武汉高端商业2.0：武商、恒隆守擂，万象城、SKP“杀神”不易

竞合与升级

撰文|梁珊

主编|付庆荣

图片来源|小红书@武汉武昌万象城官方

三伏之夏，火炉武汉。 十万来客，日销破亿，武汉SKP现象级首秀，给武汉高端商业注入一剂强心针。

回看武汉高端商业进阶路径，已然从武商MALL、恒隆广场、K11会战武广商圈的1.0时代，进入到武商、恒隆守擂，万象城、SKP“杀神”的2.0时代。

这十数载光景中，武汉商业围城大开，消费潮流年轮式变迁与迭代。“剩者为王“”，不再是一种调侃，而是实力的宣言。新秀上台，有的不只是意气风华，聚光灯亮起的那刻，守业重任已落。

高端商业的魔幻戏码，在这个折叠时代，必然不会就此落幕。但时间是最好的筛子，谁能在江城笑到最后，谁就是真正会发光的金子。

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武汉高端商业

2.0图谱

2006年武汉商场爆破，2007年武汉国际广场开业，定位高端，瞄准江城中产富人。此后十余年，作为武汉本土运营商，持续霸榜武广商圈。

这段高光岁月，成为改革开放时代下的武汉商业的一段风云叙事。可随着购物中心行业巨变，头部企业全国性扩张，武汉围城渐开，外来玩家纷至沓来。

2010年起，以永旺梦乐城、荟聚、万达广场、武汉天地等为代表的明星项目先后入市，脚跟渐稳。

而改变原有商业格局的，是全新高端MALL的到来。恒隆、新世界发展分别在2013年、2014年重金拿地闯入航空路商圈，与武广、国广贴身而立。

2013年，恒隆摘得武汉P（2013）001商业地块。2021年，武汉恒隆广场重磅登场，与国广、武广整合而成的新武商MALL，正面竞争。

同为港资的新世界发展，2017年勇闯光谷开出K11 Select，后又通过改造同在武广商圈的新世界百货中心店，在2020年开出继上海之后的内地第家K11。

至此，武商高端商业1.0图谱格局已定，主战场集中当时武汉高端消费的聚集地——武广商圈内，主力玩家是武商系，以及恒隆、新世界组成的港资队。

据赢商研究中心统计，目前在武广商圈内共8个主要商业体，商业体量达104.33万方，半数项目均是在2020年后开出，但从体量上来讲，武商集团仍占有绝对优势。

武广商圈，已见饱和。后进的高端玩家们，改变策略，另寻宝地。 它们或选择目前武汉中高端商业相对空白区，押注未来消费增长较强的区域性成熟商圈；或选择周边商业快速迭代升级的潜力区，以期成为区域商业进阶的领头羊。

华润武昌万象城、北京华联SKP均选择落位在汉江南岸，推进南岸高端商业的提质升级，打破原来“北强南弱”的商业格局。居住在南岸的高端消费人群不再需要驾车十数公里过江购物，便捷性提升，圈地自萌。

而武汉光环购物公园，则落在东湖区将军路街宏图大道地铁站旁，“将依托武汉极地海洋公园优势，打造武汉首个海洋主题购物公园”。此外，武汉光谷万象天地、周大福金融中心则分别安家将洪山区、江岸区。

不难看出，武汉高端商业的2.0图谱中，一方面玩家呈现多元化，不限于本土运营商和港资运营商，还有华联、华润这些高端商业的头部企业；另一方面，项目的区域布局多点开花，主打一个“在我的地盘听我的”的独家感与稀缺性。

02

武商、恒隆守擂

万象城、SKP挑战

跨入高端商业2.0时代，竞合共生成了各路玩家的头等任务。

守擂派的武商、恒隆们，需要持续动态调整、精化深度运营，以守住优势之局。而以万象城、SKP、光环为代表的挑战派们，则需要各取所长，另辟蹊径，以立稳江湖之位。

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武商、恒隆守擂：动态调改、精细化运营

武商集团向内保增长，向外求增量

为了不被后来者居上，武商集团近年动作频频，先在武广商圈通过将原武广、国广两座商场合并，成为新武商MALL，统一品牌标识并改造内部动线，完成项目外围改造以及地下停车场地坪改造等硬件提升工作。同时全面启动名品旗舰店升级计划，以进一步巩固其在武广商圈的竞争优势及高端市场份额。

同在武广商圈，武商Mall隔壁的武商Mall·世贸也开始进行项目业态调整，探索黄金珠宝自营新模式，与武商MALL一齐发力，结合优势寻找内部业绩新增长点。

●来源：南昌武商MALL公众号

公开数据显示，2023年全年武商MALL销售额181亿元，在全国商场业绩中仅次于北京SKP和南京德基广场，市场表现仍比较强势。

另一方面，武商集团开始向外寻求新增长点。2023年4月南昌武商MALL正式开业，这是武商集团走出湖北的首个项目。目前已引入24家省份首店、4个城市首店，包括VERSACE、Chloe、Qeelin、TORY BURCH、MAX Mara、MAX&Co.、卡地亚、杰尼亚等奢侈品牌，LV、GUCCI、BVLGARI、Tiffany等门店也将在近年陆续开业。

同时，在集团层面，武商集团完成了旗下商场的新会员系统、数字一卡通系统升级，为消费者们提供更好的会员服务，以增强用户黏性。

恒隆广场仍在调整期，

坚持零售为主的高端调性

武汉恒隆广场，是恒隆在华中布局的首家恒隆广场，开业两年，目前仍处于调整期。从2024年中期报告来看，上半年武汉恒隆广场位列恒隆旗下8家高端商场中租金收入跌幅倒数第二，仅高于昆明恒隆广场。商场出租率还在小幅上升中，但相较其他城市更成熟的高端项目仍有一定差距。

持续的品牌招调，优化商场运营，是武汉恒隆广场的当务之急。2023年，项目引进多家新品牌进驻，其中有多家武汉首店，包括Balenciaga Pour Homme、Vivienne Westwood、Alexander Wang、Welldone、S.T.Dupont、TASAKI、GIADA、徕卡（Leica）及亮视点等。

此外，2023年，商场还进行了停车场大堂及商场外墙的提升工程，同时推出代客泊车等服务，还将原来的露天广场改造成了户外用餐区。为了给高端消费者提供更好的服务，恒隆广场内新增了VIC专项贵宾室。

在众多商场开始关注B1层的餐饮生意时，武汉恒隆广场反其道而行之，将其B1层的零售业态提升至76%，涵盖黄金珠宝、腕表、美妆护肤及时尚服饰等品类，仅保留茅台冰淇淋、亚里士多德哲学咖啡、TOPPED OFF COFFEE、VENCHI、Emack&Bolio`s五家餐饮品牌。

当下，武汉恒隆广场虽然出租率下降，但其租户销售额却同比增长20%，这与其坚持走高端零售路线的决策分不开。

“高端·奢华·雅致”的K11，

紧抓潮奢调性差异化竞争

不同于武商MALL、恒隆广场主打高端零售，武汉K11更强调其艺术潮奢的定位，在调整内部楼层定位与优化品牌组合上，聚焦小众潮奢风格。

武汉K11在业态调整上降低了零售与部分餐饮业态的比例，相应地增加了生活服务及文体娱业态的店铺数量，2023年引入任意健身旗下的分店EHON一泓健身，打造占地3000㎡的带半标恒温游泳池健身会所。

同时，引入了多家品牌首店，包括Beams华中首店、Kangol华中首店、Carhartt WIP华中首店、EXI.T华中首店、FRED PERRY华中全新概念旗舰店等，持续强化潮奢品牌组合。

作为融合艺术、人文、自然的购物艺术中心，不定期举办各类艺术展也是K11差异化竞争的软实力之一，2023年武汉K11接连举办了国家地理经典影像大展、梵克雅宝高级珠宝艺术展及灵感嘉年华、大师级咖啡文化节等各类文化艺术活动，增强文化艺术属性，并通过小红书、抖音等平台持续进行互动营销，拉动客流并实现拉新转化率85%。

光谷K11 Select则瞄准Z世代的年轻潮流客群进行品牌调改，与K11分立南北两岸，错位发展互为补充。除此之外，新世界还计划在江北头道街商圈打造全新的综合体项目，加密布局强化品牌的联动效应，以差异化的定位锁定关注潮流艺术的高端消费群体。

综上，面对新一轮的高端商业市场的外部竞争，守擂的武商、恒隆、K11们同步开始进行调改与升级。主要在以下几个方面：

*硬件提升：包括外立面、停车场、内部装修于动线、标识等硬件设施的维护升级；

*品牌招调：动态调整品牌组合，持续引入高能级品牌及城市、区域首店品牌；

*会员体系建设：通过完善会员体系，进一步增强高端消费人群的用户黏性。

02

万象城、SKP、香港置地：挑战不易，独辟新道

华润：武汉万象城强化体验，

武昌万象城填补区域商业空白

武汉万象城，晚于武汉恒隆广场一年开业，于2022年5月正式亮相。引进超70家首店品牌，目前奢侈品矩阵包含ROLEX、Bottega Veneta、Emporio Armani、Ermenegildo Zegna、Max Mara、Valentino Garavani、DOLCE&GABBANA、De Beers等，在数量及品牌级次上暂不及武商Mall跟恒隆广场。

何以破局？一方面，作为华润旗下在华中的首家定位M1的万象城项目，还在调整期的武汉万象城正引入更多奢牌进驻；另一方面，持续提升文体娱业态的数量占比，在目的性购物之外，强化项目的体验与社交属性。

存量项目强化体验差异，增量新秀填空热门区域，一江两岸相互呼应。今年5月，武汉第二座万象城武昌万象城开业，项目体量约25万㎡，超2000㎡的屋顶天幕引入自然光线，一线江景一览无余。武昌万象城开业受到众多好评，项目填补了滨江商务区的商业空白，同时由于靠近湖北大学武昌校区，周边青年学生群体的消费力也将进一步释放。

●来源：华润置地公众号

武汉SKP：虽迟但到，

打破“北强南弱”的高端商业格局

千呼万唤始出来，北京华联旗下的第四家SKP——武汉SKP终于亮相。

7月2日，武汉SKP正式官宣将在7月7日至12日开放VIC预览，7月13日至25日试营业，7月26日正式开业。其中SKP Select精品店也将在7月13日起开始试营业。

官方数据显示，7月13日试营业以来，武汉SKP每天迎来近十万顾客来访，创造了现象级的首秀表现，正式营业当日销售额破亿。 自2021年宣布落户开始，武汉SKP就备受各界瞩目，更被视作“今年武汉最值得期待的商业项目之一”。

作为原汉街万达广场和楚河汉街二街区的改造项目，SKP的选址一方面有通过与万达合作进入武汉市场的因素，同时也有类似成都SKP选择新贵区域重新定义高端格局的意味。

此前不论是武商一家独大还是武商恒隆争霸的时期，南岸的消费者想要购买高端奢侈品都难免要驱车十几甚至几十公里过江，SKP的落位一则是避开了与武商、恒隆的正面争夺，同时也提升了汉江南岸的商业层级。

目前，LOUIS VUTTTON、GUCCI、PRADA、SAINT LAURENT、LOEWE、BOTTEGA VENETA、BALENCIAGA、FENDI、Miu Miu、Burberry、CELINE、Loro Piana、DOLCE & GABBANA、ZEGNA、MONCLER、CANADA GOOSE、DESCENTE等30余家国际头部品牌最新概念店已进驻二街区。

除了丰富的品牌组合与极致的奢华购物场景，SKP最为优势的一环在于其优秀的会员系统，全国SKP会员系统通用，每年店庆的10倍积分以及不定期的会员活动、礼品礼金兑换等是众多高端消费者选择SKP的重要原因，同时每年会员积分清零，为保住黑卡需要每年持续消费，保证了一定高端用户的消费粘性。而在武汉项目的宣传期，注册成为会员即得5000积分，拉新力度很大。

在重重质疑声中，武汉SKP用一份吸睛的开业成绩单给出了硬气的回答。当然，成功的首秀，只是SKP在武汉真正立稳脚跟的开始，往后的路能走多远根本还看其扎实的运营功底能否持续发力。

武汉光环：武汉首家海洋主题

购物公园，文旅+商业双向引流

武汉光环项目，选址在东西湖区近江岸区的宏图大道与金银潭大道交汇处西北侧的，周边3公里内常住人口约20.3万人，但目前仅有武汉壹站城一家购物中心，体量3.27万方。

●武汉光环项目周围3公里常住人口热力分布及已开商业项目，来源：赢商大数据

虽然项目周边具有一定消费基础，但可以看到5公里内有两座永旺梦乐城。作为在武汉最受大众欢迎的商业体之一，永旺梦乐城金银潭店日均去重客流基本在4万以上（2024年上半年），金桥店也在3万人以上，对于区域的消费集聚效应明显，香港置地于此的竞争压力也不小。

基于此，在未形成明显商圈聚集的将军路板块，香港置地依托其位于三条武汉地铁，毗邻武汉极地海洋公园的区位优势，在未来将与极地海洋公园通过地上天桥与地下通道进行连接，形成文旅与商业共融的武汉首家海洋主题的购物公园，形成文旅与商业的双向引流，以形成独家竞争优势。

武汉高端商业的新一轮争夺，在已有两家重奢型高端购物中心的情况下，仍在短短两三年之间集中式爆发，且呈现出一定的趋势特征：

◎区位分布上，不再执著于武广商圈，新秀多以占据区域型商圈为主

观察最新拟开的几个高端商业项目可知，相较于之前恒隆、K11选择在武广商圈内同台竞争不同，几个新项目均选在区域性的商圈或商业层级有待进一步提升的潜力商圈。由于目前在武汉的竞争更加激烈，仍在同一个商圈内发展容易受限，因此选择抢占潜力商圈位置，填补区域商业空白或提升商圈能级。

◎项目定位上，在保持高端定位的同时，挖掘特色商业，差异化竞争

在项目打造上，新一批进入的运营商充分发挥自身优势，华润抢占商务区周边位置建设大型商业综合体，SKP维持高奢属性并首创“高奢街区+独立门店”模式。而重奢属性不那么强香港置地则依托项目周边文旅资源，聚焦特色商业、文旅属性，在以永旺梦乐城、荟聚等家庭型及中高端商业相对饱和的武汉进行差异化竞争。

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