闲置商铺被保洁人员占用被用于存放废品 业主起诉物业公司索赔获法院支持

李先生和郑女士购买了北京市石景山区一处商铺，商铺因为周围环境等原因一直空置，没成想竟堆满了保洁人员存放的废品，李先生、郑女士遂将涉案房屋物业某服务集团股份有限公司（以下简称：某服务公司）、某服务集团股份有限公司北京分公司（以下简称：某北分服务公司）诉至法院，要求赔偿房屋占有使用费39万余元。近日，北京市石景山区人民法院审理了这起排除妨害纠纷，结合过错程度、持续时间、周边租金及租赁情况、双方行为等因素，酌定房屋占有使用费为3万元。

原告李先生、郑女士称，其二人为涉案商铺所有权人，某北分服务公司系案涉房屋的物业公司。自2017年10月起，李先生、郑女士多次发现其商铺被违法侵占，不仅将废品占满整个房间，且涉嫌将案涉房屋提供给其他人员居住（有过床铺），李先生、郑女士与某北分服务公司多次交涉但均未予理会，侵占行为持续至今。案涉房屋因此房门损坏、脏乱不堪、异味严重，导致案涉房屋无法正常使用，故诉至法院请求判令某北分服务公司向原告支付房屋占有使用费39万余元，某服务公司承担连带责任。

被告某服务公司、某北分服务公司称，首先，某北分服务公司虽是案涉房屋的物业服务企业，但并非实际侵占案涉商铺的侵权主体，保洁人员是实际的房屋侵占使用人。其次，因李先生、郑女士未及时采取补救措施，扩大了商铺被侵害损失。故扩大部分的损失应由李先生、郑女士自行承担。同时，案涉商铺实际并不存在预期租金收益，房屋被占有并没有产生额外的租金损失，该房屋占有使用费也不由某北分服务公司承担。

石景山法院经审理查明，案涉商铺的权利人为李先生、郑女士，案涉商铺物业管理公司为某北分服务公司。李先生、郑女士提交的2022年3月26日照片及2022年3月28日视频显示：案涉商铺内堆放有纸盒等杂物。某北分服务公司主张堆放杂物系保洁人员行为，其将案涉商铺保洁服务委托给第三方保洁公司，保洁人员为第三方公司派驻，与其无关，并提交其与第三方公司签署的保洁服务委托合同。李先生、郑女士对此不予认可。

李先生、郑女士在上述时间发现对方杂物后将案涉房屋上锁，称此后多次找某北分服务公司协商清理及赔偿事宜，始终未有回应，直至2023年8、9月才有某北分服务公司人员与其沟通，但未能协商一致。某北分服务公司陈述2023年9月因催收物业费才得知此事，此前并无反馈记录，之后双方未能对方案协商一致，并称李先生、郑女士自行上锁未及时采取补救措施属于扩大损失。李先生、郑女士称此前在2017年、2018年多次发现堆放杂物情况，都自行清理，本次发现后为保留证据故上锁未清理。某北分服务公司称对2022年之前的事情不清楚，本次存放杂物应该是从2022年1月开始。

诉讼中，某北分服务公司与李先生于2024年5月28日到场，由某北分服务公司将案涉房屋内杂物清理完毕。

李先生、郑女士认可案涉房屋自交付后因周边经营环境不好、外围施工、消防排污未达标、物业供暖不好等因素一直处于空置状态，期间仅出租给朋友使用几个月，案涉商铺为毛坯房，因杂物占用案涉商铺，某北分服务公司应支付占用使用费。某北分服务公司对此不予认可，认为其不是实际侵权人，对标准亦不认可。经询问，双方均同意由法院进行酌定。

石景山法院经审理认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。本案中，案涉商铺在权利人不知情的情况下被堆放杂物，影响房屋使用，虽某北分服务公司称侵权主体为其委托的第三方公司的保洁人员，但该保洁人员工作区域及工作范围属于某北分服务公司指定与管理范围，接受某北分服务公司监督和管理，且某北分服务公司属于案涉房屋所在项目的物业管理公司，故某北分服务公司应属于本案赔偿主体。对于李先生、郑女士主张的占有使用费，案涉房屋为商品房，屋内堆放杂物且未能及时清理，必然会对案涉房屋的使用产生一定影响，但李先生在自发现杂物之后两年时间内与某北分服务公司联系未果及未能协商一致后，仍未能及时采取补救措施，且案涉房屋因其他客观因素影响一直处于空置状态，故对于李先生、郑女士主张的占有使用费，法院结合过错程度、持续时间、周边租金及租赁情况、双方行为等因素，酌定为3万元。

【法官说法】

《中华人民共和国民法典》第二百三十六条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”所有权人对自身所有的房屋享有管理、使用及收益的权利，其他人在未经所有权人同意的情况下擅自占用该房屋构成妨害物权，侵权人应承担将占用物品清退的责任。同时，经营性房屋虽然因诸多原因未进行租赁，但并不改变其用于获益的目的和性质，因此，无权占有该房屋的除负担排除妨害义务外，还应承担损害赔偿责任，该赔偿责任需要根据房屋使用情况、同地段租金、过错程度等因素综合进行考量。同时，需要注意的是，所有权人在发现房屋被侵占后不能一味放任该损失产生从而达到以此获益的目的，所有权人负有及时止损的义务，应在合理期限内采取发函、诉讼或保留证据后先行清理等措施，避免损失的无限扩大。

通讯员 郭浩 邢星

文/北京青年报记者 戴幼卿

编辑/王朝