经营贷爆雷，珠城炒家傻眼了...

最近，珠江新城炒家遇到了一个非常头疼的问题：

就是2021年，最早一批三年期的经营贷的用户，批量性的到期了。

最关键的是，他们这笔贷款无法续贷，或者是平转到其他银行！

有炒家告诉楼市君：这笔钱很难还的上了...

壹

珠江新城炒家傻眼

“经营贷”要补差价？

事情是这样的。

小A在2020年，用13万+/平的价格，入手了珠江新城中区某小区约114平房子。

当时广州的房贷利率普遍比较高，大概在5.6%左右。

｜广州航拍图

|广州楼市发布摄

到了2021年，不少中介给他打电话，说经营贷能做到3.8%的利率；

“如果把按揭房置换成了抵押经营贷，一年就可以省下十多万元的利息。”

小A心动了，他把原有的30年的按揭房贷结清，置换成了抵押经营贷，每个月的月供从5万，降到了3字头。

要知道，这种利用经营贷降低利率的手段并不少见，尤其 在金珠琶的炒房圈子里相当“流行”。

｜来源：楼市君朋友圈

当时的小A认为，仅这2个点的利差，即使是房价不涨，每年都可以省下多少利息钱。

时间一晃，三年就这么过去了。

然而这个月经营贷到期了，银行要求他还款。他一下子傻眼了。

原来啊，给他代办的中介告诉他，这笔经营贷为10年的期限，但没告诉他这个贷款每3年要还一次的。

打个比方，小A2021年的时候，银行评估价1500万的房子，七成的话可以贷出1050万； 假设现在房子评估价跌到了13 00万，那七成只能做到910 万 。

要么结清转走，要么补140万的差额续贷。

｜业主申请经营贷利率调整

|粉丝供图

那么，问题来了...银行卡余额不足，上哪里去搞一百多万？

但对于一些小A这样的普通业主来说，首付已经掏空了家底。

他表示：再想拿出这巨额的资金来填补窟窿，几乎不可能。

银行相关人员还告诉他：经营贷逾期一个月，就有可能发起起诉流程。

｜经营贷逾期有可能被起诉

|粉丝供图

贰

贷续高峰期已来

炒家将面临两种结果

像小A这样，面临经营贷到期问题的炒家，并不在少数。

在2020-2022年的楼市高峰期，有很多人将30年的住房按揭贷款换成了企业经营贷。

尤其是金融城、珠江新城、琶洲等，金融属性强的板块。

｜来源：楼市君朋友圈

楼市君在这里科普一下，目前大部分银行做的经营贷，贷款周期多为10年，贷款期限比房贷明显要短。

短贷长投，风险很大。

银行为了风控，经营贷贷款人大概每三年或五年要做一次续贷，资产也要重新评估。

也就是说，2021年用经营贷买房的人，2024年正处于续贷高峰期。

但万万令人想不到的是，利息虽然省了，2020-2021年却已是广州楼市的巅峰时刻。

自21年始至今，不少地区房价普遍下跌10-30%，甚至部分外围区楼盘一度腰斩，现价只有高峰1/2。

即便像珠江新城这样的CBD，最近一年的降幅普遍也超过了10%。

丨广州楼市发布 制图

因此，今年广州各个板块楼盘的整体评估价，都有所下降。

比如珠江新城的嘉裕公馆，之前最高评估价可以做到23万/平，现在呢，在20万/平左右。

而金融城的美林湖畔、兰亭盛荟，过去评估价可以做到9-10万/平左右，现在只能做到7-8万/平。

还有珠江帝景，高峰期的评估价可以做到9-10万/平，现在只有7-8万/平。

｜广州航拍图

｜广州楼市发布 摄

但随即而来的却是24年的经营贷普遍到期，需要续贷。

像小A这样，他所持有的小区从2020年的14万+/平，到今年的成交价约为11万+/平。

而整个珠江新城，高价房源成交也越来越少。

在7月份至今成交的40多套房源中，有八成以上的价格都低于10万/平，高价房源的占比连续下跌。

｜珠江新城成交变化

|广州楼市发布制

银行评估价下调了10-20%，他面临的结果只有两个：

要么各处凑钱再撸信用贷，补交这部分的本金差价；

要么只能面临断供、法拍...500多万的首付款全赔了不说，自己还变成了债务人、老赖。

即便房子拍掉了，还可能倒欠银行上百万。

经营贷弊端凸显

广州法拍挂牌全国第六

当然，这案例不单单针对于市场某部分人。

就这么说，大家可能没有太大感觉，楼市君来分享两组数据：

1、截至2023年，全国商业银行经营贷余额高达22.15万亿，而在2020年末这个数字仅为11.54万亿。

也即是，2024年里将面临高达10.61万亿经营贷到期，需要续贷。

2、今年上半年全国法拍房挂牌18.4万套，广州挂牌2509套，排名全国第六。

在四大一线城市中，广州法拍房挂牌数第一，清仓率约为30.7%。

｜ 2024年上半年法拍住宅房源部分城市情况

| 来源：中指数据

也就是说，100套法拍房里面，只有30套左右能成交，成交有一定难度。

而这波法拍房里面，就有一部分来源于珠江新城、金融城等板块。

有从事法拍的业内人士告诉楼市君：这几个月法拍的豪宅，数量明显上升。

｜来源：楼市君聊天记录

现在只要你到法拍平台上，就会发现一大堆珠江新城的法拍豪宅，

光是阿里一个平台，7月份的珠江新城豪宅，就排着队进行法拍。

｜来源：阿里法拍

而对于现在仍然持有经营贷的人来说，他们想要保住房子和征信，就不得不寻求办法。

因此我们看到，在小红书或购房群上，已经出现不少人想把经营贷转回房贷。

｜来源：楼市君聊天记录

｜来源：小红书网友提问

还有一大波教你“保房”的法律机构。

｜来源：社群广告

确实，随着 LPR下调，经营贷的利率优势越来越小。

根据央行最新公布，5年期LPR保持在了3.85%的低位，甚至有银行对优质客户首套开出了2.9%的超低利率。

对比楼市君去年摸查的经营贷3.65- 3.85 %的水平，新批房贷甚至更低。

｜广州楼市发布 制图

相比而言，房贷利率目前依然处于低位，并且不存在续贷、抽贷等风险。

正如有一位粉丝所说：经营贷就好比当年的P2P，诱惑确实很大，真正得益的只有中间商。

不难预测，未来的广州楼市，一夜暴富、炒房团等，都将成为历史的尘埃。

最后，咱们来聊聊，你身边有申请了经营贷的买家吗？

欢迎在评论区留言讨论~