悉尼经济降到全澳倒数第二，悉尼楼市还香吗？

大家好，我是小李，澳洲归来现居上海。

我在澳洲工作生活了10余年，毕业于悉尼大学，拥有金融与市场营销双硕士学位，从大二时就涉足澳洲房地产领域，时至今日，已10多年，有着丰富的澳洲房产买家及卖家中介经验，服务过上百个客户，业务范围覆盖了澳洲除达尔文之外的所有城市。

近期，我开设了《小李的澳洲房产观察》栏目，持续为大家分享关于澳洲的一切，生活、房产、投资等等。

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墨尔本的房产市场正经历着严重的衰退。政府资金短缺，频繁增税，经济状况难以提升，导致大量房产投资者撤离墨尔本市场。然而，许多人没有注意到的是，悉尼的情况比墨尔本更糟糕。

悉尼今年已经出台了三大政策打击房产投资者，而且在最新的澳洲八大城市经济强劲程度排名中，悉尼居然排名倒数第二，仅好于北领地。

相信很多人和我一样，不相信悉尼的经济比墨尔本还差，但根据最新报告，悉尼的经济活力和健康程度已经在澳洲垫底。

在联邦银行7月29日发布的各州、领地经济表现强劲指数报告中，悉尼在八大经济指标横向评测中综合表现排名倒数第二，仅好于北领地，而墨尔本则排名正数第三。（八大指标包括经济增长，零售消费，固定资产投资，失业率，建筑完工价值，人口增长，房贷增量和建筑开工量）

截至2024年3月份的一年中，新州实际经济增长5.1%，而维州达到6%。

与一年前相比，新州的失业率降低了18.7%，而维州则降低了13.8%。就业市场最紧张的是南澳，几乎人人都有工作，在失业率方面南澳领先全澳洲，降幅最大。需要注意的是，联邦银行是按比例而非总量计算这些数值的。

全澳洲经济表现最好的是南澳，有三项指标排名第一，包括失业率最低，建筑完工总价值升高，减少的开工量最低。

按照投资客户最关心的数据新增房贷比例来看，西澳排名第一，昆州第二，南澳第三，这个名次跟房价增幅排名是一致的。新洲这么大的体量，已经跌到新增房贷量榜单的第五名了，这直接反映了新州房产如今市场的活力其实不怎么高。

众所周知，经济数据是衡量一个地区经济状况的重要指标，但单一的经济数据并不能完全反映一个城市的发展趋势。

也就是说，虽然近期悉尼的一些经济数据可能不如预期，但这并不意味着悉尼正在没落。

作为澳大利亚最大的城市和重要的经济中心，拥有多元化的经济结构和强大的产业基础，悉尼的城市价值是其他城市比拟不了的，当然，悉尼也很“贵”！

在几乎澳洲整个利率上涨周期之中，悉尼房市一路走高，目前的悉尼别墅均价，已经来到166万澳元。

但是最近悉尼房市的颓势已经出现，房价上涨的速度在第二季度减半仅上涨了1.9%，有些高端地区的房价甚至有所下跌。

表现最差的是悉尼内南区，三个月内房价下跌了4.4%，中位价为197万澳元；其次是北海滩地区下跌3%至257万澳元；然后是北悉尼和Hornsby地区，下跌2.7% 中位价至292万澳元。

悉尼公寓市场表现更差，整个悉尼公寓的中位价第二季度下跌了0.6%，目前是797212澳元。

悉尼市场的买方力量都集中在已经有房子，并且有贷款能力的人。或者一些想要买房，能够获得父母帮助的首次置业者。对年轻人来说呢，单靠自己打拼在悉尼买第一套房几乎已经变成了无法实现的梦想。

尽管第二季度，悉尼均价仍然有小幅度的上涨，但是跟去年相比，悉尼市场明显地放缓。只要没降息，时间拖的越久，悉尼房市上涨的力量就会越弱，没准会持续平盘甚至是微幅下跌。

别墅价格和公寓价格之间的差距还在进一步拉大，这个趋势在未来5-10年都不会改变。

悉尼的发展模式正从向外扩张转向向上建设。每次新建一栋公寓楼，市场上的公寓数量增加，而独立别墅的数量相对减少。开发商通常需要收购别墅，将地块整合后建造高层建筑。

此外，最近新州几乎所有符合条件的独栋别墅都可以拆分为双拼建筑。这使得别墅的稀缺性持续增强，市场价值不断上升，其增速远高于公寓。

这些市场价格的变化背后，是一系列供给和需求因素相互作用的结果。

在现行法律框架下，房东在定期和不定期租约中已经处于不利地位。 然而，新州政府计划进一步修改法律，以提高租客权益。

新法规将禁止房东在无理由情况下驱赶租客，并要求房东在出具通知时提供支持驱赶理由的证据，否则将面临罚款。

政府规定的合法驱赶理由包括租客毁约、房屋出售、重大维修和改为自住房等。这项法案预计将在2025年1月1日实施，预计将进一步降低新州的房产投资吸引力。

我不知道你们看完这个法案有什么感想，我作为一个新州房东，感觉现在做房东真的挺没意思。 悉尼租金回报率最低，还得对租客特别迁就。估计不止我一个人这么想，很快就会有一批房产投资者因为这项法律选择抛售投资房，或者转向短租市场。

新州政府在不久前的全新预算案之中，提出了一项隐藏法案---冻结地税起征点。

为什么说是隐藏呢？

因为这项措施你刚一听觉得没什么，但是仔细一分析会出一身冷汗啊。

预算案中2024年地税的土地税起征点设置在1,075,000澳币，明年的地税起征点将不变，起征点未来也不会跟着通胀调整。这项措施预计未来四年将为新州政府带来15亿澳币的财政收入。

我们清楚，新州的自住房是免于土地税的，只有当投资房的土地部分价值超过地税起征点时才需缴纳土地税。每年需缴纳的金额为超过起征点部分的价值乘以1.6%，再加100澳币。

随着时间的推移，由于土地价值每年都在上涨，你需要缴纳的税款也会逐年增加。实际上，这种做法与维州对房产投资者征收各种税费类似，只不过维州的做法更为直接和急迫，而新州则显得更加隐晦。

对于海外人士，购房额外印花税从8%涨到9%，持有房产时需额外支付的土地税也从4%涨到5%。

据小李观察悉尼的房产市场会持续降温，尤其是公寓市场。并且悉尼正走向墨尔本的模式“对海外投资者采取严厉措施”。

政府认为所有的问题都归咎于房产投资者，只有打击他们，才能放缓房价上涨，使社会中层和底层能够负担得起住房。

然而，这些措施并不能真正解决问题，因为海外人士在澳洲整体房产交易量中所占比例不超过4%。

实际上，政府只是通过这些措施来增加财政收入，从海外投资者那里获取更多资金来弥补自己的财政空缺而已。

但是这些也并不能代表悉尼的所有公寓项目都不能入手，正如现在强势的昆州房产市场一样每个区域都有自己的规划以及走势，如何选择好的区域，好的项目才是我们目前面临最为重要的事情，就像悉尼Macquarie Park，Greensquare，St. leonards，Chatswood这些完全公寓化并且非常成熟的地铁站周围，公寓市场的表现依旧是非常健康的。

我作为买家中介这么长时间，经历过太多这样的事情，客户即想获得高性价比，后期投资回报高又想满足自己的自住喜好，但是在澳洲市场里属于不可能三角形，大家都知道悉尼的土地别墅是澳洲最值得长期持有的产品，但是有多少人能够买的起悉尼的别墅呢？

如果你最近在关注澳洲市场，对于以上小李的分析，你有任何想法都欢迎和小李一起探讨。

当然，在澳洲看房买房过程中遇到任何问题，需要一些专业的建议，希望能规划一条快速增长且稳定的路径，也欢迎找小李聊一聊。