城市更新如何借力找到新玩法？

作者 | 宋金煜

编辑 | 梁秀杰、刘玉娇

责编 | 韩玮烨

现如今，各地国企穷尽思路，欲以城市更新为主线盘活低效、无效资产，平替各类空间内容，从而迎合用户需求。

市场维艰，挑战巨大！而机会若隐若现，选择和努力都很重要！

从中央到地方，新的政策引导不断出台，涉及资本、产业升级等多维度，助力企业资产盘活能力的提升。其中，数据资产是近两年政策引导的重要方向。

在落地方面，以空间运营效能为基础的数智化和数据资产化，亟须政企协力，加强顶层设计，贯通各类商业空间数据的中台思维，以及底层资产数据化的整合能力。

7月30日，武汉，睿和智库携手智链合创，邀请30多家华中园区、商业、租住等企业，召开闭门会议，研讨新趋势下城市更新及数字化落地方法。

睿和智库创始人韩玮烨认为，数字化是中国式改革及新质生产力的内核，未来所有企业的战略、产品、服务都将与数据、数字化水乳交融。

不过，当下国内各类空间（园区、办公、商业、公寓等）的数字化依然处于初级阶段。数据资产概念的提出，为企业数字化运营指明了新出路——数字化不再只是成本，未来也会成为可变现的资产。

从数字到数据，企业至少要走过三个阶段：一是数据的产品化阶段，须完成数据清洗、整理和标准化；二是商业化；第三步才是资产化。

任重道远，始于当下。

城市更新这张“卷子”，是老题，也是新题，需要有效政策和企业实践的互动调整，才能找到新的标准答案。

城市更新是趋势也是考题

在城市更新和旧改的浪潮中，激活存量资产为众多企业带来了发展机遇，但同时也要求他们在多方面能力上实现新的突破。

“城 市更新的核心难题在于，存量资产 日益增长，但资产产权归属不同（国有、私人、企业等），且属于新课题缺乏典型范例，导致一些项目在推进过程中绕了弯路 。” 华发商业武汉公司副总经理、咸安坊项目总经理郭洪林表示。

他同时强调，城市更新融入文化元素，运用新运营、推广模式以及数字化全链条穿透等， 需要大量的空间、时间和成本投入 。在当前迫切的商业变现需求下，是对企业战略的考验。 此外，在招商环节，传统零售品牌减少，新兴国潮品牌存在对传统购物中心排斥等情况，也需要采取灵活策略应对。

产权归属、企业性质，也给南国置业参与存量资产盘活带来了难题。

南国置业业务发展事业部负责人梁爽提到， 不同企业性质导致资产管理和盘活理念存在分歧。 尤其是在现金流转正的关键时期，资产难以出售，以及估值与市场价值脱节的问题尤为突出。 产权不清晰、历史操盘遗留问题，还有零散的非标商业、写字楼、产业园， 也是改造效率和效益提升的障碍。

从城市层面看，在沙龙举办地武汉， 正面临高放量和高空置率的双重挑战。

中海商业中西部区域武汉中海中心招商总监、武汉市楼宇经济促进会副秘书长张欣透露，武汉商办空置率已接近40%，商务区更为严峻。 改造过程中会遇到硬件老化、配套设施不足、资产流通困难等问题， 特别是在重资产和央企运营要求下，资产盘活对实操者来说充满挑战，而产权和业态限制还制约了产品的创新和突破。

此外，陈鹏作为武汉市洪山区楼宇经济促进会执行秘书长，也指出了资产盘活中的若干挑战，如 资产同质化导致缺乏特色，空间布局 的局限性制约了产业发展，低效运营难以持续吸引客流和维持活力， 稳固和留存已引入的企业也很困难。"

德必集团数字化业务负责人、智链合创副总经理宋运腾还提及， 产业园正遭遇企业购买力下降、租赁需求减弱，以及空置率上升导致的招商压力增大等难题。 他还指出了 园区运营中的管理难点， 如收入不稳定、成本攀升、经营决策没数据、物业服务投诉多等，也都亟待解决。

创新改造模式，挖掘不动产价值“金矿”

在武汉这座历史悠长且商业繁荣的城市里，改造后的民国早期里坊式建筑群—— 咸安坊， 在与百年江汉路步行街、楚河汉街、武商MALL和SKP等众多知名商业地标的激烈竞争中，成功突围，并一跃成为新顶流。

对此，华发商业武汉公司副总经理、咸安坊项目总经理郭洪林表示，咸安坊的成功得益于其在改造设计、空间布局以及运营策略等方面都做出了新突破。

首先，历史与现代融合。 一方面，通过修旧如旧的方式保留了建筑的历史风貌，其中清水砖墙的修缮就达10步；另一方面，引入现代商业元素，空间规划涵盖艺术、时尚和生活三个维度，不仅设立了博物馆、艺术馆，引入了设计师品牌和潮牌，还提供了生活方式集合店、手作、花艺和SPA等。

其次，重视合作与共创。 通过与法国、英国领事馆等外部机构合作，成功举办了摄影展、骑行等活动，与伊利、迪士尼合作打造花墙，还与武汉文旅局共同赠送了10万朵栀子花。另外，与主理人共创形成新业态。如将联合办公空间与设计工作室结合；在酒店业态中免费提供香氛产品，提升空间价值的同时，还提供了美学价值和情绪价值。

此外，由于项目整体的规划以及故事性得到认可，咸安坊也 成为知名品牌和首店的入驻地， 如柘壹设计Z ONE⁺以及仅在上海开了一家的买手店ZIGGY CHEN、高定婚纱品牌VERA WANG等。

同样在武汉，华中小龟山金融文化公园已成为中国电建存量土地盘活、武汉市城市更新改造的新名片。 “三年培育，第四年利润回正，预计第十年所有的投资可收回。” 南国置业商办事业部负责人李亚丹介绍称，原本的老旧厂房在 改造后租金翻了十倍，出租率自2022年以来持续超90%，今年已经升至94.81%。

从经验来看， 首先获得母公司支持，形成类REITs结构融资。 母公司中国电建不仅提供了资金支持，更在资源配置上给予了巨大帮助，南国置业与兄弟单位、国有平台宏泰基金三个平台共同组建了项目公司，保证项目资本效率和灵活性。

其次，空间定位符合政策导向。 区域资源是产业的根本，项目准确把握金融产业的发展趋势，实现了与区域经济的同步发展；借助政府力量，引入上交所中部基地，进一步提升了产业园的虹吸效应；全面的产业服务体系、丰富的园区活动，也为产业园的长期繁荣奠定了基础。

南国置业业务发展事业部负责人梁爽进一步表示，依托当地文化资源， 借助党建联合 等平台推动项目改造与业态更新； 推动资产用途调整 ，如将工业用地转化为商业用地进行改造，提升资产价值。另外， 结合政策导向， 通过深入分析周边企业和事业单位的诉求，共同促进项目改造。

此外，中海商业中西部区域武汉中海中心招商总监、武汉市楼宇经济促进会副秘书长张欣分享了中海商业在武汉的资产运营策略： “自2015年进驻武汉市场以来，中海商业通过重资产投入，成功打造了两座甲级写字楼中海中心和中海大厦， 并牵头成立了武汉楼促会，促进了政企联动和资源共享。”

面对资产盘活的任务，张欣表示，中海商业通过 三级管控体系细化任务，及时调整价格和招商策略。 同时， 积极探索产业链效益， 引入白领食堂、暑期托班等配套，并进行电量增容和承重调整等改造。这些举措的实施，成功吸引了多家行业龙头企业，实现了资产的有效盘活。

数智化赋能资产运营与价值增长

“数字化转型是资产运营和盘活的关键创新手段，因为它超越了传统的办公自动化功能，已深入到招商运营的核心环节。”武汉市洪山区楼宇经济促进会执行秘书长陈鹏指出。例如，通过建立一个平台，实现商户产品联动、打包套餐等，可以为商户引流和宣传提供支持，从而提升整个园区或商业的吸引力和竞争力；可视化的资管系统，也可以提高决策、管控和执行的效率。

智链合创副总经理宋运腾分享了德必旗下智链合创在园区数字化运营方面的经验。

首先，强化技术集成与全链条服务能力。公司集成了云计算、大数据、人工智能、IOT等新技术，可为园区提供数智转型咨询、标准化软件、定制化服务，并形成了楼宇信息、客户信息、合同信息等全链条业务闭环，实现从招商到签约、付款、续约、退租的全生命周期在线管理。

其次，提供智慧化解决方案，用数据驱动精准服务。通过构建智慧经营管理、物业管理、硬件管理和服务平台，实现了园区运营的数字化和智能化。同时，通过收集和分析企业的公开数据以及运营过程中的一手数据，建立企业数据画像，对企业进行综合评分和评级，并预测其成长潜力和服务需求，从而提供定制化的精准服务。

再次，重视智能化的落地，关注客户投入和产出的平衡性。数字化顶层设计是战略规划，需考量资产、管理和发展阶段，确保方案可扩展、可升级，支持长期转型。智链已将产办园区内关系和场景从单一租赁关系转变为帮扶、合作、共创等复合型关系，将办公空间变为社交、学习、科技体验、健康福利等复合型空间。

据德必集团公开的数字化转型数据显示：对比数字化转型前，企业灯光能耗降低30%，水电收账人效提升50%，园区整体报修响应速度提升370%，客户满意度提升60%，坏帐率下降20%。

自2018年起，中海商业已经成为中国内地最大的单一业权写字楼发展和运营商。据中海商业中西部区域武汉中海中心招商总监张欣介绍，在数字化管理系统方面，中海建立了三大系统：运营管理系统、预算管理系统和费用管控系统，并推出COOC中海商务APP，为租户提供全面的数字化服务体验。这些创新实践不仅提高了租户满意度，也为商业地产领域的数字化发展提供了宝贵经验。

在旧改方面，武汉思维同创房地产管理有限公司则通过融合低碳新能源和智能化设施，实现企业能源节约和成本降低。该公司科创板块负责人孙昱介绍称，面对市场挑战，公司利用数据分析和市场风控，借助数字化、智能化工具，不仅提升了日常管理效率，还可通过深度数据分析和智能服务，优化资源分配和响应速度，使其在企业管理和园区运营中保持领先。

以上内容，根据7月30日睿和智库与智链合创在武汉举办的第39期睿和沙龙“接地气的数字化&有量化的数据资产——城市更新数智化落地新范式研讨会”现场发言整理。

智链合创和武汉·德必创立方产业园简介：

智链合创成立于2015年，起初是为了德必集团自身的数字化赋能和改造需求。随着时间的发展，公司开始为不同类型的企业提供数字化转型咨询、标准化软件服务和定制化服务。目前，智链合创已覆盖了全国300家以上的园区管理，管理面积超过2000万平方米，服务企业超过2万家。

武汉·德必创立方产业园地处江岸区后湖产城融合示范区，定位为国际数字科创中心，是武汉市江岸区政府、科经局、开发区管委会、塔子湖街道重点扶持产业升级示范园区，武汉市江岸区创新示范街区。已吸引以医疗健康、智慧城市、文化创意、互联网电商、数字科技为主导产业的200余家企业入驻。园区集聚国家级众创空间1家，湖北省级科技企业孵化器1家，湖北省级众创空间2家。从运营之初就一直稳健发展，锐意进取，秉持简约而又精致的绿色生态设计风格，规划品质化、多元化创意精装办公空间，倾力打造创意舒适、自在非凡的办公体验。

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