深度研究丨AMC进场化解房地产风险，行业信心回归是关键

在房地产行业深度调整阶段，AMC（资产管理公司）成为化解行业风险的重要力量。

从落地情况来看，AMC已取得一些积极效果。据中国信达2023年12月官微消息显示，2022年以来已累计开展房地产风险化解项目125个，投放金额639亿元。2024年4月，中国长城资产也表示，已协助完成保交楼数千套。东方资产也曾透露，截至2023年6月末，该公司累计开展房地产风险化解项目47个，推动保障3.68万套商品房按期交付。

不过，AMC整体纾困进度较为缓慢，纾困房地产力度短期很难有大突破。AMC自身面临资本、盈利等方面的压力，以及房地产项目中的隐藏风险，一定程度上对企业拓展纾困业务形成了制约，纾困房地产任重而道远。

AMC即资产管理公司，主要从事批量收购、管理、处置不良资产的业务。目前已形成“5+2+银行系+外资+民营非持牌”的市场格局。

随着房地产行业风险加速释放，监管多次对AMC参与房地产风险处置工作提出要求。

2022年监管部门频频提及鼓励参与纾困房企，四季度“金融16条”更是提出“鼓励资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力”等内容，鼓励AMC与服务商展开合作，提高资产处置效率。

2023年以来政策频次明显降低，8月监管宣布将与房企、金融家召开会议，讨论解决受困房企债务和实施实体纾困重组等问题。

2024年5月国家金融监督管理总局指出，要充分发挥AMC逆周期工具和金融救助功能，做经济金融体系的“稳定器”、金融风险的“防火墙”和金融危机的“救火队 ”。

从实际落地效果来看，并不理想。房企纾困专项再贷款落地比例仅26%。

房地产市场整体处于筑底阶段，叠加AMC自身资本、盈利和资产质量等方面的约束，处置能力有限，参与意愿较弱。

据中国信达发布2023年度经营业绩，2023年参与房地产风险化解项目47个，带动1300亿元项目复工复产，预计可保障近4万套商品房交付。此外，2023年12月中国信达官微消息显示，2022年以来已累计开展房地产风险化解项目125个，投放金额639亿元，保障7.87万套商品房按期交付，带动2819亿元项目复工复产。

2024年4月，中国长城资产称，已协助完成保交楼数千套，解决农民工工资4000余万，兑付房企理财产品超10亿元。

东方资产也曾透露，截至2023年6月末，该公司累计开展房地产风险化解项目47个，推动保障3.68万套商品房按期交付，协助解决6.69亿元农民工工资和上游材料供应商60.02亿元欠款支付问题，带动货值约1412.91亿元项目复工复产。

整体来看，AMC整体纾困进度较为缓慢。

如何有效甄别项目质量，以合理的成本介入，并通过债务和产权重组进一步挖掘和提升其项目的市场价值，对AMC经营和管理而言至关重要。

当前AMC参与房地产风险化解，按纾困对象可分为集团和项目层面：

1）集团层面，涵经典的债务重组，以及AMC可能以重整投资人的角色参与到房企的破产重整；

2）项目层面，如收购项目债权再注入增量资金以盘活资产、与房企共同出资设立不良资产处置基金、出资收购项目并委托关联方或第三方代建来主导后续的开发及运营等。

四大AMC不良资产规模逐年下降，且更关注交易性金融资产类投资业务。

数据显示，2023年四大AMC的不良资产业务规模达12224亿元，同比下降9%，降幅较2022年进一步增加3个百分点。

此外不良资产业务规模在金融投资中的占比同样呈现下降趋势。2023年不良资产业务规模占到了金融投资的44%，该比例自2022年呈现出较大下降幅度。

无论是不良资产业务规模的下降，还是不良资产在金融投资中的占比下滑，都反应了四大AMC在本轮经济下行期所起到的救助作用相对有限。

2023年不良资产业务规模最大的为中信金融，达4084亿，但同时其不良资产业务规模同比下滑幅度也是最大，下滑了10.7%，这已是连续三年下滑幅度在10%以上。

中国信达不良资产业务规模也达到了3121亿，同比下滑9.9%。不良资产在金融投资中的比重从2022年的42%下降至2023年的38%。此外东方资产、中国长城的不良资产业务规模也有不同程度下降。

尽管财务疲软，加速回归不良资产主业仍是四大AMC发展的重要方向。

另外，不良资产领域新生力量崛起，比如银行系金融资产投资公司（AIC）逐渐成为不良资产管理领域救助的新生力量，业务竞争加剧，也给四大AMC带来了一定的压力。

金融AIC的优势在于拥有商业银行背景，具备优质的资源优势，解决过去如果商业银行与AMC开展债转股业务很难就转让价值达成一致的问题，提高处置效率的同时，又有利于商业银行前瞻性管控不良贷款。2024年6月“扩大金融AIC直接股权投资试点范围”已被明确写入国务院印发的《促进创业投资高质量发展的若干政策措施》中，AIC未来或可以开展不以债转股为目的的股权投资业务。随着商业银行处置自身不良资产能力的提升，留给AMC的处置空间下降。

聚焦房地产风险化解方面，AMC虽然承担化解房地产风险化解职能，但房地产下行周期中，秉持自主决策、自担风险的原则，对出险项目依旧审慎。

首先，纾困类项目并不都是优质的。大部分不良资产源自三四线，潜在盘活价值较低，纾困这类项目所造成的损失需要AMC自身来承担，AMC需要考虑项目能否顺利退出、退出后能否盈利等现实问题。

其次，纾困项目需要资金支持。即使央行提供800亿、成本低廉的纾困专项再贷款，但AMC使用率较低，缘于当前四大AMC业务的发展模式均已转向债务推动型，自身财务杠杆及偿债压力相对较高。2023年末中国信达、东方资产资产负债率均高于85%，中信金融、长城资产该指标甚至超过95%；而中信金融、长城资产2022年EBITDA对利息覆盖倍数不足1，甚至为负值。

第三，房地产风险敞口较大，且由于不良债权多以土地及房产为抵押物，当前房地产复苏进度的不确定性使得不良资产价值修复与资产处置面临一定的困难。

在市场复苏仍存在较大不确定性、自身财务疲软、行业竞争加剧的情况下，AMC回归不良主业、发挥风险化解功能存在一定的压力，提升主业竞争力、促进转型迫在眉睫。

未来以轻资产模式参与，即作为专业服务方协助制定落实重组方案、调动政府及不良产业链上下游资源，联合投资人进行纾困盘活，实现经营模式的转型或是AMC发展的突破点。

短期内，AMC纾困房地产力度很难有大突破，仍会倾向于选择区域优质、有阶段性流动性问题的部分项目或资产进行纾困，较难充分发挥其金融救助职能，房地产金融风险化解的关键还是在于行业信心的回归、市场的复苏。（来源： 克而瑞研究中心）

文章来源:克而瑞