龙光与合景泰富一项目，获75亿救急钱！

8月12日，龙光集团与合景泰富联合宣布，已成功完成凯玥项目的再融资，募资总额达10.5亿美元（约75亿元人民币）。

此次再融资由摩根大通作为独家承销商负责安排，资金已于8月10日到位。这笔资金将主要用于偿还项目贷款及支持后续的开发运营工作。

值得注意的是，该项目是由龙光地产与合景泰富发展联合打造的，但两家出险后，先是李嘉诚的长实集团有意接盘该项目，后又遭到境外资本的恶意收购。

有业内人士告诉《21CBR》记者，对于开发商而言，这笔贷款可谓一举两得，既保住了项目，也利于两家公司的境外债整体展期。

对抗收购

“凯玥”项目，位于香港岛南区鸭脷洲，位置优越，背山靠海，建筑面积达76万平方呎（约7万平方米），属于名副其实的海景房，且为香港典型的豪宅项目，可以说见证了内地民营房企驰骋港岛的高光时刻。

时间回到2017年，彼时龙光与合景泰富联手，击败李嘉诚的长实集团等对手，以168亿港元拿下该地块，折合楼面价达17.67万元/平方米，打破了当时香港单 幅地块的总价纪录。值得一提的是，该项目还是龙光进入香港的第一个项目。

结合公开资料看，时隔六年，2023年1月该楼盘首次对外销售，总共推售住宅295套，户型为大三房和四房。按照67.3万平方英尺的总销售面积，5万港元/平方英尺的单价计算，该项目估值折合人民币超300亿元。

今年4月，龙光、合景泰富合作开发的香港豪宅项目“凱玥THE CORNICHE”再度被资本盯上。龙光与合景泰富强烈反对，联同摩根大通引入资金方，对抗上述收购。

此前有消息称，此次引入的私募贷款，由摩根大通协助安排，潜在贷款方包括新加坡私募基金RRJ Capital、美国基金公司PIMCO、德意志银行等。

作为一家全球领先的另类投资管理公司，Ares Management（锐盛投资，纽交所代码：ARES），投资范围涵盖信贷、私募股权、房地产、基础设施等各大另类资产类别，全球管理规模高达4190亿美元，市值超过400亿美元。就在近期，万达商管最新完成的600亿融资中也出现Ares的身影。

这不是“凱玥THE CORNICHE”第一次面对“野蛮人”来敲门。就在去年，李嘉诚旗下长江资本控股（CK Asset Holdings）就曾对该项目大部分债权发起过收购要约，不过最终这笔交易走向破裂。

项目谁说了算？

龙光、合景泰富反对的原因很简单。

彼时正值龙光与债权人进行债务谈判的关键期，龙光有意在重组方案中再增加约15个项目作为支付重组项目的资金，“凱玥THE CORNICHE”就是其中之一。一旦项目债权易主，必然给谈判带来重大不确定性。

曾有分析人士就此表示，银团想出售给谁，没人能阻止，但龙光和合景泰富想做增信，一旦长实接手，就必须经过长实的同意，这有可能导致失去优质项目的增信。

更为糟糕的是，在两家房企还不上钱的时候，债权人有可能把抵押物收走，再正常开发出售，再把余额还给龙光和合景泰富，这也意味着，龙光和合景泰富不仅将失去可实现长期销售升值“造血”的项目，更有可能亏掉约66亿港元的买地资金。

要知道，“凱玥THE CORNICHE”的估值达到300亿港元。如果失去该项目，势必大大削弱两家公司的底层资产规模，甚至给保交付带来深层的压力。

最终，也一如龙光和合景泰富所愿，该笔交易告吹，但原因跟该两家公司的反对无关。

据知情人士透露，交易破裂主要系CK Asset要求比预期更高的折扣，而且此次交易中，仅汇丰等少数银行有意出售项目，银团中多数银行暂无出售计划。

香港豪宅项目凯玥持续成交

2023年首批入市，只售出3套，一度去化缓慢。今年3月，香港楼市出新政，豪宅交易转旺，凯玥的销售转好。

4月19日，凯玥项目卖岀8套，套现近4.7亿港元。至6月的三个月里，合计卖出22套，总成交金额超12.5亿港元。

中原地产数据显示，7月份，项目又至少卖出5套。

合景和龙光，各持有该项目50%权益。凯玥热销，将为它们清偿债务注入资金。

贷款落地之际，龙光披露了债务重组进展。至7月中，其境外债有超过92%的债权人签署支持协议，21笔境内债调整兑付安排获通过。

合景泰富的进度稍慢，境外债务重组仍处于胶着状态。主打豪宅，现在房子也不好卖。

2023年，其销售总额约252.43亿元，只有巅峰时期的五分之一。受降价促销、计提减值等影响，全年净亏损187.3亿元。

今年，合景泰富在广州18盘齐发，打出“98折”等活动，前7个月，收获64亿元销售，尚不足以脱困。

孔健岷

在面对资金压力，合景泰富集团董事局主席孔健岷多次变卖核心资产。据统计，2023年，合景泰富转让了6个项目公司的股权。今年也不例外，4月份，他将北京一处写字楼挂牌北京产权交易所，转让总价为14.85亿元。5月，出售了杭州熙蓝酒店，回笼资金2.3亿元。

考虑到手握大量高端项目，合景泰富有机会恢复元气。

截至2023年末，合景旗下共有163个项目，累计权益面积约1293万平方米。在售102个项目中，七成来自一二线城市。

这些市场的复苏相对快，去化周期短，行情回暖后或许能喘口气。

来源：21世纪商业评论、睿思网等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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