打造一流法治化营商环境丨常州凯雷置业有限公司系列强制执行案

常州凯雷置业有限公司系列强制执行案

一、基本案情

常州凯雷置业有限公司系一家房地产开发公司，主要从事开发位于本辖区内的某处商业地产。由于市场下行、已售商铺开业率较低造成后续销售困难等因素，该公司逐渐难以支付到期债务，因此各债权人纷纷前来起诉并陆续进入强制执行程序。

在强制执行过程中，经开法院通过对被执行人常州凯雷置业有限公司名下财产和已知负债进行全面查询与汇总后，发现该公司涉及作为被执行人的案件有31起之多，执行总标的约为1.02亿元，另有欠税（含滞纳金等）约7100万元，而该公司的资产为未售车位共423个、房产共131套（均为商铺等商业地产），上述不动产均已符合交付条件，但大部分设有抵押权。综上，虽然从账面数据看，被执行人的资产基本能够清偿全部债务，但面对房地产市场下行的现实，以及被执行人之所以难以清偿到期债务就是因为上述不动产销售困难的前因，因此，如果对上述不动产进行司法拍卖的话，不仅流拍概率极大，而且只能按照查封先后顺序个别清偿，不利于有效化解群体性矛盾。同时，如果让被执行人常州凯雷置业有限公司进入破产清算程序，不仅同样面临着被执行人财产变现困难、贬值率高的困境，而且还面临着费用高、时间长等不利因素。

为最大限度实现各方债权人的的利益，经开法院在强制执行过程中，多次组织各已知抵押债权人、普通债权人、凯雷公司、税务机关等主体进行集中或个别协商，最终被执行人的股东同意先向抵押债权人支付部分现金偿还部分抵押债权，同时抵押债权人同意放弃对上述不动产的全部抵押权，其剩余抵押债权就按普通债权来执行的基本执行方案。在此基础上，经开法院执行局在对被执行人的现有不动产进行网上询价，发现按照询价价格（即不考虑司法拍卖折价的因素），上述不动产已经可以清偿全部已知债务。于是，经开法院又组织各方已知债权人对上述不动产进行议价，最终，各已知债权人一致书面同意，以被执行人的不动产进行抵偿，各债权人的债权通过以物抵债的方式得以全部实现，被执行人的不动产也因此实现了全部清盘和去库存。至此，经开法院通过强制执行程序，不仅妥善处置了难以变现的财产，最大程度、最快速度地保障了各方债权人的合法权益，而且通过执行权的适当延伸，最大程度、最快速度地分散了市场风险、化解了聚集矛盾，一定程度上推动了“执源”治理，社会治理，为优化营商环境，贡献了执行力量。

二、典型意义

1、当资产面临变现难该如何解决？当前，面临着不动产市场下行的困境，在强制执行过程中，对被执行人名下的不动产通过司法拍卖进行变现面临着变现困难、贬值率高等不利因素，如何通过执行程序盘活被执行人的资产，分散市场风险，最大程度实现各方债权人和债务人之间的利益平衡，值得思考。在该系列案件的执行中，考虑到被执行人通过专业的销售机构尚不能有效地将案涉不动产变现，因此通过强制执行程序也较难变现的现实，同时存在各债权人尤其是普通债权人对以物抵债的方案接受度较高的有利条件，法院执行部门多次组织各方当事人进行协商、谈判，以法律规定、证据材料为基础，既从法理上分析，又从情理上沟通。经过不懈努力，抵押债权人、税收债权人、普通债权人以及债务人、债务人的股东之间达成了“一揽子”解决问题的执行和解协议，该执行和解协议目前已经履行完毕，各利益方的权益均依法得到了保护，当事人均较为满意。

2、如何选择“一揽子”解决方案？强制执行是通过个别执行的方式个别实现债权人的债权的司法程序，由于目前我国尚未建立自然人破产制度，对于被执行人是自然人的案件，如果存在多笔经生效法律文书确认的债权的，尚可参与分配，按债权比例分配被执行人的财产，但如果被执行人是企业法人的，由于我国目前已经建立了企业法人破产制度，因此参与分配规则在此就无法适用，对于普通债权，只能对被执行人的财产变现后，按照查封先后顺序进行清偿，查封在后的普通债权人如果想分得“一杯羹”的，只能申请被执行人破产。在本案中，破产程序同样面临着被执行人的财产变现难、贬值率高，程序长、费用大等难题。如果通过破产程序强行变现被执行人的财产的，往往会面临着在扣除破产费用和优先债权后，可供普通债权人分配的财产就已所剩无几，普通债权清偿率低的不利局面。当普通债权人对以物抵债接受度较高的情形下，经开法院执行局积极与优先债权人、债务人的股东积极协商、沟通，析明利弊，最终各方基于现实，均各退一步，并与普通债权人一起，“一揽子”解决了本系列执行案件，从而以最低的成本，最高的效率，有效实现了各方的利益，化解了聚集矛盾。

3、如何通过适当延伸执行权实现“执源”治理？法律要有尺度，法官要有温度，执行工作不应当就案办案，而应当协调各方，合理、合法地延伸执行权，“一揽子”解决矛盾和问题，减轻当事人的诉累，提高当事人的满意度和获得感。在本系列案件的执行过程中，经开法院积极与税务部门沟通，打通税负缴纳关，畅通不动产过户关；积极与抵押权人和被执行人的股东谈判，释法明理，打通抵押债权合理实现关，抵押权及时涂销关；积极与普通债权人协商，分析利弊，打通以物抵债关。综上，通过执行权的适当延伸，实现了执行程序发挥了部分代替破产清算程序的功能，不仅降低了司法成本和当事人的诉累，而且“一揽子”化解了矛盾，实现了“执行难”的源头治理，综合治理；不仅案结事了，而且将执行权的行使与闲置资源的盘活、房地产风险的合理分散有机结合，实现了执源治理与社会治理的有机统一。

执行工作关系民事权益的实现，关系国家法治权威，关系社会和谐稳定。以案为鉴，面向未来，执行工作是营商环境的重要组成部分，在本系列案件的执行过程中，常州经开区法院执行局牢牢把握“公正”与“效率”这两大抓手，在执行措施上持续发力，多错并举，及时兑现当事人的胜诉权益，源头化解矛盾纠纷，为优化营商环境贡献一份执行力量。