脱掉后，这个城市是透心凉？还是真飞扬？

上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！

这楼市就是一个巨大的选美舞台，每“脱”一件就引起一阵交头接耳。

老友们都收到消息了吧，那边的郑州又“脱”了。

论开放，郑州真是不遑多让。我说的是楼市政策。

七月最后一天，郑州宣布“取消商品住房销售价格指导，房企可自主定价进行销售或办理预（销）售许可备案手续”。

四个字——取消限价。

回顾一下原来的规矩，开发商可以在批准的预售价基础上下浮动15%。

一旦超过15%，要重新申请预售，耗时耗力，繁琐至极。

如今上下不设限了，郑州的项目实现了“调价自由”。

猛地把房价调控的“最后一块布”扯下，自此裹得严严实实的“限购、限贷、限售、限签、限价”统统脱掉。

这回郑州楼市真“裸奔”了。

这两天当地的销售们喜大普奔，第一时间在自媒体上分享。

更有情不自禁的西安销售员，硬生生地把这波热度移花接木到西安头上去了，害我好一阵打听。

害~还以俩省会双向奔赴呢。

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每当这个时候，就有人出来带风向了，有说郑州扛不住啦，ZF开闸房价马上要大跌啦。

而更多中庸的人，这些年已经学会说“让价格回归市场”这样的行话了。

老规矩，我可不会只和你讲“价格回归市场”这类不痛不痒的话。

其实在取消限价方面，郑州也不算先驱，今年5-6月份已有沈阳、兰州这类省会城市干了这事，珠海、芜湖等也优化了限价。

只不过郑州是本轮楼市调整中幅度最大的二线城市代表，有一丢丢风向标的作用，俗话说树大招风。

那么，郑州陆续取消“四限”，直到此刻收回限价，目的何在？

不废话，肯定是救市。

而且当前各种变相降价，早就让指导价变得没有意义。

但ZF还给房企自由操控价格的权利，仅仅是大家想的那样，只为了加快囤积新房的去化吗？

如果只想到这一层，就浅薄了。

我给大家看两个背景，

一是郑州的楼市目前大致都是些什么病症；

二是高层上面给指的一条什么路。

正好一个是内，一个是外，放一起方便解释郑州的举措。

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郑州楼市最近很难看吗？

看和谁比。要是比西安成都这类向来稳如老铁的城市，郑州确实算不上好。

但和全国大多数省会、一线或强二线城市比，上半年357万平的成交量还算可观。

根据克尔瑞机构的统计，郑州的新房住宅成交量在上半年可以排到TOP5的位置，在它后面都有谁？

高于上海、广州、重庆等传统大咖。往年同样千万平米巨量供求的佛山，已被郑州甩开好几条街。

有人要说，那是因为郑州新房供应量大呀！

我告诉你，这两年还真不大。

统计下来，上半年新增供应也就207万㎡，换算下来大约2万套。

这个量算多吗？

横向比的话，这个供应量要少于杭州、佛山等城市，而这些城市卖得还不如郑州。

纵向对比的话，郑州的新增住宅已经连续三个半年度递减了，对比2021年疫情期间，连当时的1/4都不到。

别忘了，郑州常住人口刚刚突破1300万人，即便只算其中的城镇人口，也都超过1000万了。

所以郑州全国TOP5的成交量，不完全是大量新增供应堆出来的。

其实，这半年郑州的新房价格表现也相对坚挺。

内热外冷，三环内很稳定，仅四外环因为刚需扎堆，一番厮杀下小幅跌3%。

毕竟郑州去年刚经历10%的直坠，今年已跌无可跌。目前虽然回落到2019年疫情前的水平，好歹也算稳住了。

所以总的来说，郑州也是患上了全国各地都出现的通病——需求端疲软，但整个市场远不到崩溃、必须招数尽出的地步。

但......我还是要说这个“但”

新房市场虽然没有剧烈震荡，但需求端日渐式微是肉眼可见的，谁也说不准下半年会不会更难看、更难收拾。

其中一个原因，新房市场头顶盘旋着一个“幽灵”——二手房市场。

不断蚕食市场份额，如今新房二手房成交量走出一个剪刀差。

根据郑州安居客的统计，2022年以前新房的成交量一直是压制二手房的。

这一局面在2023年被改写，去年二手房成交逆转，占比达到55%。

来到今年上半年，反差进一步扩大，二手房62%，新房萎缩至38%。,

新房住宅竞争力下降，有交付不稳定的硬伤，且价格还没优势，

并且房企大幅缩减供应，客户选择也不如以往丰富。刚需们自然移情别恋。

而二手房凭借着卷出天际的价格战，赢得一大片刚需示爱。

二手房成交在去年创历史新高，即便今年上半年稍有回落，也还是历史第二高的位置。

新房和二手房，这要放在过去不过就是手心手背的事情。但当下早就不是岁月静好的时代了。

新房卖不出，房企要怎么活，这些就业要怎么解决，土地要怎么卖.......有一系列问题。

所以新房和存量房市场，或更直白地说：房企和二手房业主，

你说保谁更重要？你懂的。

现在再给新房市场整那些有的没的限制，不就是画蛇添足？

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单凭这市场现状，还不足以让向来扭扭捏捏出政策的高层如此决绝。那是什么让它畅快脱下“限价”这片裹布呢？

——是国家爸爸指了条明路。

就是我不断敲重点的双轨制！双轨制！双轨制！

怎么说？

去年8月国务院的“14号文”对保障房定调，主旨无非就两个：

加大保障性住房建设和供给，让商品住房回归商品属性。

也就是这一年来常念叨的“双轨制”。

上面就差明说了：缺钱的去看保障房，想要住品质的准备好钱去买商品房，等着进入“住房3.0时代”吧!

你看，质量更高的房子，那价格势必不会低。

其实就是给楼市价格回涨铺垫一个体面的理由。

好嘛！这都要准备起飞了，那我地方自个儿还限个pi价呢。

自打这”双轨制”被提出，多地都有模有样推进得挺快。

据统计，截至7月全国至少有20个城市（县区）对外公布了“商品房收储”细则。

建设方面，全国有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目。

郑州啥进展呢？

——7月29日，郑州首批1999套配售型保障性住房正式启动公开配售。

郑州市由此成为全国率先开启“配售型保障性住房”配售交付的城市。

——紧接着7月31日，郑州取消新房限价。

你看看这俩日期......

可见这活干起来虽然有难度，但或许真的能解救地方市场。于是，地方无论搞什么政策组合拳，出新政也好，收政策也好，都在朝双轨制看齐。

再说，“双轨制”大庇天下寒士的宏伟目标之下也夹带私货，就是解救各房企于水火，收储存量新房用作保障房不就达到这目的吗。

所以，你说郑州为什么把限价都脱了？

就是前面我说的，ZF为了保新房市场，保房企，为后续房价回涨，撤掉一点点路障而已。

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这一内一外的背景我也讲完了，回过头来看多数人的预判，就是郑州放开限价后会“大扑街”。

是这样吗？我仅认同部分。

我认为短期内郑州新房市场或许会震动下行，但幅度和持续性可控制。

为什么呢？

因为放开限价最直接的刺激，肯定是给目前非核心区、缺乏资源的弱势项目一个“缓期执行”的机会。

尤其是主城区四环外的，本来就困在价格战的泥潭里厮杀，领跌市场。

这回好了，上面给大家都卸下护甲，以后就是刀刀见血的拼杀了。

新房之间互殴，外围还有二手房市场围猎，各方不免要进行一番价格踩踏。

所以我说难以避免价格在短期波动下行。

但，我不认为这个时候解除限价，会让市场一泻千里。

来，摆上论据。

首先，房企就承受不起！

楼市调整到今天，房企卖房，基本没剩多少利润了，尤其是刚需盘。

85折开盘，本身就是备案价调价允许的范畴，是房企利用规则设定的缓冲带，项目还可以做到微利；

8折开盘，如果成本管控到位，勉强持平；

75折开卖，就是大割肉、大献血，能不能存活都难说。

算上当地分销提佣的2%-4%，基本坐等着暴雷了。

你见过有多少楼盘为了干架把命搭进去的？

如果郑州出现楼市版“比亚迪屠夫”，没有哪一方会真正受益！

我说的包括购房者！

再者，现在还是刚需翻云覆雨的时代吗？

很明显不是。

这几年改善盘作为主力成交的趋势越来越明显，改善几乎成了稳定郑州房价的锚。

在刚需还在通过价格战来抢市场的同时，改善及以上的楼盘成交占比已经连续四年突破50%，且其中的高端档占比在逐年扩大。

高端，就等于高价。上半年热销项目中，郑东新区、金水区占比7成，这两个区域向来是郑州的价值高地。是这些楼盘在压仓底！

还有，别忘了取消限价是双向取消，大致就是“下不限制，上也不封顶”。

只要做出被市场认可的高品质项目，价格就可以自由地向上匹配。

那么郑州市场的品质跟上来了吗？

是的，这是个很奇特的现象。

楼市低迷，整体来看房子反倒更优质了！

这主要是因为楼盘如果不想卷价格，就不得不卷品质，去讨好市场上有限的改善型“金主爸爸”。

现在郑州的新盘，卷配置，卷交付，卷装修，卷会所，卷车库，甚至卷生活方式。同时套内还努力抠使用率。

郑州华润润府使用率88%；中海时光之境95%；招商林屿境可达110%。

这些一项项都是建安成本，最后都会沉淀在售价里！

既然说到成本，就不得不看占大头的土地。

郑州土地的腰杆子也硬起来了。

根据克尔瑞统计，今年郑州全域供应14宗涉宅用地（住宅+商住），全数成交。

我再给你看看这些地块的分布，

有个显著趋势，就是市区的土地越来越主流,四年时间里由52%飙升到81%。市区内，土拍竞争热度向核心区聚集。

同时，上半年地价上涨约10%，溢价率也由不足1%，一下子上升到4.45%。

也就是说，“面粉价”肉眼可见地上涨了，你说以后面包还能便宜到哪去吗？

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最后，我再说几句。

有些消息不一定会带来动作，重要的是带来信号

郑州在原来的“限价”执行期，基于某种不说破的默契，实际操作时本来就“限高不限低”，

这两个月市场表现平淡，ZF干脆也就放开了。

也就是说，取消限价带来的降价弹性已经基本消耗完了，所以在关注房子的人大可保持原来的节奏，控制自己的期望。

取消限价这个消息，给市场带来的信心和信号更重要的多。

相信国家爸爸一定不会放手楼市狂泻

还记得我上面说的不，高层千辛万苦推行“双轨制”的其中一个目的就是为了让改善的那部分有所作为，顺利迈进高质量发展时期。

再者，7月30日刚刚召开的中共中央政治局会议严正点明“要强化行业自律，防止‘内卷式’恶性竞争。”

虽然高层敲打的是汽车、光伏行业不顾死活的价格战，但难道地产你心里就没点数吗？

大家且行且看，郑州脱掉最后的这块布后会不会凉凉~

上海楼市、深圳楼市成交量已经反弹，6月全国新房和二手房价格跌幅首次收窄，在这样的背景下，该怎么买房，大家扫描我的企微，我会在内部直播的时候告诉大家！

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