绿城48亿摘得小米退地 上海109.5亿元卖出5宗地背后的土拍分化局

观点网时隔八年，上海再诞生一块新地王。

8月7日，上海2024年第四轮土拍正式开拍。本次共出让5宗地块，分布于浦东新区、虹口区、青浦区、奉贤区、徐汇区，这批地块总出让面积11.56万平方米，总建筑面积25.55万平方米，总起价97.7亿元。

最终，出让5宗地块全部成交，成交总金额约109.5亿元。

其中，原小米总部地块--徐汇区斜土街道xh128D-07地块自然是最受企业关注的，该地块共吸引招商、徐汇城投联合体以及华润、绿城多家竞买人参拍，经过72轮竞价触达地价上限后，进入摇号环节。最终，绿城以48.05亿元的价格斩获该地块，成交楼面价13.10万元/平方米，溢价率30%，上海当前单价最贵地块正式诞生。

新地王的前世今生

绿城拍下的这宗地块缘何成为本场土拍最大焦点？

早在2016年，融信中国与17家房企激烈竞争，最终以110亿元拿下上海静安区中兴社区地王地块，该地块以楼板价10万元/平方米、溢价率139%创造了“全国单价地王”地块。

如今，绿城摘得的地块打破了2016年融信中国在上海拍出的国内最贵地王纪录。事实上，参与徐汇地块竞拍的开发房企就有7家，保利发展、华润置地、中海发展+西岸集团、越秀地产+象屿地产、招商蛇口+徐汇城投均在其中。

据悉，该地块占地面积1.66万平方米，容积率2.2，地上建筑面积3.66万平方米，商品房面积3.48万平方米，装修标准5，000元/平方米，地块起始总价36.96亿元，溢价率30%，楼板价13.1万元/平方米，商品房楼板价14.2万元/平方米。

从地理位置来看，该项目地块位于黄浦江边，临近上海西岸金融城，，周围住宅项目包括单价达到17.8万/平方米的香港置地启元和单价13.1万/平方米的滨江汇元玺。“这次推出的地块就在启元和汇元玺中间，虽然江景看的不全面，但离开徐汇滨江已经足够近。”观点新媒体从上海中原地产市场分析师卢文曦处了解到，目前徐汇滨江豪宅氛围浓厚，商业配套越来越齐全，居住舒适度和便利度均在提升。

被绿城收入麾下前，徐汇区斜土街道xh128D-07地块的命运齿轮就开始转动。

事实上，该地块曾于2021年10月作为商业办公用地出让，彼时，一家名为谧空间（上海）信息科技有限公司以15.5亿元的成交底价摘得。观点新媒体获悉，当时拿地后有媒体对该公司进行股权穿透，显示谧空间为小米的间接全资附属公司。

而小米彼时回应，该地块将作为2018年开始规划的上海总部用地。

时间流转，三年过去，小米上海总部的图纸还没成型，这宗地块就惹上了退地传言。2024年5月，市场消息称，徐汇地块已重新被列入2024年度土地储备计划，疑似小米方面退地。甚有坊间消息传出，小米或因此失去这宗土地的保证金。

不过，消息传出的同日，小米官方迅速作出回应。“小米在上海的经营发展顺利如常，所谓'建设搁浅''保证金损失''政府罚没'等完全失实、纯属子虚乌有。徐汇区斜土街道xh128D-07地块的相关事宜系根据发展需要，按程序落实。”

如今，小米“消失”的上海总部，在绿城的乘胜追击下，成为了上海滩的新地王。

好事成双，拿下徐汇地块的同一天，绿城还顺势以12亿元带走了虹口区江湾镇街道HK0017-18、HK0017-21、HK0018-31地块，为了这宗地，绿城与象屿竞价24回合，最终前者顺利拿下，溢价率6.48%，楼面价4.84万元/平方米。

分化的土拍市场

地王瞩目，但上海土拍结果仍然呈现两极分化、冷热不均的趋势。

在8月7日上午完成出让的4宗地块中，3宗土地底价成交，仅绿城所摘虹口地块者1宗溢价成交。

其中，奉贤区奉贤新城11单元A02C-03地块出让面积为5.8万平方米，容积率为2.2，起始价25.5亿元，楼面起价2万元/平方米，最终由上海奉贤新城上江南置业有限公司以底价成交。值得注意的是，这宗地位于奉贤新城商务、商业及行政中心，临近地铁5号线，北侧靠近百联南桥购物中心、龙湖奉贤天街、苏宁生活广场、上报传悦坊等商业配套，以及中企联合大厦、南郊能源大厦等商务配套。

另一宗青浦区重固镇福店路东侧36a-01地块的出让面积为1.4万平方米，容积率为2，起始价4.28亿元，楼面起价1.53万元/平方米，由保利发展旗下的上海保利建锦城市发展有限公司以底价摘得。

浦东新区北蔡楔形绿地C06-01地块出让面积为1.67万平方米，容积率为2.3，起始价19.62亿元，楼面起价5.1万元/平方米，由上海浦东土地控股（集团）有限公司底价成交。这宗地块恰好赶上了北蔡板块的城中村改造，属于中界村的改造用地，位于张江高科周边，临近还有西派海上的住宅项目。

此外，北蔡地块周边教育资源丰富，包括上海市北蔡中学、上海市华林中学、上海外国语大学附属浦东外国语学校等学校，以及北蔡休闲绿地、鹏海绿地公园、北蔡健康主题公园环绕。

“上午拍卖的四块地块仅虹口地块有溢价率，但不高，6.48%，其余均底价拿下，说明房企拿地还是相当保守。”卢文曦表示，当前企业还是要面对保交付、销售等重要任务，从几块地表现可以看出，分化依旧严重，只有重点地块可以获得重点投入。“当然，从未来趋势也可以看出，这些获得关注的地块必定会堆高土地价格，但也会激发开发商用心做产品，最后实现价和质的同步提升。”