广州,掏出了压箱底的好货!
今天,广州规自局公布了一则批前公示,金融城西区临江大道北侧地块调规,新增了153658平的宅地!
这块地,其实就是大家熟悉的南方面粉厂地块。
具体调整内容如何,我们接着往下看。
|截图来源:广州规自局
根据公告信息显示,主要调整内容有以下几点:
1、AT080722地块面积由20613平调整为47449平,容积率由4.5调整成3.7,限高由120米增加到150米,并且由商务办公用地调整成了二类居住兼容商业、商务办公用地。
2、AT080725地块由1527平调整为2664平,保持防护绿地属性。
3、其他地块则结合道路调整需求,按照地块容积率不变或者用地面积不变的原则相应调整。
调整后的AT080722地块的建筑面积共175561平,其中居住建筑153658平、公服建筑16903平、商业办公建筑5000平。
也就是说,在寸土寸金的金融城,又增加了一块宅地!
|金融城航拍
|广州楼市发布 摄
这块地有多么重磅呢?楼市君总结了三个关键词:
近珠江新城、一线南向临江、3.7低容积率!
|广州楼市发布 制
我们具体来聊聊地块的情况。
首先,这块地最大的优势,便是靠近珠江新城。
地块位于金融城西区,与珠江新城直线距离不到500米,距离广州顶豪侨鑫汇悦台也不过1公里的距离,可以说占尽地利。
沿着临江大道,一脚油门就直达珠江新城,并且地块旁边还预留规划的会展西隧道,去往琶洲也很便利。
其次,地块拥有一线南向望江的景观。
地块南向一线望江,离珠江直线大概只有150米,通过临江大道和临江带状公园后,就来到了珠江边,基本没有遮挡。
并且隔江对望的是琶洲会展中心和琶洲CBD,景观上相比金融城东区要好上不少。
这也是近年来,天河区拿出的为数不多的望江宅地之一。
| 地块位置实拍
|广州楼市发布 摄
最后,地块3.7的容积率相当低。
可以参照的是,上半年流拍的金融城东区西侧两宗涉宅地,其容积率就高达4.6和7.0。
户型均是全南向望江大平层的侨鑫汇悦台,容积率则高达7.09。
因此,地块的3.7的容积率,尽管没办法做纯粹低密的产品,但也很容易通过布局设计做到户户望江。
再加上地段和景观优势,若成功出让,有望推出江景改善大平层产品。
| 侨鑫汇悦台航拍
|广州楼市发布 摄
不过目前,地块还有几个信息需要确认。
一是地块的具体出让时间。
地块调规公示期在8月1日至8月30日。
也就是说,若顺利调规,地块有望8月就挂牌,9月份即可出让。若是动作慢一点,大概率10月份也能看到地块挂牌。
二是地块的出让价格。
优秀的地块素质再加上超17万平的建面,注定这宗地的成本不会低。
楼市君咨询了一下房企内部的人士,已有不少房企收到风,起拍楼面价可能在4.7万/平左右。
简单换算一下,起拍总价超过了80亿元!
资金实力不那么充足的房企,基本很难吃得下。
横向对比上半年终止出让的金融城东区西侧2宗宅地,一宗起拍楼面价47488元/平,另一宗也高达54679元/平!
|金融城东区西侧地块位置示意
如果从多个指标对比同板块的员村一横路地块,两者互有优劣。
南方面粉厂地块胜在景观优势,而员村一横路地块则在总价上更适合开发商拿地。
特别是员村一横路成交楼面价为57281元/平,而南方面粉厂4.7万/平起拍,差价超1万/平。
这意味着,地块其实也有相当大的利润空间。
|广州楼市发布 制
可以说,这宗地综合素质更优秀的前提下,对开发商让利不少,诚意十足。
三是地块是否有其他限制条件。
楼市君跟房企人士聊天过程中获悉,原先金融城东区西侧两宗宅地终止出让,其实价格并不是主要因素。
最主要的问题是地块当初为广州浪奇的厂房,存在土壤问题需要修复,修复时间至少需7-9个月,完成相关工程后才能动工。
这也导致地块开发周期被迫延长,劝退了不少房企。
|金融城东区西侧地块周边实拍
这对于时间就是金钱的房企来说,沉没成本也很大,很多房企算不来账。
而现在调规的金融城西区临江大道北侧地块,原先是南方面粉厂,并不属于化工产业。
即便有土壤污染,处理难度也会比金融城东区西侧宅地低很多。
前几年,地块就已经改造为临江507创意园,保留了南方面粉厂和员村粮仓的原貌,基本都是一些低矮的建筑,整体开发难度并不高。
最后一个问题,会有哪些房企报名竞价?
楼市君获悉,已有不少房企已经盯上了这宗地,正在进行前期调研。
去年员村一横路地块出现了34家房企争抢,综合素质甚至更强的金融城西区临江大道地块,有机会复现这个名场面吗?
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