“风貌别墅”的出现，无异于发明了一个“新物种”！

01

楔子

6月27日，刚以29.8万元/㎡取证入市的中海·顺昌玖里&恒昌玖里，49套风貌别墅首开即售罄！

这已经是中海地产，今年第二次大出风头了。前一次是超高层部分开盘销售，一抢而空。具体情况详见：《》

近30万元一平方的单价，过亿的总价，开盘还售罄了，风貌别墅到底是个什么“新物种”啊？

其实我关注“风貌别墅”已经有段时间了，正好有好几个朋友都让我写写这个产品，所以今天这篇文章就来聊聊“风貌别墅”吧。

02

溯源

风貌别墅是什么？

从字面上来理解，就是具有某种风貌的别墅。

01.这种风貌既有地域性，也有历史年代特征。 在不同的地区，风貌别墅的风貌可以完全不同。

就比如上海的风貌别墅，就跳脱不出“石库门”房子的影子。如果是青岛的风貌别墅，那可能就与德式建筑的样式比较接近了。

02. 风貌别墅还有一个特征，就是身处当地的历史风貌保护区 （内或者周边） 。

如果开发商在一个没有“文化底蕴”的地方，凭空造出一个别墅，即使风貌再“原汁原味”，那也谈不上是风貌别墅。

而上海的风貌别墅，大多都集中在中心城区的12处历史风貌保护区周边。 （如下图）

上海已划定的历史风貌保护区有44个，总用地面积41平方公里。其中围绕着上海中心城区有12处，另外浦东新区和郊区有32处。

这次中海顺昌玖里开盘的风貌别墅位于淮海中路街道，新天地板块，传承的就是衡复风貌区的建筑特征。

03.追根溯源，上海市中心的风貌别墅都和“石库门”房子有关。

正因为市面上销售的风貌别墅，大多都集中在中心城区的12处历史风貌保护区周边，而风貌区内的主要建筑形式又都是“石库门”，所以这些风貌别墅都长得很像“石库门”房子。

那风貌别墅和“石库门”房子能划等号吗？

接下来，让我们稍微了解下“石库门房子“，可能就有答案了。

03

石库门

A. 石库门

是一种融汇了西方联排式住宅和中国传统四合院民居的新型建筑，是颇具中国特色的住宅形式。

B. 历史与起源

石库门建筑起源于太平天国起义时期 ，当时的战乱迫使江浙一带的富商、地主、官绅等举家拥入租界寻求庇护。

因为是外国房产商主导建设，所以从节地的角度考虑就采用了西方的联排；但江南本身有自己的民居制式，买主又多是中国人，所以采用了中西合璧的形式，变成了“联排+天井”的建筑形式。 （如下图，为早期石库门平面形制）

C. 名称的由来

关于石库门名字的由来，有两种说法。

一种是“谐音梗“，说的是沪语中“库”与“箍”发音相近 。这种用石条箍住的门本来叫“石箍门”，后讹作为“石库门”。

另一种说法显得更有文化性一些。说“库门”为先秦天子宫室的五门之一，引申为豪门贵族的大门。

郑玄注《礼记》：“天子五门：皋、库、雉、应、路。”

现在也无从考证哪种说法更正确，反正”石库门“就是指上海里弄中出现的”石头箍着的大门“，进而引申为上海里弄。

D.肌理与空间

石库门房子在上海市中心非常普遍，存世的建筑也比较多，所以我们有大量的”标本“可以来做研究。

其实石库门房子的肌理并不复杂，主要是由”主弄“和”支弄“构成。我们以著名的张园来举例说明。

始建于1882年的张园，拥有“海上第一名园”之称。自1882年，被无锡富商张叔和购地后建设私家园林，取名“张氏味莼园”，简称“张园“。1910年，张园成为集花园、茶馆、饭店、书场、剧院、会堂、照相馆、展览馆、体育馆、游乐园等多种功能于一体的公共场所。张园是上海现存规模最大、最完整、种类最多的中后期石库门建筑群。

如上图， 红色的通道就是张园的主弄，即石库门建筑的交通主干道 ，也是展示石库门建筑风貌和里弄风情的空间场所。

上图是张园主弄实景（2019年）

而绿色的通道就是张园的支弄，是从主弄到各幢石库门建筑前后出入口的通道。 （如下图）

下图是张园支弄实景

里弄 （lǐ lòng） ，是上海的方言。“里”，指的是群居、聚集的地方；“弄”，指的是建筑物间狭窄的通道。两个字连起来，就是由一条条小弄组成的住宅群。

里弄不仅是一种住宅形式，更是一种生活方式的体现，它承载了上海人的日常生活和邻里间的深厚情感。

E.外立面与风貌

石库门房子的立面材质 主要有：清水砖、石材和木材等。

建筑外立面元素 有：腰线、山墙山花、石库大门、木门窗、悬挑阳台、勒脚、老虎窗、屋面等构件组成。

正是这些材质和元素的巧妙组合，将一个相同的”母题“重复再重复，形成了具有”海派风情“的石库门建筑群；随着时间的流逝，保留下来的就成为一个个历史”风貌区“。

04

风貌别墅

从上文，我们已经知道：上海的风貌别墅，基本都是脱胎于”石库门“建筑，但并不是传统的石库门。下面我们一起来看看风貌别墅到底是个什么”新物种“。

A. 风貌别墅是不是别墅？

虽然现在市面上的风貌别墅动则卖上亿，但它并不是别墅。就拿热卖的中海·顺昌玖里来举例，从外观上来看，我们不难发现：这就是个”排屋“，英文叫TOWNHOUSE。 （如下图）

另外，从法规上来说，早在1994年，我国就出台了“限墅令”。（如下图）

2019年更是出了被称为“史上最严厉的禁令”！

住建部文：“各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。” （如下图）

最后再从定义上来看，别墅是指独门独户独院、”有天有地“，两到三层形式的楼房。

所以，几乎所有的风貌别墅都不是别墅。

B. 风貌别墅的空间是否也像石库门那么”逼仄“？

上海早期的石库门里弄，一般主弄宽度在2.5-3.5m，支弄宽度在2.0-2.5m。随着交通工具的迭代，主弄的宽度达到6.0m以上，而支弄宽度在3.5-4.0m之间。

既然是风貌别墅，那必须看起来与原来的城市肌理相似吧 ，所以营造的空间也就和石库门建筑差不多。我拿弘安里来举例，说明下。

1. “应延续‘总弄-支弄’的里弄空间肌理，总弄和支弄的数量和位置可做适当调整。总弄宽度宜为4-8米，支弄宽度宜为3-4米，局部可适当放宽”。

从上面弘安里的项目出让文件要求来看，“弄”的尺度并没有放宽，所以出来的空间效果一定还是“逼仄”的。 （如下图，为弘安里主弄和支弄空间效果）

除了交通空间的尺度限制之外，风貌别墅的建筑密度也被限制的死死的。

早期的里弄建筑大多为2-3层，建筑密度一般在70%左右。随着1916年公共租界工部局出台《新中式建筑规则》，对里弄开敞空地占比提出了要求，建筑密度才下降到50%左右。

弘安里的设计要求中还有提到：

2.“需要整体保护肌理、格局、尺度的区域，范围内各类建设活动应注重地区原有历史风貌整体保护和传承，保存原有巷弄格局和空间尺度，延续建筑原有体量和空间布局关系。”

要延续建筑原有体量和空间布局关 系，也就意味着这个项目的建筑密度不会小于50%。

所以从这两点来说，风貌别墅所营造出的公共空间一定是“袖珍”的、精致的。

C. 风貌别墅的风貌都那么”原汁原味“吗？

不管是弘安里，还是露香园，亦或者是顺昌玖里，从这些已经销售的项目来看，风貌别墅的风貌，还是挺符合人们对于传统石库门建筑的印象。

上图为露香园

上图为弘安里

上图为顺昌玖里

而 随着越来越多风貌别墅的推出，这种”原汁原味“会不会打折扣呢？

2024年上半年有不少风貌别墅公布了方案设计，我们不妨先睹为快，看看效果图是怎么表达的。

新湖融创亚龙项目

上海城投杨浦兴华里项目

静安曹家渡信达·信安里项目

静安保利永兴里项目

从这些效果图来看，基本是一脉相承，不管是上海哪个区的风貌别墅，风貌都大同小异。

D. 风貌别墅的平面布局能满足现代生活吗？

正因为风貌别墅的公共区域，给人的总体感觉是空间不开阔，自然就会让人产生”户型是否能满足现代生活“的疑问。

现代生活里，出行都是私家车、上楼下楼都是电梯；对于富人来说，保姆是必选项；室内空间要阔绰，要彰显品位，要满足社交。 那风貌别墅做到了吗？

我挑选了弘安里和顺昌玖里400平方不到的两个户型，大家可以看下是否能满足富豪们的现代生活需求。

弘安里的一楼： 主要是是社交空间，餐厅、客厅、茶室和花园都是展示性的空间。

二楼 ：主要是对内的空间，以家庭起居和卧室为主，卧室全是套房设计。

三楼 ：为独立的主卧区，追求私密和尊崇。三面宽朝南，连衣帽间和化妆间都是向阳的。

夹层 ：可能是一个半地下的空间，主要是娱乐和家庭品味的彰显。采光井的设计，使得地下空间也没那么阴暗。

地下室 ：主要解决停车和保姆功能，而汽车库是属于整个小区的公共区域。

顺昌玖里的一楼 ：也主要是是社交空间，餐厅、客厅、花园都是展示性的空间。

二楼 ：主要是对内的空间，以家庭起居和卧室为主，但卧室的规格没弘安里高。

三楼 ：为独立的主卧区，三面宽朝南。比较有趣的设计是：书房和卧室并重，衣帽间和书房嵌套。

地下一层 ：是个开敞的大空间，就看每家自己喜欢什么，就装什么功能进去。

地下二层 ：属于每户的空间并不大，其他都是汽车库，属于整个小区的公共区域。

两个项目同面积段的户型，基本配置都差不多 。三 面宽朝南，带天井花园，地上地下5层，有独立的电梯，配3个公区车位。

只不过对于客户的定位稍有不同，所以2和3楼呈现出的平面就有些差异 了。

但基本都是按照现代生活需求来设计的，而我们传统的石库门房子，功能可不是这样的哦，我们不妨一起看看。 （如下图）

传统的石库门建筑主要由：前天井、客堂、厢房（前厢房、后厢房）、前楼、灶披间、楼梯间、亭子间、晒台、后天井等组成 。虽然也能满足普通老百姓的生活需求，但是和风貌别墅确实不能比，天壤之别啊。

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谁在买？

关于风貌别墅，前面介绍了很多建筑相关的内容。最后还有一个问题，我想大家一定也和我一样感兴趣： 到底，谁在购买上海的风貌别墅？

动不动上亿的房子，当然不是普通老百姓能消费得起的，只能是富豪们的“盛宴”。

那么，购买风貌别墅的理由是什么呢？

理由一 ：为情怀买单

我有个同学喜欢变形金刚 （其实我也喜欢） ，现在他有钱了，就买了一个能变形的擎天柱，41公分高售价达到4999。 （如下图）

金钱就是用来满足人类情绪的，所以有钱人买风貌别墅，也许理由很简单，就是儿时的记忆 。当消费能力达到某种程度，买个风貌别墅和买个擎天柱也许是差不多的意思吧。

理由二：为价值买单

风貌别墅，说到底就是一个联排 （别墅） ，既不像市区里的老洋房那么稀缺，又不像历史保护建筑那么珍贵。

据小胖看房不完全统计，2024年上海市中心风貌别墅足足有35个项目，这供应量也太大了吧。 （如下图）

房地产开发已经进入了”存量更新“的时代，面粉的价格将决定面包的价格。有钱人是这样接受定价逻辑的吗？

那风貌别墅的价值到底该如何评估呢？ 是“地段价值”支撑起了这样的价格吗？

理由三：为公司买单

一直有一种说法：“ 上海是一个有情调的地方”，而这种情调就在石库门这样的风貌区里。

相同价格的风貌别墅和大平层，客户体验是完全不一样的。所以有钱人可能会买做企业会所之用。不仅能招待客户，还能平衡财务，一举两得。

当然最好是买了风貌别墅的朋友告诉我们，他是出于什么考虑购买的！ 据说上海的风貌别墅总量有1万+套，所以这样的朋友也不会太多 。

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结束语

弘安里24.3万/㎡；

海玥黄浦源25.1万/㎡；

北外滩天潼198均价28.8万/㎡，

中海·顺昌玖里&恒昌玖里29.8万元/㎡

风貌别墅，一个既不是别墅，也不是老洋房；既不是历史保护建筑，也不是石库门房子的“四不像”。

但它就是能卖得这么”贵“，还真有人买单，不得不叹服”新物种“的神奇！