最高法院:已抵押划拨土地的土地出让金,未包含在拍卖价款中的,是否应由买受人缴纳?|保全与执行

编者按

2024年2月27日，人民法院案例库正式上线并向社会开放。最高法院要求，法官在审理案件时必须检索查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。这对于促进统一裁判规则和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正确、统一适用无疑具有重要意义。为了帮助读者理清保全与执行领域不同案件主要争议焦点问题和相应裁判规则，我们将围绕人民法院案例库发布的保全、执行案例，总结梳理各地法院处理类似问题的裁判观点，在本公众号分期推送。

最高法院: 已抵押划拨土地的土地出让金, 未包含在拍卖价款中的, 是否应由买受人缴纳?

阅读提示：在房地产交易市场中，当一块已抵押的划拨土地被纳入拍卖程序时，若该土地因历史原因或政策规定而需补缴的土地出让金（即政府为将划拨土地使用权转变为出让土地使用权而收取的费用）并未在拍卖前的公告或拍卖成交的价款中明确列出或包含，那么这笔费用应由买受人承担吗？本文通过一则人民法院案例库发布的案例对该问题进行解答。

裁判要旨

人⺠法院在拍卖有抵押登记的划拨土地时，应综合《城市房地产管理法》第四十条、第五十一条两个条文确定土地出让金的承担主体。拍卖标的作为已经办理了出让手续的土地拍卖的，买受人支付的价款中已包含了土地出让金，人⺠法院应当从拍卖款中扣除土地出让金，剩余部分用于偿还抵押债权;拍卖标的作为尚未办理出让手续的划拨土地拍卖的，买受人支付的价款中不包含土地出让金，应由买受人自行缴纳土地出让金，人⺠法院可将拍卖款用于偿还抵押债权。

案情简介

一、杭州中院拍卖被执行人陈某某名下一处抵押给申请执行人的房产，拍卖公告载明土地性质为划拨，未包含各种税费，按现状拍卖，标的物转让手续由买受人自行 办理。竞买人周某通过网络司法拍卖竞买取得案涉房产。周某以办理过户手续时不应承担土地出让金为由，向杭州中院提出异议请求撤销拍卖。

二、杭州中院依据《城市房地产管理法》第四十条确认应当由买受 人缴纳土地出让金并驳回了其异议请求。

三、周某不服提出复议，被浙江高院驳回后，向最高法院申请执行监督，请求:1.撤销浙江高院(2021)浙执复21号执行裁定;2.请求按 《城市房地产管理法》第五十一条规定执行，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地出让金的款额后，抵押权人方可 优先受偿;如不能按五十一条执行，请求撤销此次拍卖，返还竞买人已汇入法院账户的1203820元拍卖款项，协助竞买人追回已交纳的税费。

四、2021年12月20日，最高人⺠法院作出(2021)最高法执监398号裁定，驳回申诉人周某的申诉请求。

裁判要点及思路

本案的争议焦点：已抵押划拨土地的土地出让金，未包含在拍卖价款中的，是否由买受人缴纳？最高法院的裁判要点如下：

1.人民法院在拍卖办理了抵押登记的划拨土地后，关于土地出让金的承担主体，应该综合《城市房地产管理法》第四十条第一款、第五十一条这两个条文确定。如果将办理了抵押登记的划拨土地作为尚未办理出让手续的划拨土地进行司法拍卖的，买受人竞买所得的，应该是尚未办理出让手续的划拨土地，其所支付的价款中应不包含土地出让金，人民法院可以将所得款扣除执行费等必要费用后直接支付给抵押权人。

2.本案通过拍卖平台公布的评估报告和拍卖公告，均明确本案评估拍卖的标的物的土地性质为划拨土地。拍卖公告还明确，拍卖标的物以现状进行拍卖，标的物转让登记手续由买受人自行办理。根据评估公司提交的说明，评估拍卖标的物的价格明显低于周边出让土地上的写字楼价格。因此，申诉人通过竞买所得的，应该是尚未办理土地出让手续的划拨土地，其支付的价款中，亦不包括土地出让金。故本案的土地出让金应由申诉人承担。

实务要点总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

针对已抵押划拨土地的土地出让金，未包含在拍卖价款中的，是否应由买受人缴纳这一问题，一般认为：

1.如果将办理了抵押登记的划拨土地作为已经办理了出让手续的土地进行司法拍卖的，买受人竞买所得的，应该也是已经办理了土地出让手续的土地，其所支付的价款中包含了土地出让金，此时，买受人无需再支付土地出让金。

2.如果将办理了抵押登记的划拨土地作为尚未办理出让手续的划拨土地进行司法拍卖的，买受人竞买所得的，应该是尚未办理出让手续的划拨土地，其所支付的价款中应不包含土地出让金。此时，通常情况下，如果拍卖公告或合同中未明确提及该费用的承担方，买受人可能会面临与卖方或相关政府部门协商确定土地出让金支付责任的情况，或者根据“谁受益谁负担”的原则，由买受人作为土地使用权的新获得者来承担这一费用。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

《城市房地产管理法》（2019年修订）

第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第五十一条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

法院判决

以下为该案在最高法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：

《城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。据此，在划拨土地转让的情况下，应当由划拨土地的受让人承担补缴划拨用地土地出让金的义务。《城市房地产管理法》第五十一条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。根据该条规定，划拨土地办理抵押的情况下，抵押权人优先受偿权的范围仅限于扣除土地出让金之后的划拨土地使用权本身的价值。该条并未明确规定，要由抵押权人缴纳土地出让金。因此，《城市房地产管理法》第五十一条规定与第四十条规定并不冲突。人民法院在拍卖办理了抵押登记的划拨土地后，关于土地出让金的承担主体，应该综合以上两个条文确定。如果将办理了抵押登记的划拨土地作为已经办理了出让手续的土地进行司法拍卖的，买受人竞买所得的，应该也是已经办理了土地出让手续的土地，其所支付的价款中包含了土地出让金，人民法院应当从所得款中扣除土地出让金，将剩余部分扣除执行费等必要费用后支付给抵押权人。如果将办理了抵押登记的划拨土地作为尚未办理出让手续的划拨土地进行司法拍卖的，买受人竞买所得的，也应该是尚未办理出让手续的划拨土地，其所支付的价款中亦不包含土地出让金，人民法院可以将所得款扣除执行费等必要费用后直接支付给抵押权人。

本案中，通过拍卖平台公布的评估报告和拍卖公告，均明确本案评估拍卖的标的物的土地性质为划拨土地。拍卖公告还明确，拍卖标的物以现状进行拍卖，标的物转让登记手续由买受人自行办理。根据评估公司提交的说明，评估拍卖标的物的价格明显低于周边出让土地上的写字楼价格。因此，申诉人通过竞买所得的，应该是尚未办理土地出让手续的划拨土地，其支付的价款中，亦不包括土地出让金。申诉人关于应该适用《城市房地产管理法》第五十一条规定由抵押权人承担缴纳土地出让金义务的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

案件来源

人民法院案例库：2023-17-5-203-023

周某与朱某某执行监督案【最高人⺠法院（2021）最高法执监398号】

裁判规则：项目开发商所欠缴的土地出让金，理应由项目开发商承担，不应转嫁由房产买受人承担。虽然拍卖公告和竞买须知中载明，办理过户手续中所产生的一切相关费用（包括被执行人承担的部分）均由买受人承担，但该费用指的是网络司法拍卖成交后办理过户过程中所产生的费用，不包括非因此而产生的开发商欠缴的土地出让金。

案例: 许某、李某等借款合同纠纷执行监督执行裁定书【最高人民法院 （2023）最高法执监176号】

最高法院认为：本案的审查重点是，案涉房产办理产权过程中需补缴的“地价”该由谁承担。

其一，根据2020年9月25日厦门自规局出具的答复函，该局通知补缴的“地价”实际应为大厦项目新增的土地出让金，包括该项目增容地价（增加建筑面积）和改变用途地价（自用房指标变更为商品房）。其二，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规规定，土地出让金是土地使用者向国家交付的使用土地的对价，一般应由作为土地使用者的开发商承担，并计入开发商的开发成本，在购房者支付的购房款中实际已包含了分摊的土地出让金。购房者购买商品房后，相应土地使用权将一并转移给购房者。如果土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途，应征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。就本案而言，案涉房产办理产权过程中需补缴的“地价”，即为大厦项目增加容积率和改变土地用途新增加的土地出让金，该笔费用为土地使用者即项目开发商所欠缴，理应由项目开发商承担，不应转嫁由房产买受人承担，否则将不当加重买受人的负担。而且，厦门评估公司出具的房地产估价报告，是在假设案涉房产无需补缴“地价款”等基础上作出，亦即评估价中包含了可能应补缴的土地出让金。同时，在标的物情况介绍、拍卖公告和竞买须知中，也未载明案涉房产办理产权过程中可能需要补缴土地出让金的情况。此情形下，要求买受人承担应补缴的土地出让金，理据不足。其三，虽然拍卖公告和竞买须知中载明，办理过户手续中所产生的一切相关费用（包括被执行人承担的部分）均由买受人承担，但该费用指的是网络司法拍卖成交后办理过户过程中所产生的费用，不包括非因此而产生的开发商欠缴的土地出让金。据此，福建高院认为本案应补缴的土地出让金不应由买受人承担，并无不当。

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

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本期主编

执行主编 黄绍宏 北京云亭律师事务所

责任编辑 法丽 微信号：17310145421

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