微案例丨一房多租，如何确定合同承租人

鲁法案例【2024】483

同一厂房

签订了两份租赁合同

且租赁期限存在重合

这种情况下

谁是实际承租人？

（图源网络 侵删）

案情简介

2023年3月13日，王某（出租方）与陈某（承租方）签订厂房租赁合同，约定王某将自有的位于周村区北郊镇厂房一处租赁给陈某使用，租赁期限10年，自2023年3月13日起至2033年3月12日止，每年租金65000元，一次性付清，押金5000元，合同备注本年度租金2023年5月1日前全部付清。陈某到期未支付租金，王某多次索要未果，提起诉讼，请求依法判令陈某支付租金65000元。诉讼过程中王某变更诉讼请求为判令陈某支付2023年3月13日至2023年9月30日的租金37900元。

陈某辩称，与王某签订租赁合同属实，因王某提供的房屋之前有50万元行政罚款未处理导致其无法生产，陈某未实际使用租赁房屋，不同意支付租金。

法院审理

经审理查明，2020年6月1日，王某与张某签订《厂房租赁协议》一份，约定张某租赁案涉厂房，租赁期限5年，自2020年6月1日至2025年6月1日。合同签订后，王某依约向张某交付厂房。后因经营不善，张某的合伙人于某与陈某达成协议，约定于某将案涉厂房的相关生产手续转让给陈某，由陈某在案涉厂房内生产经营。2023年3月13日，陈某经于某介绍认识王某，由于某带领陈某到王某处租赁案涉厂房，同日，王某与陈某签订《房屋租赁合同》一份，约定将案涉厂房出租给陈某，租赁期限10年，自2023年3月13日起至2033年3月12日止，需付押金5000元，每年租金65000元，迁移前把卫生打扫好，退还全部押金，本年度租金2023年5月1日前一次性付清。合同签订后，陈某于同日支付押金5000元。后陈某未实际经营，王某也自认于2023年10月1日已将案涉厂房另租给他人。

法院经审理后认为，对于王某要求陈某支付2023年3月13日至2023年9月30日期间6个月零17天的租金共计35527元的诉讼请求，法院予以支持。双方在合同中约定承租人迁移前需把卫生打扫好后方退还全部押金，因陈某已明确表示不再继续租赁案涉厂房，且王某也于2023年10月1日将案涉厂房另租给他人，故本案《房屋租赁合同》已经解除，王某应按合同约定退还陈某租房押金5000元，扣减5000元押金后，陈某应支付原告租金30527元，对王某超出部分的诉讼请求法院不予支持。

法官说法

所谓“一房多租”是指出租人对于同一房屋向两个或两个以上的人出租，并全部订立了租赁合同的情况，由于房屋租赁的特殊性质，出租人无法在同一时间段内满足数个承租人的要求，因此，在多份合同均有效的情况下，如何确定实际承租人是关键。

本案中共存在两份租赁合同，一是王某与张某之间签订的租赁合同，二是王某与陈某之间签订的租赁合同。两份租赁合同租赁期限存在重合，属于在同一时间段内订立两份合同，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行合同义务。本案中，王某与张某签订《厂房租赁协议》在先，后张某合伙人于某介绍陈某承租王某的案涉厂房，于某介绍租赁案涉厂房的行为促成了王某、陈某双方之间租赁合同的签订，应视为王某与张某之间的租赁协议经双方协商后一致解除。王某与张某解除租赁协议后，又与陈某签订《房屋租赁合同》，将案涉厂房出租给了陈某，虽陈某未实际租赁使用，但此时陈某作为承租人理应按租赁合同约定的期限支付租赁费。

因此，承租人在租房前应实地查看房屋的实际承租情况和租赁备案信息，签订合同时明确违约责任条款，遇到问题及时协商沟通，同时更要拍照录像保存证据，以便沟通不畅时采取法律手段切实保障自身合法权益。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

《中华人民共和国民法典》第七百二十一条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

《中华人民共和国民法典》第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

来源： 山东高法 编辑： 张茹

初审： 孙 心冉 复审：张振峰 终审： 李山山