成，后续几次加推表现也很不错。

从最新的网签来看，春月锦园项目共计领取280套房源预售许可，截至7月22日，已网签+网签中的房源有208套，网签率达到约74.3%。这样的去化表现，放眼全苏州来看，都算得上不错。

并且，值得一提的是，不同于其他新城板块，新房热销只持续一段时间，平江新城板块的新房去化速度，几乎是持续稳定，每个新盘项目都卖得不错。

▋二手房刚需是成交主力

与新城的成交相比，平江新城的二手房成交似乎就没有那么亮眼。

据统计，姑苏区的二手房成交中，金阊新城是最热门的那一个，然后才是平江新城。

截至7月23日，根据链家已经公布的数据，平江新城今年一共成交了481套二手房，表现算是不错，这个数据在四大新城中仅次于吴江太湖新城的成交。

我们统计了近期平江新城的成交情况，从7.7-6.23这半个月时间，平江新城一共成交了34套二手房，其中百平以下的小户型就有24套，占比约67%。

可见板块内的二手房成交，刚需客群是成交主力，包括板块内的一些公寓产品，成交也很不错。

比如板块内的万达广场，今年1-6月份成交了28套房源，是板块内成交最多的项目，排名整个姑苏区第四。

供应表现

在价格和成交量都表现不错的情况下，平江新城的新房供应却有点不乐观。

▋新房供应减少

目前平江新城板块只有春月锦园、润宸、熙和平江雅园3个新盘在售，除了这3大新盘外，板块内也只有一宗宅地待入市。

该地块为商住地块，目前规划已经出炉。项目拟建7栋10-17F的小高层，还有一栋6F的商业及酒店。

这与前几年板块内7大新盘同时在售的情况相比，供应量大幅减少。

等到现在在售的新盘清盘结束，平江新城或将短暂地进入新房断供的局面。

▋宅地供应见底

不仅如此，如果从宅地供应的角度来看，从2018年至今，平江新城已经出让了12宗宅地，这些地块均集中在平江新城北片区，目前仅剩下4宗宅地待出让。

而平江新城南片区的宅地供应也不算多。

前段时间，平江新城控规调整，在原控规基础上对03-31地块用地性质和控制指标进行了调整，对苏城大道和齐门外大街道路红线进行了修正，并修正相关地块边界线。

在最新的规划图上，新增1宗商住用地，紧邻元和塘，可享受一线水景。

▋二手房供应充足

不过，平江新城板块的二手房供应量却很多。

根据链家网显示，平江新城目前共有2669套二手房在售，供应量是姑苏区最多。

哪怕成交热门金阊新城板块，也只有1509套二手房在售。

但二手房供应量大，对购房者来说，选择范围多，谈价空间大；对于房东来说，则表明竞争激烈，有时候为了促成交，不得不降价。

而且，平江新城板块内的不少新房还在限售期内，等到2年限售期一过，板块内二手房的竞争就更大了。

最后

盘点完苏州四大新城的楼市现状，我们发现：

1.平江新城的表现算是最稳定的那一个，不管是新房还是二手房，价格和成交量均显示出较强的韧性。

2.吴江太湖新城的二手房成交非常高涨，与此同时，板块新房也与吴中太湖新城一样，开始向高端改善转型；

3.科技城这两年新房开始出现微断供的局面，而二手房和新房的成交也略显疲软，后劲不足；

4.高铁新城的新房市场经历了显著变化，目前面临一定的去化压力。然而，随着板块内高端改善型产品的不断涌现，预计将有效满足市场的改善需求。

从四大新城的概念提出至今，已经有了10多年，这四大新城板块的楼市也随着时间，起起伏伏。

未来这几个板块的楼市表现如何，我们也将持续关注~▋

你们还想看哪个板块的分析，欢迎留言~

出品：City好房