融创外滩壹号院丨融创外滩壹号院详细选房攻略+户型分析+价格对比

最新消息，融创外滩壹号院二期开发商售楼处预约电话：400-960-1817【已认证】最近开盘，均价16.8万/㎡，当天就卖光了，总货值约99.97亿，套均价接近4900万，仅次于云锦东方和翠湖五集。上海的核心资产依旧坚挺，二期第二批房源马上入市，主力户型面积在255-380㎡之间。样板间本周开放，吸引了大量买家的关注，成为全城焦点。

今天融创外滩壹号院正式取证

一房一价表公示，线上认购预约启动，即将于8月7日开始认购

由于是期房，这样一个最低总价都要3728w的超级豪宅，却只能想象未来入住的体验

这显然是相当不合理的

因此我们团队做了几件事，力图让大家能够更加直观选到适合自己的房源：

1、实地全景VR拍摄

直观呈现每套房源视野，并结合现状和规划，为大家指出关键注意点

最新消息，融创外滩壹号院二期开发商售楼处预约电话：400-960-1817【已认证】最近开盘，均价16.8万/㎡，当天就卖光了，总货值约99.97亿，套均价接近4900万，仅次于云锦东方和翠湖五集。上海的核心资产依旧坚挺，二期第二批房源马上入市，主力户型面积在255-380㎡之间。样板间本周开放，吸引了大量买家的关注，成为全城焦点。

2、详细梳理一房一价表

户型分布、楼层价差直观体现，结合全景VR的分析，为大家提供选房建议

这些楼层都是关键点

最新消息，融创外滩壹号院二期开发商售楼处预约电话：400-960-1817【已认证】最近开盘，均价16.8万/㎡，当天就卖光了，总货值约99.97亿，套均价接近4900万，仅次于云锦东方和翠湖五集。上海的核心资产依旧坚挺，二期第二批房源马上入市，主力户型面积在255-380㎡之间。样板间本周开放，吸引了大量买家的关注，成为全城焦点。

本次加推的1#（8号楼，9号楼）位于整个二期的西北角

结合现场考察和规划查询，这批房源的景观视野，主要会受到以下因素

几个关键性高度值得关注，我将它们由低到高排列如下

1、8号楼西边套的10m：注意项目内部商墅遮挡
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融创的户型设计非常出色，低区275㎡边套户型拥有三面采光和视野

但值得注意的是8号楼西边套

由于与内部规划高度约10m的商墅距离非常近，对于低区房源有较大的遮挡影响

侧面采光明明原本是优势，但看出去就是其它建筑，说真的蛮尴尬的

虽然项目一楼架空8m，理论上仅会影响到2层

但有种说法是这个10m是檐口高度，屋顶还会有一定遮挡

因此如果想要更保险一点，可以从名义层5层开始买
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（为了便于大家对照一房一价表，文中我会都已名义楼层进行建议）

2、80m：注意北侧建成住宅遮挡

项目北侧主要受到融创外滩壹号院一期以及绿城黄浦湾的直接遮挡

这两个小区的楼层高度大多都在20层左右，对应约75m左右的高度

从全景VR来看，名义层27层开始，就可以越过这些障碍，拥有相对比较开阔的视野

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3、9号楼东边套的90m：注意2#遮挡

一批次已经售罄的2#高度约85m左右

如果不跨过这个高度，对9号楼东边套有较明显的遮挡

名义楼层30层左右，能够有比较开阔的视觉体验

当然，东南角的3#以及绿地外滩中心的地标群没有办法，即便是顶层也会有一定遮挡

1#和2#之间的楼栋距是40m左右，建议大家自己感受一下全景VR

因为我主观的感受是：如果不跨过2#，我自己会宁愿买更低的楼层

但也有朋友和同事觉得，这个栋距还不错，东边套还是愿意尽可能买中高区

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4、100m：注意在建的4#和乔家路A-4地块

虽然目前1#南侧的视野很好，但根据规划未来会有2栋约100m的住宅遮挡

特别是乔家路A-4地块，我似乎没看到有人提及它对融创的影响

但它的高度实际要比周边几幢已建成的大厦更高，你可以感受一下是否能接受

5、120m：500㎡摘星大宅无敌视野

当然如果你预算充足，两套总价超1亿的摘星大宅确实是很不一样的体验

跳出“包围圈”，颇有一种“一览众山小”的征服感

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由于1#和4#栋距较大，并且4#高度相对较低

因此这批房源的采光情况，要比前一批的2#更理想

只要不是低区，日照条件都还是不错的

总体来说，除了上面提到的10m、80m、90m、100m（分别对应名义楼层5、27、30、33层）几个关键高度

房源之间的居住体验差异，其实是比较小的

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直观一房一价表梳理

为了便于大家对照视野条件和房源价格

我将一房一价表按照楼栋形状、户型分布重新做了梳理

1、单价维度来看

1）楼层价差微乎其微

几乎只有名义层3、5、33层跳价略高一点

前两者刚好对应西侧商墅，后者则对应越过最高遮挡建筑的楼层

相比于视觉感受提升的程度，提价幅度不算贵

这几个楼层都是不同预算客户，格外值得优选的房源

（名义层3层理论上不会被商墅影响，但保险起见，前文就建议可以从名义层5层开始买）

2）同楼层不同单元价差较大

①8号楼边套普遍比中间套贵1.55万/㎡，9号楼则是约1.73万/㎡

②而9号楼边套还要比8号楼边套贵0.53万/㎡（中低区“小户型”）-0.7万/㎡（高区大户型）
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对于①来说，我觉得见仁见智

边套的户型三面采光，确实更加优秀，但中低区“小户型”实际由于周边遮挡建筑较多的影响，未能充分发挥户型的优势

对于②来说，个人认为要区分楼层

中低区“小户型”我的主观感受是：由于西北方向多是风貌建筑，8号楼边套视野更加开阔；但高区“大户型”大多已经越过最高的遮挡建筑，9号楼确实更占优势

2、总价维度来看

但比较总价的话，只能讲中间套的性价比真的太高了

1）高区“大户型”中

8号楼中间套面积更大，反倒总价还便宜了400多万

相比9号楼大户型，少26㎡面积却便宜约1300多万

2）中低区“小户型”中

不仅同楼层，中间套只比边套少20㎡左右，总价却要便宜约800w

更夸张的是，中间套名义层23层的价格，甚至和边套2层差不多

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前不久，我们在一篇文章中梳理过绿城黄浦湾的今年的成交价格

楼王7#有一套10楼边套，和一套17楼中间套都卖22.4万/㎡单价

这是建立在这套10楼边套双面看江，而17层基本看不到江的情况下

（详情可点击《差价6600万！黄浦湾高低层之间，隔了一套翠湖5期！》）

但融创这次在中低区房源的边套与中间套，景观资源差异还没这么大的情况下

把边套和中间套价差拉开得更夸张

从理性的角度来讲，我认为是真的可以优先中间套的

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结合前述分析，我们给出一些建议供大家参考

1、预算3700-4200w

名义层5层开始往23层买中间套255㎡，8号楼01室＞9号楼02室

2、预算4200-5000w

名义层5层开始往23层买边套275㎡，8号楼02室＞9号楼01室

3、预算5600-7200w

预算够名义层30层朝上，380㎡边套＞350㎡边套＞355㎡中间套

预算只够名义层26-29层，350㎡边套＞355㎡中间套＞380㎡边套

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