上海老破小鄙视链

　　很多人都误解了上海楼市。

　　上海楼市鄙视链最严重的地方，是老破小市场！

　　大家都知道，上海楼市的基本盘正是老破小。

　　拆解每年二手房的成交结构，70平以下，400万以内的房子分别能占到整体的40%+和70%+。

　　2023年上海二手房成交面积&成交总价分析

　　如此海量的成交背后，产生了老破小圈子中各式各样的鄙视链。

　　内环的老破小鄙视中外环，学区老破小鄙视无学区的、90年代老破小鄙视70、80后，南北通全明的鄙视双南或者暗厅暗卫......

　　一句话总结就是老破小的水很深，嘎子你把握不住。

　　环线为大家梳理了市面上耳熟能详的一些老破小板块的鄙视排行榜，仅供大家参考：

　　01

　　海防邨——全市老破小偶像

　　虽然江宁路不算老破小板块，但却拥有掌握着沪上老破小风向标的海防邨。

　　一个海防邨，就能集浦西内环、老静安、全市顶流xq、近地铁、90后“年轻”老破小所有优质标签于一身。

　　如果房产圈有顶流明星，那海防邨肯定能和仁恒河滨城不相上下。

　　今天：海防邨破20万了，上海学区房起飞！

　　明天：海防邨成交价跌入14万，上海学区房终于凉了！

　　不知道每天坐在小区门口闲聊的业主爷叔们，面对这些风言风语会不会笑出八块腹肌。

　　这几年民办摇号的不确定性，让相对确定的公办学校愈发火热，尤其是义务教育都稳的九年一贯制学校，成了很多家长理想的xq房优选。

　　海防邨对口的静教院就是一所九年一贯制学校。

　　在别的初中普高和中职升学率还五五开的时候，静教院能做到连续几年普高率96%以上。

　　都说上海的中考就决定了学子一生，每次被外省朋友喷上海高考简单的时候，心里有苦说不出：那也得先考得上高中。

　　上了静教院对普通孩子来说，起码意味着能上高中；对稍微鸡一点的学子来说，更意味着接近70%的市重点率。

　　可以说进了静教院，一步四校八大，两步清北复交。

　　举个硬核的例子，大部分老破小都从2021年的巅峰跌到山谷，房价蒸发40-50%的大有房在。

　　再看海防邨，2021年成交均价23万/平高耸入云，这两年行情不好大家都在期待它房价下跌， 结果终于跌到了21万/平。

　　跑赢了上海大部分商品次新。

　　你大哥还是你大哥，就是这么坚挺，全市老破小的偶像不是乱吹的。

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　　02

　　梅园、世博——单项王者

　　上海老破小二梯队当属梅园、世博板块这类——

　　虽然不像海防邨那样十项全能，却能将某一方面的属性拉满。

　　梅园x街坊大家懂得都懂，冰厂田+福外+建平西，一套组合堪称浦东xq顶配，让多少家长难以抗拒。

　　民办摇号前，福外每年进入兰生、华育、市北理的学生数量，一直处于全市TOP水准；

　　但凡挂了福外两个字的小学，对家长来说都相当于一颗买房定心丸，不信你问问唐镇。

　　初中建平西，是八大之一建平中学的直系，实打实的浦东top级初中。

　　2021年房价高峰期，梅园三街坊的成交单价一度超过20万。

　　而潮水退去后，梅园三街坊的成交单价跌回10万，房价腰斩让不少旁观者唏嘘不已。

　　之所以这样，和2021年当时的民办摇号政策相关，也和当时全市疯狂的行情相关。

　　如今潮水退去，一个建在1960s之后的老房子，还能卖出10万其实也不算被低估了。

　　特别是对一些家长来说，这个价格已经相对有吸引力，梅园依然是理想老破小之一。

　　而同在浦东的世博，虽然环线位置比不上内环内一众老破小，但在自住尤其是通勤属性上取得满分。

　　世博虽然处于内中环之间，但住过的人都知道，这里是打工人最好的通勤住址。

　　公共出行有6、7、8、13和在建的19号线五条轨交，自驾有西藏南路隧道、卢浦大桥、打浦路隧道、龙耀路隧道分分钟过江。

　　15分钟人广、新天地、20分钟陆家嘴、静安寺，浦东浦西上班都皆能照顾。

　　平时想逛逛可以去世博轴，三钢里，各种社区商业盒子不少，底商也很发达。

　　最主要的是，买在世博老破小，坐享滨江资源和世博园，其他老破小板块谁家有这么好的城市生态？

　　在徐滨你想住二线江景房现在都要17万+/平了，来世博直接给你打4折，5万+/平。

　　除了房子旧一点，世博生活便利度和幸福感真没得说。

　　03

　　金杨、鞍山——综合实力取胜

　　总体来说其实挺好的，但每一项没有特别能拿得出手的，说的就是金杨和鞍山的老破小。

　　首先说金杨，位于内环内，同样也靠江，但是一线滨江由于这样那样的原因无法开发，没对板块生态起到什么作用。

　　xq尚可，有建平小学+初中双二梯队学校。

　　交通也比较便利，轨交有6、9、14号线；自驾一脚油门上内、中环。

　　板块内有金桥国际商场，金杨路的沿街底商也充满着烟火气息。

　　然后是房子本身和户型，因为金杨整体建于90年代，全明户型覆盖率更高，有些还能做到一梯两户的配置。

　　400万以内的刚需小家庭，想要兼顾xq与通勤便利的，金杨是个能打动人心的选择：

　　各方面都不是最完美的，但组合起来性价比很高。

　　再说鞍山，地块也在内环内，8、10、18号线三条地铁经过，交通便利，商业丰富。

　　学校有一梯队的二师附小、打虎山路一小、民办打一，铁岭中学，二梯队的鞍山初级中学，xq属性理论上也被拉满......

　　但是，和海防邨这种top级xq房相比，鞍山的xq属性却要打一些折扣——

　　鞍山这些好学校对应的户数实在太多了，导致这里成了全市门槛最严xq房之一，足足入户五年才有一张学票。

　　除此之外，鞍山板块相比起金杨稍微有一项弱势：房龄太大了。

　　本来像鞍山这样，总价两百万左右公积金贷款就能搞定，结果因为房龄太大没法贷满，让很多家长稍有不爽。

　　综合下来，鞍山板块的得分差不多和金杨在一个层次，离头部老破小的宝座还是差了不少。

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　　04

　　康健、仙霞——“产区房”房东

　　康健和仙霞两个板块的相似之处很多，鄙视链评级也比较接近。

　　有朋友可能一看这两个放在一起就急了，康健的房屋品质甩仙霞几条街，仙霞也配？

　　别急，慢慢看完下面的分析。

　　仙霞的集中开发在上1980年后，和虹桥开发区的基本是同期诞生；

　　但却没有直接定位服务虹开区的居住外溢，而是为了纾解中心城人口拥挤问题。

　　康健整体开发在90年代后，见证了漕河泾早期的发展，但却不是为了配套漕河泾开发区而生；

　　承担的更多是早期城市化、福利分房的功能。

　　总结来说，两个板块都有近水楼台先得月的优势，但前者有了正牌居住区古北；后者理工气质过浓，一开始也没想到搞居住配套后来被古美捡漏了。

　　再看交通，仙霞和康健自驾条件其实都不错，但早晚高峰拥挤程度也是拉满。

　　虽然二者都有轨交，但其实基本只能服务板块边缘，对居住在板块腹地的居民不算友好。

　　现在看来，仙霞拥有浓厚的居住氛围，和天山、古北、虹桥打成一片，周边商业配套应有尽有。

　　随着PDD的崛起，仙霞成了众多多多员工租房的第一选择地，一房租金5500，两房租金7600羡煞众多老破小板块。

　　再看康健，随着早年福利分房的高知原住民逐渐置换到别的板块，康健的自住率也在下滑，逐渐成为漕河泾打工人和世外陪读家长的首选。

　　只不过受到漕河泾某些大厂搬离的影响，康健的租金也受到一些影响。

　　最后从买房的角度来说，康健得益于上师大徐汇校区，人文氛围不错，街道市容环境也不错，小区的户型房龄客户认可度都比较高。

　　仙霞整体房龄更老一些，街道市容次一点，但胜在生活购物便利，也有不少90后房源可供挑选。

　　两个板块都可圈可点，安心再做几年产区房房东问题不大。

　　05

　　彭浦、中原——市区整租第一站

　　市区老破小鄙视链比较底层的存在，地段不在内环内扣分、市容不加扣分、学校一般扣分，人文氛围扣分，历史包袱更是扣大分。

　　彭浦两个字真的被玩坏了，最著名的段子就是出租车司机问打车去静安哪里，回答彭浦新村。

　　彭浦诞生于1958年第一批工人新村，随着机电工业没落，彭浦又逐渐成为市区动迁房的城建地。

　　开发过早城市界面老旧，又是原先弱势的闸北区最弱势的板块，自身也没有xq、生态、人文等等亮点。

　　最拿得出手的，就是中外环的地段以及地铁1号线，这也导致彭浦现在的市场价值，更多成了1号线上班族的租房首选地。

　　和静安区彭浦新村对应的，是有杨浦“西伯利亚”之称的中原板块。

　　板块内基本都是90年代的动迁房，其实在房龄上中原还是有一些优势的，只不过杨浦老破小竞争太大了。

　　鞍山、控江路都有着更好的地段以及xq，反观中原xq在大杨浦有些拉跨了，也没法像仙霞那样升级成产区房。

　　除了有一家长海医院，在老破小板块中还算难得，其它各项评级十有八九都不太行。

　　而且中原偏安一隅的位置是一大硬伤，虽然有8号线穿过，但来往上海各处不算方便。

　　对很多人来说此板块等同于在周末才能有时间去一次的共青公园。

　　人文氛围这块，中原也和彭浦类似，风评处于上海各老板块中下游水平，不过多展开大家都懂。

　　总的来说，彭浦、中原这样只有地铁+市区地段的老破小板块，未来发展前景依旧比较渺茫。

　　最大的贡献就是把市区整租一室户的价格打下来了。

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　　06

　　嘉定老城、南桥老城——城市垫底选手

　　嘉定老城、南桥老城，以及在座各位郊区老城，共同组成上海老破小鄙视链最底层。

　　别的不说，这一轮房价下调，嘉定、南桥这些老城房价是最早跌回2016、17年，甚至还低于2016、17年。

　　2017年买房不挣反跌的，在市区老破小几乎绝迹，但在郊区可以。

　　往小了说，郊区老破小往往在当地拥有更成熟的配套和更浓厚的烟火气，对附近打工人来说无疑是理想租房地。

　　往大了说，这些配套相对齐全，总价一两百万的郊区老破小，是一群人能留在这个城市的最后退路。

　　对他们来说，这里的月亮和内环的月亮没什么不一样，这就够了。

　　最后，因为篇幅有限，还有一些典型老破小板块本文没有点到，欢迎大家在评论区一起讨论。

　　▼以上为正文

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