深圳新政果然来了，有房源挂盘一天就成交了

　　昨天，深圳发布了一个消息，关于拟收购商品房用作保障房的征集通告。

　　此次征集范围包括商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先整栋或整单元。

　　要求位置合适，生活便利，配套完善，同时需手续齐全，户型面积在65平以下。

　　收购的要求那么多，能满意条件的项目很少。

　　更重要的是，如果价格太低，开发商为什么不自己卖呢？如果成本太高，国家队为什么不自己建呢？

　　所以，这大概率是一个雷声大雨点小的政策。

　　但深圳下场收房的这个举措，能直接反映出当前新房市场所面临的库存压力。

　　01

　　截至8月6日，深圳新房住宅库存为48727套，上个月成交了2616套，去化周期环比下降2.8%至22个月，但在去年同期只有14.1个月。

　　说明开发商的去化压力非常大，大多数新房是越卖越不好卖。

　　今年以来，深圳新房成交量非常不理想，主要是因为二手房市场的价格相对更香。

　　像这两天刷屏的华侨城天鹅湖一期，一套约380㎡大平层笋盘，报价7200万，据说这套房源放出来之后，一天就成交了。

　　主要还是因为具有性价比。

　　而在去年9月份，同小区B栋335㎡四房中区，成交价就差不多要7200万。

　　作为深圳二手房市场风向标的华润城，最近的成交价也是在底部震荡，笋盘一套接着一套。

　　随着越来越多的二手房跌出性价比，大部分新房很难卖得动。

　　包括法拍房，亦是如此。

　　今年上半年，全国的法拍房挂拍量飙升至32.6万套，相比去年同期增长了77.76%，相当吓人。

　　房价继续下跌，法拍房还会更多；只要房价一涨，法拍房就会明显减少。

　　对于深圳楼市，二手房的价格什么时候能够企稳回升，很大程度上取决于市场预期的修复，而这又往往取决于各方面强有力政策的持续输出。

　　02

　　我们接着看新房市场。

　　虽然深圳全市去化周期22个月，但是分化无处不在，各个区域的新房去化周期都有所不同。

　　南山和宝安，新房去化周期只有10来个月。

　　光明、龙华和福田，大约在14~15个月左右。

　　而坪山、龙岗和罗湖都是在20个月以上。

　　去化速度最慢的是大鹏，超过50个月。

　　其中，龙岗的库存量全市最大，销量却很一般，且接下来还会有源源不断的新盘入市，坪山和一些远郊板块也是类似情况。这些房子没有稀缺性，意味着价格很难起得来。

　　哪怕深圳楼市的行情接下来有所复苏，也很难轮动到这些板块。

　　如果你现在想买新房，又担心买完房后因为价格大幅调整而闹心，那么从一开始最好就远离那些注定会打价格战的板块。

　　尤其是在新房扎堆的片区，同质化严重，每个楼盘看起来都差不多，持有这种房子长期看都会感到非常痛苦。

　　03

　　在房地产市场上，很多买房人会牺牲地段，换取大面积。

　　从资产配置的角度，这其实是比较危险的一种行为，因为这些房子的地理位置往往比较差，将来的行情也很难有好的表现。

　　现在我们所看到的很多“价格洼地”，很可能是一个深坑。

　　房地产市场的转变，从增量时代到存量时代的过渡，这正是楼市的置换黄金周期。

　　谁能快速行动，谁就能获得更多带来安全感的筹码。

　　想要在这个时期脱颖而出，就要学会把握时机，无论是以旧换新，还是资产配置，都要迅速做出调整。

　　对于整体资源匮乏的房子，无论居住属性有多强，未来都不值钱。

　　那么，到底什么才是真正具有稀缺性的房子？

　　在深圳，决定稀缺度的主要因素，包括产业、教育、流通性、圈层和居住品质。

　　一个楼盘的综合资源越好，它的稀缺度就越高。

　　对于购房者来说，在当前市场中，买房不踩坑的关键在于，首先要关注具有保值增值潜力的片区，然后在这个片区内，挑选整体素质比较好且有性价比的楼盘。

　　买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。