观点与庞颖对话：联投置业康养与社区商业转型试验｜博鳌新力量

编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济最核心的议题，数字经济与科技创新则是最主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。

因应行业变化，博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道——“博鳌新力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流，带动产业链及经济的焕新发展。

作为其中的“地产篇”，我们将挖掘城市更新、代建和开发等领域的企业和人物，讲述他们在房地产新发展时期的所思、所想与所得。

观点网在城市脉络中，每一片土地的变迁都镌刻着时代的印记与创新的足迹。

走过房地产行业的辉煌时光后，一年前，作为湖北联投城市更新板块核心子公司的武汉联投置业（以下简称“联投置业”）站在命运的十字路口，最终选择推开商业运营与康养行业的大门。

时间来到2024年，社区商业由粗放式发展逐渐向精细化运营更迭，提升社区活力、“15分钟生活圈”频频被提起，空间变革正在铺开。

另一边，“健康中国”战略走向纵深，政策春风吹落满地，康养产业蓝海奔涌，被评为“一头连着民生，一头连着经济”。

而在庞颖眼中，商业与康养并不是单独的两条线，从更高的角度来说，都应该是“人民美好生活”中的构成部分。

目前担任联投置业副总经理、悠乐商业执行董事的庞颖向观点新媒体介绍，具备联投特点的社区嵌入式康养配套“柠月乐龄中心”项目，已在武汉多处布局运营。

“柠月”是悠乐商业依托自营产业，联合教育、医疗、金融等多元合作伙伴创立的康养品牌，聚焦老中青三代人全龄乐养需求，构建了柠月乐龄中心、柠月颐养社区、柠月乐养中心“三位一体”的全龄乐养产品体系。“不管几岁，快乐万岁”，是“柠月”最想传递的观念。

“地产+康养”闭环模式

下午三点的武汉青山区，紧贴着联投燕语光年项目，有一座约2000平方米的五层精致小楼安静筑立。从远处抬头，便能看见“柠月乐龄中心”的立体标志攀在楼身之上。

走近小楼，一楼的“柠月·幸福食堂”掩着门，正处在午后休息时光。步入燕语光年柠月内部，分别设有服务儿童、老人与成年人的独立空间，提供托育、日间照料、阅读休闲等多项内容。

作为湖北省提倡的“完整社区”共创共建共管的实践创新项目，联投燕语光年柠月乐龄中心是青山区首个政企合作的全龄乐养示范样板，也是联投置业一次“垂直化”重塑实践。

基于对不同人群的生活洞察，同时考虑到现代家庭在儿童托育和培训、便捷服务、养老服务等多方面的需求，燕语光年柠月整合分设“幸福食堂、托育、康养中心、社区客厅、露台休闲”五层空间，形成独特的全龄“垂直”邻里社区。

作为赛道内的新鲜血液，联投置业能够迅速响应并取得不错成果，遵循的底层逻辑是团队摸索出来的“地产+康养”闭环模式。

如今的柠月乐龄中心，镶嵌在联投置业地产项目燕语光年之中，旁边便是亟待建成招商的“悠乐里”社区商业街区，地产、商业和养老融共一体，项目辐射半径内容相合，便足以打造“15分钟生活圈”。

联投置业盘活资产的战略，可以概括为“地产孵化，康养反哺”。

具体而言，地产项目在前期利用销售等资金先行支持康养业态的孵化，确保其在市场中顺利起步。随着地产项目的逐步交付，康养业态也完成了培育期，凭借自身的造血能力，能够持续自主运营，实现从依赖到独立的转变。

在联投置业打造的项目中，服务不仅是资产增值的手段，更是资产本身的重要组成部分。商业和康养的服务范围不仅局限于已售出的社区内部，更可向外辐射，成为周边社区的重要居家养老服务点。

通过优质的服务展示和口碑积累，有效赋能地产销售，使资金能够覆盖项目的部分成本和资本化利息，从而减轻运营压力。

只要运营得当，能够推动资产价值提升，这部分资产就能自我循环，形成良性的经济闭环。

得益于摸索出来的闭环模式，联投置业在国企康养赛道上抢到了一步先机，如今的愿景是“引领华中区域的养老模式”。

另一方面，联投置业在商业部分主要布局社区商业与非标商业两条主力线。

“现在业内都在提非标商业，联投特色的非标商业主要从主理人和挖掘在地文化两个方向着手，把商业与城市的发展结合起来，和城市居民的情绪、情趣、审美等精神和文化需求结合起来，在盘活存量资产的同时，着眼于发扬在地文化并切实解决城市居民的生活需求。”

对于商业运营的部分，联投置业更看重项目能否与运营模式及企业价值观相契合。

“每个项目都应该有目标客群和想要传递的价值观，后续我们每一个项目或者说走的每一条路，应该都是带有联投特点的，独特性才是我们运营的关键。”

与部分地产同行不同，联投置业现在的社区商业并不会出售。在庞颖看来，其中一个原因便是：将持有资产运营起来，空间才会具备意义。持有的空间没有意义，也是现在地产行业碰到的其中一个问题。

过去，“快”是地产行业的关键词之一，运营成为被忽视的部分。

实际上，空间只是产业的其中一部分，更重要的是利用运营让空间“活”起来。

从被迫到必然的转型

聊起联投置业走向商业与康养业态的契机，庞颖直言：“我们其实是被迫转入这两个赛道的。”

近两年，当行业热浪褪去，理性回归，联投置业也开始思考如何盘活手中的资产。2021年正式踏入商业和养老赛道，摆在联投置业面前的第一道难关就是找到立足点，以及一个可行的模式。

庞颖表示，联投置业进入康养这个行业不到两年，运营能力和深耕多年的民企相比有一定差距。但康养市场很大，要找好位置才能发挥自己的价值，这就需要思考企业到底想承担什么角色，团队组建出来之后要做什么。

联投置业作为国企，既能解决政策端关切的落地问题，也能发挥平台优势，带动城市产业向前发展。同时，平台还能够联动资源企业，为运营赋能。

“国企不是以体量与规模去把别人扑倒，而是联动其他资源方，打造平台、探索运营模式，塑造品牌，然后带动大家共同促进行业的良性发展。”

对此，庞颖向观点新媒体表示，国企一定要承担一部分跟城市绑定的责任，先在湖北省内找到转型赛道并走下去，是必须完成的使命。

尽管是被推着进入转型，联投置业基于行业及自身发展的思考，实则主动将必然转型放在了战略运营的位置上。

转型命题之下，联投置业需要找寻的不只是新赛道，还有敢于突破的勇气。和从前大刀阔斧的地产思维相比，谨慎和理性才是与运营更适配的特质。

“原先地产做产品讲究大体量、大排场，就是要一炮而红，但热启动的方式在现在市场环境中不是一个健康模式。运营是长线的，大家沉下心来一步一步走，才更可能是一个健康的可持续发展模式。”

以燕语光年柠月乐龄中心的规划为例，联投置业在项目落地前向周边社区和居民发放了问卷调查，在收集并研究了大量居民需求之后，团队反复讨论，最终确定了分设五大空间的“垂直式”实践。

比起花大价钱雕琢外部价值，联投置业更倾向于将钱花在“刀刃上”，用运营的逻辑思考如何提升产品的性价比，将服务落实到业主关注的方向上。

回归产品本身，庞颖认为，“柠月系”康养产品的理念就是生活里面应该有“小确幸”，不论是精神还是物质层面的东西，都应该在居民生活里面更好地体现出来。

“人民的美好生活，不是说一定要跑到一个很高大上的地方，而应该是在日常生活里，我们能够帮助社区内居民提高生活质量。”

以下为观点新媒体与联投置业副总经理庞颖女士的采访实录：

观点新媒体：联投置业是湖北联投的地产板块，为什么选择了往商业和养老方向转型？

庞颖：我们实际上是被迫转型的，联投置业当时持有了一部分办公楼和商业资产，要盘活存量资产，转型是必然的。

商业和养老赛道我们已经起步晚了，首先要找到自己的立足点和定位，然后要有一个可行的办法或模式，其实也是基于我们资产布局被逼出来的考量。

我们在商业里面选择做社区商业，建立有自己特点的15分钟生活圈以及非标商业。康养赛道也是嵌入式的，通过社区运营进行服务，建立起“地产+康养”的模式。

观点新媒体：转型中的心路历程是怎样的？

庞颖：有些人可能会觉得现在地产很难做，但我反而认为这是一个好的时机。

因为地产讲究大体量、热启动的方式，不是健康的模式，前些年介入养老的一些地产企业现在退出来了，就是因为沿用了做地产的惯性思维。

如今行业进入调整期，大家对转型非常务实。柠月全龄乐养中心为什么要涵盖这么多业态内容？其实就是我们前面收集并且研究了大量的居民需求，大家讨论很多遍然后再落实进行运营。

如果进来之后发现这个空间还有不对、不符合需求的内容，我们就得再去调整。

我们会非常谨慎地使用各种资源，因为运营肯定是长线的，大家一步一步做，给业主真正关注的东西，才可能是一个健康的可持续发展模式。

所以我们说，抛弃地产的惯性思维，用运营的逻辑提高产品的性价比，把更多的资源倾斜到运营方面，因为能够给业主带来的服务就是这些。

观点新媒体：联投置业在商业运营上采取怎样的布局策略？

庞颖：商业的部分，我们现在确定的至少两条主力线。

一是做非标商业，从主理人和挖掘在地文化两个方向做，把商业与城市的发展结合起来，和城市居民的情绪、情趣、审美等精神和文化需求结合起来，在盘活存量资产的同时，着眼于发扬在地文化并切实解决城市居民的生活需求，打造具有联投特色的非标商业。

第二是社区商业，这条线现在很多企业都在做，因为符合现在国家提倡的“15分钟生活圈”规划。从我的视角来看，社区商业要遵循“15分钟生活圈”的理念，但从更高的角度来说，应该成为构成“人民美好生活”的一部分。

人民的美好生活，不是说一定要跑到一个很高大上的地方，而是应该在日常生活里，我们能够帮助社区内居民提高生活质量。

生活里面就应该有“小确幸”，不论是精神还是物质层面，都应该在居民生活里面更好地体现出来。

观点新媒体：社区商业部分是选择自己运营还是出售给第三方运营？

庞颖：我们现在的社区商业不出售，一是自持运营可以对城市传递所代表的价值观；另外一个原因，价值观需要空间和发声器才能呈现，只有持有的空间运营起来，才能制造意义。

观点新媒体：“地产+康养”模式具体是怎样运行的？

庞颖：经历多番讨论与推敲，我们目前采用“地产+康养”的闭环模式。

前期，地产通过销售资金帮康养业态度过孵化期，等到地产部分交付之后，康养业态的培育期就正好结束了。

康养对地产的反哺我们叫“营销赋能”，就是用康养运营的模式赋能地产。而地产交付之后，康养业态就可以通过自己的造血能力持续运营下去，这是一个嵌入式的闭环。

等于运营服务赋能了地产销售，销售收入可以覆盖一部分资金成本，反过来运营的压力就会少一些，变成了有产权的地产销售加上康养的盈利模式。

康养这部分产权我们自己持有，所覆盖的范围也可以辐射到附近社区的居家养老服务点。

这并不是脱离地产单独运营。虽然空间和运营是独立的，但是经过地产孵化才能进入到自运营阶段，而通过居家服务运营地产项目之后，客群对空间满意，对服务买单，运营就能够让资产升值，这个模式就闭环了。

所以，运营和地产是不可切分的。

观点新媒体：联投置业的养老业态会不会和商业业态进行联动或者融合？

庞颖：最开始觉得康养和商业是两条线，但进入市场后发现这就是一种嵌入式的运营模式。

包括后续对于商家部分，不论任何业态，我们不是简单收租，而是每个项目都应该有目标客群和要想传递的价值观。

我们现在也在研究，希望能够找出社区商业里面自己的特点究竟是什么。

我们需要思考，每一个社区商业里面基础业态是什么、必须要有的业态是什么、建议纳入的业态是什么，三部分如何组合才能打造具备联投特色的社区商业。

后续我们每一个项目或者说走的每一条路，应该都是具备联投特点的，这个独特性才是我们运营的关键。

观点新媒体：联投置业将商业与康养打通，让康养的温情充入商业，也将商业的理念带到了康养，这样的架构想要传达的深层逻辑是什么？

庞颖：柠月的理念就是全龄乐养，我们想传递给大家的价值观就是“不管几岁，快乐万岁”，不只是老年人，大家都一样的。

“老”不是一个限制，怎么能够让大家很快乐的生活，更应该在乎的是生活质量。

这个时代慢慢地回归理性和平静，大家都在一个很真实的常态里生活。

我觉得这样才有可能心态平和地面对自己的人生，或者是生活中的一些问题，这可能就是人民美好生活的状态。

观点新媒体：政府也关注到了“柠月系”产品，养老平台接下来几年内的发展规划是什么？

庞颖：我们现在有个愿景是要打造引领华中区域的养老模式。

因为现在各种平台的康养集团都在组建，大家都在探索阶段，但我们应该还是抢到了一步先机，稍微走在了前面一点。

观点新媒体：作为省属国企的地产板块，联投置业怎样看待转型？

庞颖：作为国企，社会责任感还是要有的。国企一定要承担一部分跟城市绑定的责任，不能只从算账逻辑上做事。

我们做的是共创共建，建成一个空间只是其中一部分，要加入空间运营的概念，让这个空间活起来，才能够解决现在地产碰到的问题。

以人为本是要落到实地，我们愿意花时间精力跟人发生联系。我们的空间不只服务这个社区，也欢迎周边所有居民。

国家现在提到的民生，是要将关切落到每个人的日常吃穿住行，才叫民生。

观点新媒体：国企参与到康养行业里的优点有哪些？

庞颖：我们刚进入这个行业不到一年，运营能力和深耕多年的民企相比有一定差距。

但康养市场很大，要找好位置才能发挥自己的价值，这就需要思考企业到底想要承担什么角色，团队组建出来之后要做什么。

我最近也在思考，国企平台的优点是什么？现阶段政策端、政府端非常强势在推动康养行业的发展。

国企可以整合资源，用资源整合的能力做一个平台。如果能够站稳的话，既能解决上层政策端关切的落地问题，也能解决联投置业作为一个地方性国企怎么带动城市往前迈一步的问题。并且，如果平台能够联动各类优势资源一起做，也能够给运营带来赋能。我觉得这是国企要做的事——国企不是以体量与规模去把别人扑倒，而是要联动其他企业和资源。

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