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400万级双轨交3房「陆家嘴·锦绣澜湾」二期加推建面约89-127㎡全龄三房！

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最新消息！浦东400万级「陆家嘴·锦绣澜湾」坐享7.5米横厅+270°全景！近18号线89-127㎡全龄三房即将加推！

【户型鉴赏】

主力总价约400万级，建面约89㎡三房最低总价约300万级，陆家嘴·锦绣澜湾在航头打造了足以震撼整个市场的优质产品。

建筑面积90㎡不到，留给设计师的空间真的很有限，如何既能保证功能性，又不影响舒适度，是一个难题。

陆家嘴·锦绣澜湾的建面约89㎡三房，就是一份完美答卷，来看户型剖析：

市面上90㎡多为紧凑型3房2厅1卫，已经非常极限，有的项目做成2卫的产品，虽然在功能性上更加完备，但是舒适度大打折扣：

一般来说，大多数的高层产品得房率在75-78%左右，90㎡的户型，实际可使用的面积也就在60-70㎡之间，强行抠出4-5㎡的第二个卫生间，实际上是缩小了其他各个功能空间的面积，很多时候，90㎡的北向次卧，往往只有5个平方左右，根本无法作为卧室使用，只能做成书房或者储物空间，比如下图这个，广角都难以掩盖空间的局促：

再来看陆家嘴·锦绣澜湾的89㎡ 3房，从我们的户型面积预测来看，陆家嘴·锦绣澜湾建面约89㎡户型的得房率，在80%甚至以上，北向次卧，开间在2.8米以上，不计入墙体的情况下，使用面积达到了约7.3㎡，作为卧室的功能性完全没有打折，同时南向两间卧室的实际使用面积，均超过10㎡。

样板间虽然仍然用作了书房使用

但实际完全可以作为卧室

这很大程度上是得益于项目优秀的户型排布和户型设计，就比如主卧创新的“半卫空间”，除了没有淋浴功能外，如厕、洗漱功能都得以完整保留，既保证了户型功能性，又兼顾了户型舒适度。

主卧尺度非常可观

而节省下来的面积，又合理分配到了其他功能空间，最明显的就是北向卧室高于市场平均水平的尺寸。

同样的，再来看看其他户型：

比如105㎡C2的竖厅户型，整体客厅的采光面达到了约3.6米，餐客厅横向尺寸高达约7.5米，加上270°全景景观，整体空间尺度感非常阔绰。

127㎡ 3房，堪称本地改善客群一步到位的优选，也是锦绣澜湾户型所有优点的集大成者。

客厅开间面宽约6米，整个餐客厅预测面积，达到了约36.8㎡，“唯大不破”。

南向次卧同样拥有“半卫空间”，会有预留下水，可根据业主自身需求，改造成储物空间或者是“半卫”，如果改造成半卫，那么该户型就可以拥有双套房。

而主卧的套房主卫，不计入墙体的情况下，使用面积约5.3㎡，完全可以容纳一个浴缸。

户型亮点真的很多，不再一一赘述，附上其他户型图及样板间实拍：

B1户型 99㎡ 3房2厅2卫

C1户型 105㎡ 3房2厅2卫

同样拥有5米6的大横厅

这样出众的产品，主力总价约400万级，最低总价约300万级，且拥有双轨加持。

就拿浦东来说，主力总价300万级的惠南，单轨交，新房存量都已经见底；而浦东其他板块，祝桥主力500万级、周浦主力600万级、唐镇主力700万级。

【项目区位及规划】

以沪南公路为界，沪南公路以东是航头传统的产业园区和商贸工作区域，而沪南公路以西，从前就有一个大气的名字——万亩墅区！

围绕着航头行政中心，金色航城、东方夏威夷、爱法奥朗新庄园，都是定位高端的别墅区。板块拥有低密的天然居住优势，陆家嘴·锦绣澜湾的社区与这样的居住环境，交相辉映。

小区三面环水，“两环+两轴+三圈”的空间结构，让岛居与森系相结合，创造出了“半岛绿洲· 海派生活”。

大量植被构筑的康养人居，防尘降噪、降温降湿，约230m的烟火慢街区、约320m的景观礼仪轴，为业主日常休憩提供了丰富的场景；

项目环水效果图，非交付标准仅供参考

三大海派生活圈，休旅圈包括，约5000㎡聚合森氧居所、约300㎡四点半课堂、约400㎡茶艺草堂等，为老人、孩子提供活动场所，分担青年白领的生活压力；

5000㎡聚合森氧居所效果图，非交付标准仅供参考

全景架空层休闲馆效果图，非交付标准仅供参考

活力圈包括，约4000㎡全龄嘉年华、约800㎡青年热力场、约1400㎡健身公开课、约1500㎡绿跑计划等，足不出户就可享受公园式的健身体验；

约1500㎡绿跑计划效果图，非交付标准仅供参考

800㎡青年热力场效果图，非交付标准仅供参考

私享圈包括，酒店式归家入口、约400m礼仪树隧道、尊享式入户、四季归家景观等，构筑完美的归家体验。

酒店式归家入口效果图，仅供参考

约400m礼仪树隧道效果图，仅供参考

可以说，在航头天然低密的居住环境下，陆家嘴集团交出了一份完美的答卷。

而航头之所以能吸引到陆家嘴集团这样的优质国企，凭借的不仅仅是优质的居住环境，更是航头已经迎来了腾飞的东风。

【周边配套】

航头是浦东400万级居住板块里，唯一拥有双轨交的地方：

继16号线之后，18号线的全线贯通，真正让航头迎来了价值腾飞！一条南北纵向大动脉，能同时满足与12条轨交换乘，纵贯浦东、杨浦、虹口、宝山四区，覆盖花木、陆家嘴金融城、东外滩、五角场等多个重量级商圈！

整个浦东，再也没有哪个400万级的板块，拥有如此高能级的轨交系统了！甚至全市，也是屈指可数。

而陆家嘴·锦绣澜湾，正是18号线终点站航头站的正地铁盘，直线距离约1km，更重要的是，项目更为业主提供了短驳班车，未来交付后，业主可从小区直接坐短驳车去地铁站。

沪南公路在航头板块内全线穿过，而作为早年连接老南汇与市区的重要主干道，沪南公路由东西走向转为南北走向，正是从航头开始。

此后，航头西侧有林海公路、东侧有沪芦高速，再加上在建的S3南段，航头具备多条全上海都稀缺的、与市区直接连通的南北向主干道。

在建中的s3，来源航头新视眼

依托强大的交通网络，商贸繁荣始于航头，基础设施加速建设。苏航家具生活广场、咸塘小镇商业步行街，三甲龙华医院的引入，预计今年建成并开诊、优质民办的落户、航头行政文化商业中心开建等，天然完备的优势配套，让航头成为了刚需置业的理想之城！

龙华医院，来源航头新视眼

项目区位分布图

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房地产基础专业知识

1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地；

b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发；

b、房屋建设、维修、管理；

c、土地使用权的有偿划拔、转让；

d、房屋所有权的买卖、租赁；

e、房地产抵押贷款；

f、房地产市场；

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

10、房地产市场：

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。

地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；

抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

1）土地使用权出让年限：

a、居住用地70年；

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；

c、商业、旅游、娱乐用地40年；

PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；

2）土地使用年限到期后如何处理：

a、国家有权无条件的收回该土地；

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；

c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；

14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

15、商品房的预售制度：五证二书

五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质

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