广州旧改周报┃花都区126个老旧小区“打包”改造

2024年第32周广州城市更新市场周报

（08月05日—08月11日）

本期看点

政策资讯：

本周重点收录了3条最新政策，其中省级2条，区级1条。内容主要集中于完善农村不动产登记、房地产市场调控等。

行业资讯：

1.央行二季度货币政策执行报告：支持住房租赁产业可持续发展

2.广州市花都区126个老旧小区“打包”改造

3.广州市番禺区大龙街旧水坑村举行村镇工业集聚区更新改造项目（一期）原厂房拆除工程启动仪式

项目动态：

本期，广州市共发布标图建库动态调整公示38项，用地面积88.4公顷、5个项目动态：基础数据公示1项，用地面积70.8公顷；微改造4项，用地面积5.6公顷。

市场资讯：

1.土地挂牌

本周8宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有3宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有5个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

住宅成交890套，成交面积100889㎡；商业成交59套，成交面积4679㎡；办公成交111套，成交面积64820㎡；车位成交1462个，成交面积18727㎡；合计成交2522套，成交面积189115㎡。

01

政策资讯

本周重点收录了3条最新政策，其中省级2条，区级1条。内容主要集中于完善农村不动产登记、房地产市场调控等，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：广东省自然资源厅关于公开征求《关于妥善处理农村不动产登记历史遗留问题的若干意见（公开征求意见稿）》

发布单位：广东省自然资源厅

发布日期：2024-8-6

文件要点：

1、适用范围。2020年3月23日《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）实施前已竣工建成的，未办理首次登记的农村宅基地上的房屋、集体建设用地上的建筑物（构筑物），或者已办理首次登记但面积界址范围发生变化需办理变更登记的农村宅基地上的房屋、集体建设用地上的建筑物（构筑物）。

2、申请登记主体。（1）宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主体。原则上为本农村集体经济组织成员或本村村民，可以是户主或经全体家庭成员同意的家庭成员。经该村集体经济组织或村委会认定的，也可按规定申请登记发证。（2）集体建设用地使用权及其地上建筑物（构筑物）所有权申请登记发证的主体。经批准使用集体土地兴办公益事业和公共设施的、各类工商企业、相关国家或省试点改革政策批准使用集体建设用地建设的及其他经批准取得集体建设用地建设的。

3、处理原则。（1）未被列入农村乱占耕地建房住房类房屋专项整治范围，符合“一户一宅”要求的宅基地上所建房屋，经村民小组（居、村内集体经济组织）、村委会（社区、村集体经济组织）、乡（镇、街道）人民政府（办事处）三级审核确认后，按照相关规定办理登记。（2）农村集体经济组织成员或农村村民经批准建房的，按照批准面积办理登记，建房实际占地面积少于批准面积的，原则上可按批准占地面积办理登记。（3）宅基地使用权及其地上房屋所有权登记原则上应按照“一户一宅”要求确权登记到户。（4）因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权与其地上房屋权利人不一致的，可由村委会（社区、村集体经济组织）出具证明或提供经村委会（社区、村集体经济组织）盖章确认的调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体。（5）农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应予以办理登记，同时不动产登记部门应根据原不动产所在地的村委会（社区、村集体经济组织）依法收回的证明文件注销其原拥有的宅基地使用权。（6）宅基地使用权及其地上房屋所有权登记申请人是否符合登记申请主体要求和“一户一宅”、是否分户认定等内容由村民小组（居）、村委会（社区）、乡（镇、街道）人民政府（办事处）三级审核确认。（7）集体建设用地及其地上建筑物（构筑物）按规定办理登记。

2.文件名称：广东省自然资源厅关于征求《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的指导意见（征求意见稿）》意见的公告

发布单位：广东省自然资源厅

发布日期：2024-8-6

文件要点：

1、适用范围。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施前国有建设用地上已经交付的城镇住宅，未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次或转移登记，造成当事人“办证难”，合法权益无法保障的历史遗留问题。

2、明确处置措施。（1）用地手续不完善的,如政府主导的国有土地上安置房、棚改房、经济适用房、公租房、保障性租赁住房、配售型保障性住房等项目用地手续不完善的，补缴土地价款；（2）规划核实不完善影响登记的；（3）开发建设单位申请主体不清或缺失的；（4）竣工验收手续不完善的；（5）欠缴土地出让价款和相关税费的；（6）原分散登记的房屋、土地信息不一致的；（7）跨宗地建设的。

3.文件名称：广州市花都区住房和城乡建设局印发关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知

发布单位：广州市花都区住房和城乡建设局

发布日期：2024-8-6

文件要点：

1、买房享花都“准户口”待遇。非本市户籍人员在我区行政区域内购买新建商品住房，可以领取花都“花卡”，凭花都“花卡”及购房合同享受区政策性照顾入学待遇。

2、大力推行“房票”安置。在我区行政区域内实施拆迁补偿时，增加房票补偿方式供拆迁人选择。房票票面金额除基础补偿金额和房屋征收奖励外，额外增加政策性奖励金额。房票持有人或其直系亲属可在特定时间、地域和范围内购置商品房，鼓励支持信誉好、实力强的国企等公司提供优质商品房源。

3、推进落实以旧换新无忧购。继续推进落实商品房以旧换新“焕新购”活动，鼓励商品房“以小换大”“以旧换新”“以低配换高配”，并通过“焕新购”活动推进“订金无忧退”，对一定期限内符合条件的退房人全额退还购房订金。若以“房票”形式参与以旧换新活动的，鼓励房地产企业额外提供优惠补贴。

4、打通网签、办证绿色通道。落实新建商品房带押网签。对因房企欠缴税费、房屋被抵押等问题无法办证的房地产项目，分类施策、集中攻坚，及时为购房者开辟“绿色通道”办理不动产权证书。

5、鼓励现房销售、价保无忧。鼓励满足条件的房企进行现房销售，打消购房者后顾之忧。支持房企对新建商品房采取“价保无忧”措施，购房者购买新房后，若该楼盘在一定期限内出现降价，房企可提供差价补偿、家装补贴等优惠。

6、全力保障居民购房安全。落实城市房地产融资协调机制，推动符合条件的房地产项目进入融资“白名单”，支持房企融资需求。防范房地产项目风险，严格落实预售资金监管制度，确保监管资金用于保障本项目如期竣工交付。

02

行业资讯

1.央行二季度货币政策执行报告：支持住房租赁产业可持续发展

党的二十大提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。培育和发展住房租赁市场，既是构建房地产新发展模式的重要一环，也有助于促进房地产市场的平稳健康发展。人民银行不断健全住房租赁金融支持体系，联合国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。5月17日，联合各部门推出房地产支持政策组合，并在前期试点基础上设立保障性住房再贷款，用市场化方式支持统筹消化存量房产和优化增量住房。

租金是影响住房价值的核心变量，资产有价值，是因为会带来未来现金流收益。住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向，在房地产市场供求关系深刻转变的新形势下，我国存量住房规模已然很大，住房租赁产业是未来房地产新发展模式的重要方向。盘活存量去库存助力启动住房租赁业，当前我国住房租赁产业仍处于起步阶段，房地产市场也处在调整的特殊时期，需要发挥金融和其它政策合力，通过盘活存量去库存培育住房租赁产业。

未来随着房地产市场定价趋于理性，租赁需求进一步释放，租售比持续改善回升，住房租赁企业运营能力不断提升，住房租赁市场实现商业化可持续发展是有基础的。下阶段，要继续发挥好支持政策对住房租赁产业的推动作用，完善住房租赁金融支持体系，同时，充分调动市场化机构的积极性，通过更多社会资金的投入，建立可持续发展的商业模式，支持存量商品房去库存，助力推动房地产行业转型发展。

2.广州市花都区126个老旧小区“打包”改造

作为广州市首批老旧小区成片连片改造项目，2023年9月，广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目正式开工，126个老旧小区“打包”统筹推进微改造。截至目前，启动区工程进度已超过三分之一，备受关注的居民出资自主更新项目已经完成房屋拆卸，正在建设新楼。

产权人“自己做甲方”探索自主更新模式

在微改造推进的过程中，广州北站东侧老旧小区集群街2号的街坊一起做出了一个“破天荒”的大事：自己掏钱集资、自己做甲方、自己建设新楼。

凭借广州北站东侧老旧小区项目正式启动的契机，在充分结合居民愿付钱原拆原建的想法基础上，花都区住房和城乡建设局和新华街决定开启产权人自主更新的新探索——“谁受益、谁出资”，产权人自己的房子自己建，按照“原拆原建、增加公服”的规划思路进行改造。这在整个广州来说，都是头一遭。作为广州市首例多业主自主筹资更新、政府给予激励的拆危建新试点项目，街坊们共同开会商议，共同集资到共管账户里，共同选择设计方等等。

实现老旧小区可持续发展

作为全市首个开工建设的老旧小区成片连片改造示范区，项目探索了一种可持续的老旧小区改造模式。老旧小区改造造价高，街道多方面寻找资金，通过政府财政出钱、社会资本参与、居民自己凑钱的方式，把改造的钱凑起来。同时也在探索可持续的老旧小区改造模式，通过引进物业管理、社区服务，把老旧小区的管理水平和服务质量提高，实现老旧小区的可持续发展。

3.广州市番禺区大龙街旧水坑村举行村镇工业集聚区更新改造项目（一期）原厂房拆除工程启动仪式

8月2日，番禺区大龙街旧水坑村举行村镇工业集聚区更新改造项目（一期）原厂房拆除工程启动仪式。

未来，这里将聚焦都市消费工业领域，以新型产业园区的面貌激活村集体经济发展“动力源”，赋能“百千万工程”加力提速。

近年来，大龙街紧扣“产业第一、制造业强街”目标，用好用足上级各类城市更新政策，通过国有用地提容、留用地开发、村镇工业集聚区升级改造等手段，持续释放产业空间。大龙街党工委副书记、街道办事处主任庄永康表示，该项目的实施，是大龙街盘活再开发存量低效用地、壮大产业空间支撑的一次有效探索，也是促进全街产业转型升级、重塑产业格局的重要举措，项目建成后有望对旧水坑村集体经济发展以及大龙街加速新旧动能转换、培育发展新质生产力、推动经济高质量发展起到强有力的作用。

作为2022年广州市首批改造试点之一，旧水坑村村镇工业园集聚区更新改造项目划定改造范围45.63公顷，改造范围内规划最高工业建设量106.71万㎡，分三期建设，先行启动一期更新改造工作。

项目一期范围约7.01公顷，规划最高工业建筑面积12.05万㎡，规划建设4栋工业厂房及1栋配套服务大楼，瞄准智能智造、数字化、绿色化方向，计划引入一批都市消费工业、工业邻里、工业互联网设备、中试平台等都市工业，打造优势明显、集聚度高的特色产业集群；建成后，有望每年给村集体增加约3200万元收益。

据了解，该项目自2022年2月申请立项，2024年7月获全体股东高票通过，背后凝聚着全体村民对美好生活的向往和对高质量发展的坚定信念。预计两年后，这里将建成一个集现代化、生态化、智能化于一体的新型产业园区，不仅有以制造业为主的工业，还有可供消费、娱乐的商圈，让广大村民群众切身感受到旧水坑发展速度，享受到更多发展成果。

03

项目动态

本期，广州市共发布标图建库动态调整公示38项，用地面积88.4公顷、5个项目动态：基础数据公示1项，用地面积70.8公顷；微改造4项，用地面积5.6公顷。

1、标图建库动态调整公示

1

广州市番禺区2024年第三批“三旧”改造地块标图入库动态调整成果入库前公示

2、基础数据公示

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广州市黄埔区新龙镇均和村旧村改造项目

用地位置：位于黄埔区新龙镇均和村旧村

改造范围面积：708000㎡

建筑面积：294927.7㎡，其中合法村民住宅246630.5㎡，集体物业15013㎡，集体经营性用地6938.2㎡，国有物业1933.5㎡，历史文保2190.3㎡，公建配套1712.9㎡，补差额房屋20509.3㎡

建筑数量：1785栋，其中合法村民住宅1617栋，集体物业47栋，集体经营性用地11栋，国有物业6栋，历史文保11栋，公建配套6栋，补差额房屋87栋

3、微改造

1

广州市番禺区市桥街道德安东沙小区微改造项目

建设地点：位于番禺区市桥街德安社区东沙小区

改造范围面积：29700㎡

改造建筑面积：97300㎡

建设内容：改造楼栋三线、楼栋和室外消防、楼栋排水设施、小区道路、小区绿化、小区公共空间、小区入口、儿童娱乐设施、非机动泊位、信息宣传栏、无障碍设施、适老化设施，室外三线整治，二层平台地面铺装，修缮围墙等

总投资：965.6万元

资金来源：市财政资金、区财政资金

建设单位：广州市番禺区人民政府市桥街道办事处

建设期限：2024年9月至2025年4月

2

广州市番禺区市桥街道德兴社区东秀园小区微改造项目

建设地点：位于番禺区市桥街德兴社区东秀园

改造范围面积：26200㎡

改造建筑面积：72000㎡

建设内容：改造楼栋三线、楼栋和室外消防、小区道路、小区绿化、小区公共空间、小区入口、儿童娱乐设施、非机动泊位、信息宣传栏、无障碍设施、适老化设施，安装监控设施，室外三线整治，化粪池清疏，人行道地面铺装，修缮围墙，外立面整饰（电房）等

总投资：792.6万元

资金来源：市财政资金、区财政资金

建设单位：广州市番禺区人民政府市桥街道办事处

建设期限：2024年9月至2025年6月

3

广州市荔湾区北片区老旧社区改造项目

建设地点：位于荔湾区北部片区，包括西村，站前，南源彩虹，金花，逢源，龙津，华林，昌华，多宝，岭南，沙面等十二个街道

建设内容：对老旧社区的建筑、设施、环境、道路、公共空间等设施，按基础型、完善型、提升型分类改建改造，包括建筑本体、楼道立面、三线整治、海绵城市、适老与托育、幼儿园、社区医疗卫生、智慧社区平台等服务设施，以及对社区周边的道路、人行天桥、公共空间进行改建改造

总投资：411912.2万元

资金来源：区财政资金

建设单位：区教育局、区水务局、区文广旅体局、区卫生健康局、区住房建设和园林局西村、站前、南源、彩虹、金花、龙津、昌华街道办事处、广州文化公园

建设期限：2024年1月至2028年12月

4

广州市荔湾区金花街道三甫社区微改造项目

建设地点：位于市荔湾区金花街三甫社区，东起人民北路，西至光复北路，南起中山七路，北至西华路

建设内容：维修楼栋门、更换楼道照明、修缮楼道、维修化粪池、维修道路、修缮围墙、“三线”整治、改造小区公共空间等

总投资：4689.8万元

资金来源：区财政资金

建设单位：广州市荔湾区人民政府金花街道办事处

建设期限：2024年1月至2025年12月

04

市场资讯

1.土地挂牌

本期有8宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有3宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有5个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2024年8月5日至2024年8月11日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

2024年第18-19周广州城市更新市场周报

周报

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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