关于建设用地使用权纠纷的裁判规则（一）

01、建设用地使用权转让合同无效后，在当事人之间可能产生的返还财产、折价补偿或者赔偿损失权利，可以作为合同转让的标的——《合同法》第五十八条规定，合同无效后，可能在当事人之间产生返还财产、折价补偿或者赔偿损失的权利。上述权利的权利人可以通过合同将上述权利进行转让。该转让合同效力的判断，不能以之前的合同无效作为理由来认定此种返还财产、折价补偿或者赔偿权利的转让合同无效。

【观点解析】：

当合同被认定为无效后，基于合同所发生的债权债务关系归于消灭的同时，原来基于合同所发生的物权变动也当然丧失基础，进而发生物权变动回转的法律后果。建设用地使用权转让合同纠纷中，即使合同无效，作为转让一方也可能享有基于合同无效的返还财产、折价补偿或者赔偿损失权利。对于此种可能存在的权利，受让一方与第三方签订《合同权利转让协议书》约定，将该权利加以让与，是当事人之间的真实意思表示，不存在合同法第五十二条所规定的无效情形，故该转让协议书中合法有效。

【案例文号】：（2012）年粤高法民一初字第3号

【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》第55辑

02、土地使用权出让合同的出让方未按照出让合同约定提供出让的土地的，受让方有权解除合同。

【规则解析】：

本规则规定了市、县人民政府自然资源主管部门在土地出让活动中，应当严格按照国有建设用地使用权出让合同的约定，按约定标准及时向土地使用者交付土地。本规则与原国土资源部、国家工商行政管理总局颁布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）第37条共同对市、县人民政府自然资源主管部门违约交付出让土地的法律后果予以明确，有利于保障土地使用者的合法权益。

【观点来源】：《国有土地使用权合同纠纷案件裁判规则（一）》

03、建设土地使用权出让合同签订后，由于政府规划改变，土地使用权存在变更土地用途等情形，受让人应按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金——廊坊市荣达通房地产开发有限公司与廊坊市自然资源和规划局广阳区分局建设用地使用权出让合同纠纷案

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，案涉《国有土地使用权出让合同》于2003年签订之后，由于政府规划改变，原规划用于建设别克汽车4S汽车店变更为酒店建设项目。案涉土地使用权存在变更土地用途、增加容积率的情形，但是荣达通公司并未按规定补缴土地出让金。廊坊国土局市区分局多次要求荣达通公司补缴土地出让金，说明廊坊国土局市区分局同意变更土地用途、增加容积率，只是双方不能就补缴土地出让金数额达成一致意见。《国有土地使用权合同纠纷的解释》第五条规定，受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。原判决适用该规定，按照廊坊国土局市区分局起诉时同种用途的土地出让金标准，确定荣达通公司应补缴的土地出让金数额，适用法律并无不当。

【案例文号】：（2020）最高法民终168号

04、在建设用地使用权出让合同纠纷中，一方以行政审批未通过而使土地交付义务未履行，请求以合同相对方实际损失为限支付违约金的，人民法院予以支持——福建挺虎置业集团有限公司与仙游县自然资源局建设用地使用权出让合同纠纷案

【争议焦点】：

福建挺虎置业集团有限公司（以下简称挺虎公司）与仙游县自然资源局（原仙游县国土资源局，以下简称国土局）建设用地使用权出让合同引发纠纷，该案历经福建省高级人民法院一审、最高人民法院二审两个阶段。在二审中，当事人双方就挺虎公司主张国土局支付逾期交地违约金应否予以支持的问题产生纠纷。

【法院认为】：

在本案中，首先，由于案涉土地曾经是仙游县政府机关所在地，根据2018年10月10日颁布的《行政区划管理条例》第8条“县、市、市辖区的部分行政区域界线的变更，县、不设区的市、市辖区人民政府驻地的迁移，国务院授权省、自治区、直辖市人民政府审批；批准变更时，同时报送国务院备案”的内容可知，县政府迁址需要经上级部门审批，且经过审批之后国土局才能依约交付土地。因此。在仙游县政府的迁址手续审批通过之前，不能从案涉土地搬迁出去，因此，国土局无法依约向挺虎公司交付案涉土地。其次，违约金作为弥补守约方因对方违约遭受损失的补偿金，又作为督促当事人诚信履行合同并在违约时的惩罚金，在考虑违约金数额时也应当根据具体案件中所表现出来的违约方的主观违约性。由于国土局对案涉土地交付义务的履行没有主观的违约故意，且国土局一直在能力范围内积极履行案涉合同义务，因此违约金的数额认定应当以弥补挺虎公司的实际损失为主。

【案例文号】：（2019）最高法民终949号

05、招商引资签订的合同与建设用地使用权出让合同是两份相互独立的合同，合同法规定的同时履行抗辩权、先履行抗辩权等以当事人互负债务为前提，招商引资合同履行过程中是否存在违约行为，不能构成建设用地使用权出让合同履行的抗辩事由——漳州市自然资源局与漳州市福景房地产开发有限公司、漳州市芗城区人民政府建设用地使用权出让合同纠纷案

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，案涉《合作协议书》与《出让合同》是相互独立的法律关系。首先，《合作协议书》与《出让合同》的合同主体、权利义务关系、履行条件等均相互独立。《合作协议书》由芗城区政府与福景公司签订，主要内容围绕《合作协议书》项下土地的前期开发问题约定，而《出让合同》由漳州资源局与福景公司签订，约定的是案涉土地使用权出让事宜，两份合同内容并不相同，且无直接关联。

其次，芗城区政府、漳州资源局分属职责不同、行为能力独立的主体。《43号会议纪要》规定由芗城区政府负责丹霞路南段建设、以地养路、收益由芗城区政府包干使用，是上、下级行政机关之间对财政收支进行安排的内部行政行为，没有直接为福景公司设定权利义务，漳州市政府也没有与芗城区政府、漳州资源局作为同一方主体，与福景公司订立合同的意思表示。芗城区政府致函漳州资源局协调竞买保证金等事宜，能否抵交保证金取决于漳州资源局是否同意，不能因此将《合作协议书》与《出让合同》视作同一法律关系。

再次，案涉土地挂牌起始价为20378万元，福景公司最终以24800万元竞得案涉土地使用权。福景公司系通过竞拍方式取得案涉土地使用权，而非是履行《合作协议书》的当然后果。福景公司主张《出让合同》是招商引资系列合同的执行合同缺乏证据证明。

综上，《合作协议书》与《出让合同》是两份相互独立的合同，而根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十七条之规定，同时履行抗辩权、先履行抗辩权以当事人互负债务为前提，漳州资源局已按照合同约定履行了交付土地的义务，芗城区政府在履行《合作协议书》过程中是否存在违约行为，不能构成福景公司对漳州资源局的抗辩事由。

【案例文号】：（2019）最高法民再98号

06、按挂牌出让程序依法取得案涉土地使用权的主体，在出让方同意的情形下，通过协议方式转让“中标权”给他人，并由该他人作为土地使用权受让人签订建设用地使用权出让合同，并未扰乱招拍挂出让国有建设用地使用权市场秩序，并未违反法律、行政法规的强制性规定——怀化市神龙房地产开发有限公司与湖南省芷江侗族自治县自然资源局、怀化聚友房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，关于建设用地使用权出让合同效力问题，其一，2007年2月12日，振烽公司作为竞买人按公开挂牌出让程序依法成为案涉土地的竞得人。经芷江县委、县政府同意，振烽公司与神龙公司签订《中标权转让协议》，约定因振烽公司的法定代表人徐华娟为神龙公司的股东，自愿将案涉土地的挂牌中标权无偿转让给神龙公司。2007年4月20日，芷江县委、县政府与神龙公司签订《芷东新区鼓楼以南开发建设投资协议书》，确认由神龙公司取得案涉土地使用权。2007年9月28日，神龙公司与芷江自然资源局签订《出让合同》，约定将案涉69.56亩（46737平方米）国有土地使用权转让给神龙公司。

2008年8月28日，芷江县政府向神龙公司颁发其中25亩（16666平方米）的国有土地使用权证。芷江自然资源局主张振烽公司与神龙公司恶意串通取得案涉土地竞得权，没有事实依据，本院不予支持。

其二，2007年2月12日，振烽公司按挂牌出让程序依法取得案涉土地使用权，2007年2月25日与神龙公司签订《中标权转让协议》。根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》第10.2（6）条的规定，申请人可以组建新公司与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。本案中，神龙公司虽然不是振烽公司组建的新公司，但振烽公司与神龙公司的实际控制人均为徐华娟，在芷江县委、县政府知情且同意的情形下，由神龙公司作为土地使用权受让人签订案涉《出让合同》，并未扰乱招拍挂出让国有建设用地使用权市场秩序，并未违反法律、行政法规的强制性规定。

其三，神龙公司代替振烽公司与芷江自然资源局签订案涉《出让合同》，征得了芷江县委、县政府的同意，没有证据证明神龙公司与振烽公司存在恶意串通逃避税费的故意。即便振烽公司和神龙公司之间签订《中标权转让协议》，可能存在违反税收征管法律规定的情形，也应由税收征管部门予以查处，不能因此否认神龙公司与自然资源局之间自愿签订的案涉《出让合同》的效力。

【案例文号】：（2020）最高法民再230号

07、解除通知发出后，双方当事人事实上仍在履行合同义务，解除通知并未发生合同解除的法律效力——天津市规划和自然资源局蓟州分局与天津市华奥供热有限责任公司建设用地使用权出让合同纠纷案

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，蓟州规划和自然资源分局于2008年4月1日向华奥公司发出《关于解除合同的通知》，该解除通知是否发生解除合同的效力，须综合双方履约情况予以认定：

其一，解除通知发出前，华奥公司支付了大部分土地出让金，而出让人未履行己方义务调整土地使用权出让年限、核定50年地价，华奥公司拒付剩余款项有合理理由。

其二，解除通知发出后，华奥公司及时就合同解除提出了异议，蓟州规划和自然资源分局向华奥公司作出了收回解除通知、继续履行合同的意思表示。

其三，解除通知发出后，双方当事人事实上仍在履行合同义务，解除通知并未发生合同解除的法律效力。

【案例文号】：（2019）最高法民终565号

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