年入百万才能在澳洲买得起房，维州房产投资者退出，珀斯房产需求依然远超供应！

01

澳洲近20个地区 年收入超百万才买得起房子

最新研究显示，目前澳大利亚有 19 个城区，需要每年至少赚 100 万澳元才能拥有一套房子。

由于房价暴涨和利率不断上调，在这些地区拥有住房的梦想正变得越来越遥不可及，甚至对许多高收入者来说也是如此。

根据 Finder对 PropTrack 数据的分析，现在有另外 171 个城区要求潜在买家每年赚 50 多万澳元才能买得起一套中等价位的房子。

这些令人震惊的数字是以20%的首付和标准贷款利率为前提的，而且还款额不超过购房者年收入的30%。

澳洲税务局数据显示，全澳只有大约 15,000 人报告年收入超过 100 万澳元。

专家表示，在某些地区，进入市场所需的惊人收入正在加深社会差距，最富裕和最贫穷的城区之间的差距比以前更大。

PropTrack 经济学家 Paul Ryan 说道：“有很大一部分购房者甚至不需要贷款就可以买房，他们拥有大量不受利率上涨影响的财富，而且他们本应从我们近年来强劲的经济中受益。”

大部分需要年收入超过 100 万澳元才能进入市场的城区都分布在悉尼海港和海滩附近。

墨尔本的 Toorak 和堪培拉郊区 Forrest 是新州以外仅有入围的城区。

悉尼百万富翁郊区包括 Bronte、North Bondi、Cremorne Point、Northbridge、Curl Curl 和 Mosman 等。

想要在悉尼最昂贵的郊区 Bellevue Hill 购买普通房屋的人需要年收入约 190 万澳元才能负担得起还款。

Finder 数据显示，还有 171 个郊区，希望购房的人需要年收入超过 50 万澳元才能买得起郊区中位数的房子。

根据工资统计，这些收入接近许多外科医生（澳大利亚收入最高的专业人士）的平均收入。

在购买房屋需要最低收入 50 万澳元或以上的郊区中，有 8 个位于昆州东南部，18 个位于墨尔本，4 个位于珀斯。

阿德莱德有三个，澳大利亚首都直辖区有一个，其余的都在悉尼。

Finder 研究主管 Graham Cooke 表示，现在许多地区购买房屋所需的收入“极高”。

“房价和债务成本远远超过工资增长，因此与 2020 年相比，负担能力进一步下滑。”

Finder对 PropTrack 数据的分析揭示了新买家需要的最低收入，才能负担得起每个首府和郊区中位数房屋的还款。

分析显示，购房者需要赚到新冠疫情开始时的两倍，才能负担得起澳大利亚大多数城市的中位价房屋。

为了跟上市场的变化，悉尼的买家要求收入增长幅度最大，要买得起一套中位价的房子，年收入需要上涨约14.8万澳元。

由于银行的平均贷款利率为2.92%，年收入13万澳元足以在2020年买到一套悉尼房价中位数(97万澳元)的房子。

悉尼的中位数目前为 140 万澳元，自住业主的平均贷款利率飙升至 6.27%，新买家需要每年 278,000 澳元的家庭收入才能负担还款。

现在，在阿德莱德购买一套中位数的房子需要年收入约 148,000 澳元，比 2020 年所需的 64,000 澳元上涨了 131%。

在布里斯班购买中位数的房子需要年收入 166,000 澳元，比四年前的 73,000 澳元上涨了 128%。

值得注意的是，公寓买家的收入要求变化并没有那么大，增幅在 50-75% 左右。

即使在墨尔本，尽管变化比其他首府城市更为谨慎，但负担还款所需的额外收入仍然很大。

2020 年，年收入略低于 10 万澳元就足以购买一套普通的墨尔本房屋。如今的买家需要大约 17.2 万澳元——大约多 7.3 万澳元，即 74%。

02

维州房产投资者退出 房源供过于求扩大

维州房价可能正在下跌，但与一年前相比，该州的典型贷款规模增加了约1.5万澳元。

澳大利亚统计局的数据显示，截至 2024 年 6 月，自住房屋的平均贷款规模为 604,343 澳元，而一年前为 589,073 澳元。

根据 PropTrack 发布的数据显示，墨尔本的典型住宅价格下跌 0.82% 至 803,000 澳元，而维州其他地区的 587,000 澳元中位数下跌 1.54%。

Vado Private 的抵押贷款专家认为，尽管利率较高，但澳大利亚投资者仍将资金投入住宅物业，而首次购房者则完全买不起房。

本周发布的 ABS 数据显示，6 月份全澳新自住房屋贷款价值增长 0.5% 至 182 亿澳元，其中维多利亚州占 52 亿澳元。

然而，该州的投资活动落后于全澳平均水平，全澳平均水平上涨了 2.7%，达到 110 亿澳元。

与全澳趋势相反，该州过去一个月对投资者住房的新贷款承诺下降了约 1700 万澳元，至 23.26 亿澳元。

由于高利率和土地税的引入，投资者正在退出市场——导致公寓和联排别墅供过于求。

Ray White Macleod 的 Kaylah Guerra 表示，大量投资者外流是由于利率和州政府土地税修正案造成的不确定性，该修正案于今年 1 月 1 日生效。

“我们正在出售很多出租房产，”她说。

“经营投资物业的成本没有增加，租金虽然上涨，但与抵押贷款还款额不匹配——这对寻找住所的租房者造成了伤害。

“如果我们希望投资者回归，利率需要下降，维州的市场需要稳定。”

03

珀斯房产需求依然远超供应

珀斯的住房需求继续超过供应，房地产专家预测，困扰珀斯危机将进一步恶化。

一年前，当珀斯已经陷入住房危机时，有超过 2300 栋独立屋、1503 套单元房和 1403 块空置地块待售——总共 5257 处房产。

本周，这一数字已暴跌至 3285，包括 1939 栋房屋、905 套单元和 441 块空置地块。

Strategic Property Group 董事总经理弗莱斯肯斯（Trent Fleskens）表示，住房危机与有记录以来的任何时候一样严重。

“从有记录以来供应最过剩的市场到供应最不足的市场，这五年来一直如此，与上次繁荣时期相比，这次最令人担忧的是，我们没有足够的供应能力来解决这个问题。”

“过去十年，大批技工离开该行业，随着我们成为第三产业社会，我们并没有找到新的技工来取代这些技工。”

弗莱斯肯斯表示，除非我们从海外和州际引进更多技工，否则供应和价格将长期面临压力。

“目前，西澳在提供其人口所需住房方面仍看不到曙光。”

根据最新的 HIA 技工报告，对于陷入困境的建筑行业来说，一个令人担忧的信号是，开始从事技工的学徒数量急剧下降，与去年同期相比下降了 17%。

在过去 12 个月中，新住宅竣工量为 15,500 套，而人口增加了 94,000 人，导致严重的供应不足，每建造一套新住宅需要 6 名新人。

如果以 2.5 人的平均家庭规模计算，那么过去 12 个月，珀斯有近 20,000 套住房供应不足。

澳大利亚统计局 7 月份发布的数据显示，3 月份季度新房竣工数量略高于 4200 套，低于前两个季度。为了跟上西澳预计的每年 1.4% 的人口增长率，每个季度需要完成 5750 套新房。

面对不断增长的需求，供应不足导致珀斯房价上个月创下 852,240 澳元的历史新高。

当地房地产中介表示，住宅物业市场发展如此之快，几乎所有销售都是在没有价格指南的情况下进行广告宣传的，导致销售价格比底价高出数万澳元。

REIWA 总裁乔·怀特 (Joe White) 表示，虽然看起来上市的房产数量不足，但数据却讲述了一个不同的故事。

“2023-24 年的成交量已经比 2022-23 年高出 2%，而且随着更多房产尚未成交，这一数字还会增加，”他说。

“房产仍然大量进入市场，但它们实际上是飞速售出，正如上市天数低所表明的那样。”

怀特说，虽然在不到一周的时间内卖掉你的房子听起来不错，但当活跃房源数量仍处于历史低位时，卖家面临着寻找住处的问题，无论是买还是租。

根据 REIWA 的数据，最畅销的郊区是价格较低的巴尔迪维斯（Baldivis）、阿马代尔（Armadale）、斯卡伯勒（Scarborough）、戈斯内尔斯（Gosnells）和坎宁维尔（Canning Vale）房屋中位价为 677,500 澳元。

04

首付存款不足 澳洲超70%买家寻求其它方法买房

澳洲金融服务提供商Helia最近发布的一份报告显示，随着澳洲房价上涨，超过四分之三的潜在买家存款额低于传统所需房价20%的首付，越来越多的人开始寻求其它融资途径买房。

Helia公司表示，随着生活成本的增加和储蓄率的持续下降，在当今的住房经济中，人们开始将目光转向了贷款人贷款保险（LMI），以弥补首付存款的不足。这一趋势在首次置业者中尤为突出。

贷款人抵押贷款保险是借款人在贷款数额超过房产价值的80%时，向银行等贷款机构支付的一次性保险费。这种房贷保险的目的是在购房者无法偿还贷款时保护贷款机构免受财务风险，与此同时，它也可以让买家在首付不足20%的情况下买房。

据Helia公司统计，在首次置业者中，90%的人考虑以支付房贷保险方式买房，比去年大幅增加了20%。

在已拥有房产的购房者中，以支付房贷保险方式买房的人虽然不如首次置业者人数比例高，但也很可观，数据显示今年有55%的此类购房者使用房贷保险的方式来融资买房。

潜在购房者考虑的其它融资途径还包括政府援助计划（占48%）以及父母资助（占45%）。

Helia的首席商务官Greg McAweeney表示，贷款人抵押贷款保险在房产投资者和自住者中的使用率正在逐步上升，尤其是在租房投资的年轻置业者中。

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