什么？以后要给房子交社保了！

　　听说过给人交社保的。

　　给房子交社保，咱还是头一回听说。

　　房子像人一样会变老，会生病。

　　听说，一种与房子相关的全新制度在路上了。此制度的具体内容大致可以分为三步走——

　　给房子定期体检、上保险、交养老金。

　　其核心要义大概可以用一句话概括：

　　把房子当作人一样对待。

　　为什么要把房子当人看？

　　有研究院给出了这样一个背景：

　　城镇老旧住房占比正在持续攀升，房屋老化带来的安全隐患日渐凸显。

　　据《中国人口普查年鉴-2020》及相关数据显示，城镇存量住房规模已超过300亿平方米。

　　其中，2000年以前的房屋占比达到27.55%，2000-2009年的房子占比达到33.98%——

　　未来房龄超过30年以上的房屋数量将快速攀升。

　　理论上讲，房屋建筑的设计使用年限是50年，交房后十年左右就会出现漏电漏水、外墙脱落等问题。

　　同时，随着住房投入使用年限的延长，住房共用部位和公共设施设备逐渐开始老化，面临会小修、大修甚至更换等问题。

　　此背景下，我们可以明白：

　　我们50%以上房屋的安全性在下降。

　　我们的房子正在变得不健康。

　　我把以上关键词结合起来，试着理解了一下，总算找到了“把房子当人看”的内在逻辑：

　　人之一生总与“健康和安全”相伴；

　　人之一生大半的时间在房屋里度过；

　　所以，人的“健康和安全”与房屋紧密相关。

　　房屋会变老，会生病，会变得没那么安全。

　　所以，房屋不健康不安全，人也会不健康不安全。

　　嗯，

　　房屋的健康和安全=人的健康和安全……房=人……

　　得出这个结论后，我也是气笑了。

　　生活不易，咱们都在打工卖艺。

　　特殊时期，每个人都在调整心态，偶尔也需要做到“不把自己当人看”。

　　唯有如此，才能过活下去。

　　但！

　　就是在这种时候，有人悄咪咪地对着你的耳朵吹了口气：

　　你得给房子体检，你得重视房子的健康。它健康，你才能健康。

　　这份初心，不用怀疑，自然是好的。

　　不过，一想到咱们打工人可能都很多年没做过体检，现在居然有人建议咱们先给房子做个全身检查，能不来气吗？

　　这就好像，

　　有个专家总在大家耳边叨叨：

　　不要吃泡面，它不健康；

　　工人兄弟们，午饭别只吃两个馒头，营养不全面。

　　多少有点不知好歹了。

　　明白问题所在了吧？

　　制度是好制度，但关键问题我们不能避而不谈——

　　谁来出钱呢？

　　从目前的设想来看，钱大致来源于三个部分：

　　一、公共账户。

　　这部分由财政资金支出，主要来源于土地出让收益、老旧小区改造更新等等……当然，涉及到给每家每户的房子养老，这些钱肯定不够的。

　　于是，有了下面两项。

　　二、个人账户。

　　这部分预设是业主强制缴纳，用于公共设备的维修保养。

　　三、补充账户。

　　这部分属于业主自愿缴纳，属于锦上添花的一部分。

　　看罢，大家都麻了。

　　这是不仅要给自己交社保，还要给自己的房子交社保的节奏呐！

　　可现在是什么个情况，大伙儿都清楚。

　　年轻人们连给自己交社保都不情不愿的，给房子交社保，那群众们肯定是一万个不情愿。

　　矛盾点来了：

　　你想让我健康，可只要让我出钱，那我整个人指定健康不起来。

　　钱的问题。

　　只要是涉及钱的问题，那一定是复杂的。

　　咱们来好好说道说道。

　　一、出要多少钱？

　　其实，房屋养老金制度虽新，但咱们不是全球首例。

　　在日本，业主每月都要缴纳维修基金，也叫修缮基金，用作给房屋做修缮保养。

　　大致的收费情况，八成业主缴纳费用折合成人民币差不多在400-700元。放到国内，咱们再给这笔钱打个8折，那么每个月就是三五百块钱。

　　三五百块钱，在加上原本就有的物业费——

　　每月的房屋持有成本都得冲向千元门槛了。

　　房贷利率降了这么多年，咱们的月供才少了几百上千的。只要一给房屋交社保，集体就得回到解放前。

　　此外，再深入一下这个问题。

　　每家每户不同楼层不同面积，出钱是一样多吗？

　　1楼业主需要承担屋顶防漏的维修费用吗？需要承担电梯维修费用吗？

　　光看出多少钱的问题，我就已经深深感觉到这个制度很难推进。

　　二、我们的物业维修基金呢？

　　买过房子的都知道，在交房时，我们会一次性付一笔物业维修基金费用——

　　用作房屋的维修。

　　据统计，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元。

　　其中，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%——

　　大量资金都还没派上用场。

　　业主们一次性缴纳的物业维修基金都还没用完，这就考虑到以后续缴的问题会不会稍微早了些。

　　再结合实际情况，我们还能得出另一个结论——

　　物业维修基金的利用率不高。

　　为什么这么说？

　　你只要上大街上走走，你就能轻易地看到很多小区的外立面脱落得不成样子，却一直得不到修缮。

　　有的小区发生这种情况已经很多年了。

　　物业维修基金的池子里明明有钱，但小区年久失修也是真实情况，这笔钱好像真成了账户上的一串数字。

　　于是，第三个问题来了。

　　三、钱的监管问题。

　　一般情况下，物业维修基金费用会缴纳到当地的监管账户名下，并由物业管理公司代为管理和使用。

　　毕竟，以后房屋的维护修缮基本上会优先考虑小区的物业团队，那么这笔钱的使用和管理是绕不开物业的。

　　再换句话说，

　　虽然钱是业主的，但这笔钱业主基本上接触不到。

　　如此一来，操作空间也就大了。

　　如，北京通州就有一小区爆出过猛料：

　　公共维修基金被物业公司陆续支取64批次，涉及金额约489万元。

　　事后，业主们发现这一笔笔支取的钱，流程走得都很好，账上都有业主们的亲笔签名——

　　嗯，全都是伪造的签名，业主们浑然不知情。

　　综上，

　　想要房屋养老金制度落实，还需要配备科学的使用流程、严谨的监管制度，把业主的信任度建立起来。

　　否则，钱只有握在自己手上才能让安心。

　　趋势。

　　虽然我一再强调房屋养老金这个制度很新、很稚嫩，目前难以推行下去，但放眼长远，房屋养老金制度有推行下去的必要性。

　　尤其是在一二线、省会城市，高层小区是绝对的主流。

　　随着岁月流逝，上了年纪的高层小区该如何自处？

　　拆是不可能拆的。

　　高层小区的拆迁，太难太难了。

　　整拆整建的难度同样大，很难获得所有业主的同意。

　　似乎只有一条路——

　　房屋养老金制度。

　　尽可能维护好房屋，抵挡岁月的冲击。

　　那么假设房屋养老金制度全面推行，以后的趋势会怎样？

　　一、分化。

　　首先是品质的分化。

　　由于维修基金的缴纳比例不同，物业维修服务团队的不同，小区之间维护服务的品质定然不同。

　　一定会出现这样的情况：

　　有的小区历久弥新；

　　有的小区历久弥烂。

　　这有前车之鉴。

　　如一些小区的物业团队比较好，那么小区整体的居住环境也会被打理得井井有条。而有的小区的物业只管捞钱，对于小区公共环境、设施的维护无动于衷，只剩下“脏乱差”三个字。

　　于是，分化的第二阶段来了——

　　价值分化。

　　优质团队的维护下，小区历久弥新，从而在市场中会更有溢价。

　　同时，由此持有成本的增加，更加速了房屋价值的分化。

　　只有升值空间能够覆盖增长的持有成本的房产，才有投资价值。

　　更多的房产都会面临成本挤压升值空间，成为一套只有居住属性的房子。

　　二、租金变化。

　　很好理解。当房东的持有成本增加，那么不可避免会有一部分转移到租客身上。

　　同时，租房需求越大的市场，转嫁到租金上的成本比例也会越高。

　　三、买房会变成一件更复杂的事情。

　　买房时，你需要关注的角度更多了。

　　比如小区的维修历史、维修计划和现有维修金总额；

　　通过查看维修历史记录，确认大楼的维修状态是否运作良好，以及大楼是否按照原来的计划进行维修；

　　了解未来将要负担多少维修金，要买的这套房子会不会有拖欠维修金。

　　总之，买房前需要了解的信息更多了。

　　事实上，这是一个与海外接轨的政策。

　　我们可以通过海外的视角，吸取一些经验教训，再反过来审视国内市场。

　　比如，2013至2022年，日本房屋修缮金上涨了15%。

　　告诉我们，维修基金和社保一样，也会随着时间有一些涨幅。

　　比如，在我国一些10年20年的房子已经有人称作是老房子，而有修缮金维护的日本对房龄并不敏感，哪怕30、40年的房子只维护得体面就不算老……国内要是展开房屋养老金制度，也许老破小中“老、破”的概念会被淡化。

　　至于更大尺度更细节的内容， 此处就不便多展开了。