49.6万亿美元？和美国股市一个样，美国地产这个大雷，早晚要爆

我为什么说美国现在的房地产也存在极大的泡沫呢？我们今天就来谈一谈这个问题。

美国222亿平米房屋总面积，中国600亿平米房屋总面积，从人口结构看，供需基本是平衡的。所以大部分地方的房价受当地经济影响，房屋供需平衡或者供大于求的地方，房价参考当地租售比，像上海这种供不应求的地方，房价看需求端指数（有钱人）。

明眼人都看得出来，美国现在所面临的问题太多了。第一个就是美国股市泡沫严重，第二个就是美国房地产行业其实也存在不小的泡沫，第三个就是美元这几年在全球金融市场上的影响力逐年下滑。

怎么说呢？美元，黄金，欧元各自占全球货币储备的58%，18%，16%，三者已经成为竞争关系，黄金在现在这个价格平台已经整理很久了。

也就是在没有其他宏观变量发生的情况下，黄金这个位置对美元利率的对价，是美元维持现在的利率水平，当美联储降息，资金会大量买入黄金，卖出美元，这就会进一步让美元大幅贬值。

今天我们重点说一说美国房地产的问题。

从数据上来看，美国的房地产市场价值已经达到了49.6万亿美元，相当于近360万亿人民币。而中国，尽管房地产总值曾高达500万亿人民币，近两年的市场调整可能使其降至接近400万亿，甚至也达到360万亿的水平。

值得一说的是，中国的人口是美国的四倍多，而国土面积则大致相当。这种人口与房地产市值之间的不匹配。

国土面积的相似性并不一定意味着房地产市场价值的相似性。房地产市场的价值不仅取决于土地的面积，还取决于土地的位置、用途、开发程度以及相关的法律和经济政策。

相比之下，美国房地产市场虽然也经历了波动，但整体上更加成熟和稳定。可事实真的是这样吗？我看未必吧！

我也妄自菲薄的估计一下，中国起码有1-2亿人的收入和享受的福利超过美国平均水平，虽然在中国比例不高，但绝对数字不算小，足以支持各地核心地区的房价和物价。

中国的房地产市场总价值实际上可能低于普遍预期，大约在300万亿人民币左右。

根据已知信息，商品房销售累计面积约为200亿平米，其中还包含了部分保障房，若以较为保守的每平米8000元的均价估算（实际上新房均价更高），则这部分房产的总价值大约为160万亿元人民币。

对于非商品房部分，包括小产权房、农村自建房、福利房等，其总面积可能接近390亿平米，且这些房产的估值相对复杂。考虑到其特殊性质和地域差异，假设一个相对适中的每平米4000元均价（实际上可能因地区而异，农村自建房成本更低），则这部分房产的总价值大约在156万亿元左右。

中国目前对建设新房有一定的限制，加之平原面积远不如美国且人口却是美国的四倍，而平原面积仅美国的四分之一，这些因素都将对中国房地产市场的未来估值产生重要影响。

房价泡沫大的往往是三线四线城市，因为，随着人口减少，年轻人向周边大城市集中。弱城市房子的需求是坍塌的，后面已经没有购买力了。需求没了，将来货币再怎么贬值，没有需求的资产价格也涨不上去。有点像现在的邮票红木家具等。年轻人不玩了，需求疲弱，这种非标资产也没有现金流收入。价格就会暴跌。

房价是房子作为资产的货币标定价格，是由资产本身的价值和货币数量共同决定的，我觉得中国房价很贵，但我没有像大家想的那样认为必须跌多少，角度不同，货币，价格，汇率，收入肯定是哪个环节出了问题。

网上查了一下世界各国房价走势规律，大概是50年平均涨幅30倍。我们这边20年了，涨幅10倍。拉长时间，房价会略高于通胀，这很容易理解，砖头人工钢筋混凝土涨，房价也涨。一线房价自高点下跌了30% 以后还会再阴跌多少？30%? 好像多点多了。黄奇帆说跌50%就会出大问题，所以现在出政策要收购保障房，其实就是托底房价，但看到的是各地都不是很积极，应该是觉得还没跌到位，或者不会出现风险的。总体感觉还是会阴跌一段时间。

在探讨房价时，供需关系是一个基本而关键的因素。我们可以进行一个极端的假设来更好地理解这一现象：如果美国向中国房地产商和工人开放市场，允许他们在美国建造房屋，那么美国的房价可能会出现显著下降，甚至可能跌至当前价格的一半以下。这种变化并不是因为美国的GDP或收入水平高，而主要是由于供需关系的改变。

咱中国人盖房子，那可是又快又好还便宜。为啥？因为咱们的供应链效率高，工人手艺好，成本还低。这样一来，美国那边的房子就像雨后春笋一样冒出来了，多得是。

现在，咱们得知道一个道理：东西多了，价格就便宜；东西少了，价格就贵。这就是供需关系嘛！所以，当美国房子多得跟啥似的，大家都有得住，房价自然就下来了。

很多人都认为，美国的房子很便宜，实际上并不便宜！因为美国的房子每年都要交税。假设你在美国加利福尼亚州洛杉矶拥有一套中等水平的住宅，该房子的市值约为800,000美元。在洛杉矶，房地产税的税率大约是0.79%。这意味着，每年仅仅为了维持这套房子的所有权，你就需要支付大约6,320美元的房地产税。这项税费是强制性的，无论房价变动如何，房产税都必须按时缴纳。

相比之下，中国的房地产市场不征收类似的年度房产税。虽然中国购房者需要支付一次性的土地出让金（通常包含在房价中），并需缴纳物业费等，但这些通常是固定的，并不会随着市场价值的变化而变化，且没有像美国房地产税那样的明显的年度财务负担。

美国房地产行业的泡沫是怎么形成的呢？其实还是和美联储的过度放水有关系。

具体原因有几个。第一，利息可能会涨。现在借钱便宜，但以后可能就不便宜了。利息一涨，还房贷的人压力就大，买房的人就少了，房价自然就下来了。

第二，美国自己也面临不少挑战。经济一不好，大家的钱袋子就紧了，买房的人就更少了。

第三，供需关系也是个问题。有的地方房子太少，价格就高得吓人；但万一哪天大家都不想买了，或者买不起了，那些高价房子就可能“砸手里”了。