刚需涌向法拍房

房地产的造富故事结束了，但关于房子的故事永远也讲不完。之前，房贷断供导致住宅被法拍的情况还算罕见。近两年，法拍房，尤其是住宅类法拍房的数量明显增加。

楼市下行，刚需不再一心买新房或二手房。便宜才是硬道理，购买法拍房以及开始关注法拍房的人越来越多。

对于很多人来说，法拍房确实是捡漏，但前提是要能承受背后可能的风险。

作者 | Heather

设计 | 镝数安安

编辑 | 郝库

来源丨腾讯新闻 谷雨工作室

01

法拍房越来越多，刚需买房的人开始捡漏

2023年，全国法拍房挂拍总量，比2022年增加了36.5%，其中住宅类法拍房增加了43%。增长趋势在今年第一季度延续，法拍房的住宅类挂拍量比去年同期增加近35%。

目前的法拍房，大多是一、两年前开始被执行的。比较普遍的情况是因为房贷断供，或者是做生意的用自己的房产作抵押，市场行情不景气导致还不上贷款。

相应的，买法拍房的人也越来越多了。

在房地产市场普遍不景气的背景下，法拍房住宅的成交数量持续增长。2023年，全国住宅类的法拍房成交数量近10万套，比2022年增加了17.9%。2024年第一季度，也比去年同期的成交量高13.8%。

在上海市中心静安区，一套2000年建成的80多平米刚需户型法拍房，今年5月底二拍，吸引了21人竞拍，出价93次，围观35000次。

跟前几年相比，购买法拍房的人群，发生了很大变化。

据《中国房地产报》报道，有相关从业者表示，过去很多年，法拍房主要客户一直是投资类买家。近几年，不少城市开始施行法拍房限购政策，叠加近两年房价变化趋势，法拍房的市场变为刚需购房的客户为主，超过六成的客户买法拍房或用来自住，或为学位名额。

法拍房中间，有少量还没交付或刚刚建成、还没住过人的新房，不过在拍卖中受欢迎的还是市中心的刚需型二手房。

法拍房中刚需型住宅的成交占比有七八成，多是90㎡以下的小户型，成交价格300到600万元。

02

法拍房的性价比有多高

法拍房能吸引越来越多刚需家庭，最主要的原因是价格。

如果能以七折的价格捡漏到一套自住的房子，谁会不愿意呢？有人坦言，“虽然说这几年房价都在跌，但都没有跌到我当时法拍的成交价”。

尤其是跟二手房相比，法拍房价格优势更大。在北京，法拍房成交价相当于二手房均价的不到七折，上海和深圳则是相当于七五折。

新一线城市之中，二手房价格比新楼价格高最多的是杭州，而杭州也是法拍房成交率最高的新一线城市，法拍房成交价只有二手房均价的56%。重庆的法拍房价格甚至不到二手房均价一半。

此外，法拍房相比新房还有不少优势。根据《人物》今年3月的报道，一位想在上海买房的律师发现，新楼盘很多位置距离市中心较远，交通不够便利，而且很多还没有真正交付。普通二手房价格高，很容易超预算，还多是居住条件比较差的老小区。他开始留意法拍房的信息。有一套离地铁站仅400米，带学区，一楼带院子的房子，起拍价只有320万，和市场价的价差在百万左右，他参与竞拍，拿到了这套房。

越是在房价高的大城市，法拍房就越香。

法拍房平均参与人数最多的城市是上海，每个房源平均有5.47人竞拍。其他城市中，温州的法拍房最热门，平均每个房源5.38人竞拍，接着就是苏州、厦门、杭州这些沿海地区的新一线城市，平均都有接近5人竞拍。

成都、重庆是去年法拍房住宅挂拍数量最多的两个城市，分别有超过一万套和近9500套住宅上架。重庆的成交率不低，57%的法拍房有了买主，成交数量超过5000套，是全部一线、新一线城市中最多的。成都相对少一些，有4000多套法拍房被拍下。

楼市越萎靡，法拍房越火热，反之亦然。西安法拍房成交数量是新一线城市中最少的，只有不到600套。根据国家统计局数据，截至今年5月，西安的新房成交价已经连续13个月上涨，且新房成交量也在增加。根据第一财经对业内人士的采访，近两年，西安的住房市场是改善型需求占据主流。

03

法拍房的风险

法拍房有极大的价格优势，很多人也幻想着捡漏。但实际上，围观党还是远多于认真决定购买的家庭。最主要的原因还是风险。

每间法拍房背后都有太多信息需要调查研究：能不能顺利过户，需要哪些手续，是否有租赁合同，是否有人占用，有没有房屋相关的欠费，涉及怎样的案件，房子内部的真实情况……

购买法拍房，你总能碰到意想不到的困难。

有小红书博主吐槽，自己购买法拍房之后才发现，由于原业主没有办理房产证，过户需要提供购房合同和发票，但是开发商不提供发票，博主无奈之下，只能打电话举报开发商偷税漏税，一番折腾之后才拿到发票，得以办理过户。

还有评论说，自己购买的法拍房同样没有房产证，需要先过户到被执行人名下，然后再过户一次到自己名下，如此税费也要交两次，过户之后再去法院退税。

此外，法拍房可能还有隐藏的费用。房子被法拍之前，如果欠了物业费、供暖等费用，要由新买家付清。

当然，以上这些都是小事，法拍房最棘手的情况就是——买下之后发觉还有人住。

极昼工作室曾报道，2013年，上海一位老人用积蓄为儿子买下一套法拍房之后，才发现原业主还住在里面，而拍卖规则里写着“法院不负责清场”。原业主一直不肯搬走，在理论过程中还把老人的脸打肿了。老人为了收房，自学多年法律，直到2023年，才通过起诉、立案、司法介入的方式跟原业主达成调解，让后者搬出法拍房。

又如红星新闻等多家媒体曾报道过的，去年9月，武汉市江汉区人民法院发布的竞拍公告中，一套法拍房的租赁状况中赫然写着：“本标的内有两名八十五岁老人居住，其在评估时表示要与房屋共存亡。”这套房子起拍价为评估价的五折，两轮竞拍都没人报名。

不过，也不是所有法拍房都有麻烦。《人物》一篇关于法拍房的报道中提到，法官带着十几个报名的人，像旅行团一样浩浩荡荡来到原业主的家，室内的环境依旧充满了生活的气息，一看就是精心维护过的。女主人客气地主动介绍房子格局，可是说着就流泪了。来看房的参拍者，当下也跟着感慨。

房子能低价捡漏固然极有诱惑，可如果像开盲盒一样买房，没几个人具备这种勇气。买房本身就是为了求稳的选择，普通的家庭如果不是很有勇气，也就对法拍房望而却步了。更何况，这些空间背后，大多有着不为人知、令人心酸的往事吧。

腾讯新闻出品内容，未经授权，不得复制和转载，否则将追究法律责任。

参考资料：

[1]争抢法拍房的人

[2]法拍房能捡到“漏”吗？

[3]72岁上海父亲，十年住不进法拍房

[4]差价超4000万元！北京法拍房价格跳水，刚需客进场

https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_25546869

[5]湖北一法拍房5折起拍无人报名，标注“有老人要与房屋共存亡”，二拍已撤回

[6]小红书话题-法拍房

https://www.xiaohongshu.com/page/topics/5cd2ea9d4c4c0f0001308f41

法宝新AI系列产品

智能写作

智能问答

模拟法庭

法宝来签

法宝合规

责任编辑 | 金梦洋

审核人员 | 张文硕

本文声明 | 本文章仅限学习交流使用，如遇侵权，我们会及时删除。本文章不代表北大法律信息网（北大法宝）和北京北大英华科技有限公司的法律意见或对相关法规/案件/事件等的解读。