澳洲建筑业生产率大幅下滑，维州住房危机或将加剧！

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维州住房危机或将加剧

维州房产开发行业机构警告称，如果维州政府继续拖延在经济增长走廊建设住房，可能会加剧住房危机。

澳大利亚城市发展研究所(Urban Development Institute of Australia)警告说，如果不批准指导住宅项目的新区域结构计划(PSP)，在供应严重不足的情况下，政府将面临影响住房负担能力的危险。

在过去两年中，没有任何 PSP 地块获批用于住房。

UDIA维州首席执行官琳达·艾利森(Linda Allison)表示，如果没有规划和定期开发新土地的管道，当需求最终回升时，维州将“陷入困境”。

“我们看到土地价格在过去几年中上涨，这绝对给负担能力带来了压力，在我们需要更多而不是更少的住房选择的时候，PSP 批准却陷入停滞。

“如果没有土地供应渠道，那么就没人会买地，也就没人会建房。”

2011 年至 2014 年，维多利亚州平均每年批准 40,000 个 PSP 地块，而 2015 年至 2023 年，每年批准的 PSP 地块约为 19,000 个。

自 2011 年以来，墨尔本边缘未开发土地几乎翻了一番，达到约 400,000 澳元。

Allison 女士补充说，自维多利亚州《住房声明》于近一年前的 9 月发布以来，UDIA 一直在要求确定未开发土地供应。

然而，她表示，维州规划局的年度商业计划(该计划概述了每个财政年度将开展的项目和活动，并在住房声明中列出)早在2024年就已过期。

Allison 女士表示，如果该州 80,000 套新房目标中未开发土地区域的比例低于 30%，那将是“不可接受的”。

在周三举行的 UDIA 会议上，CoreLogic 研究主管 Tim Lawless 表示，由于建筑开工率下降且批准率仍然很低，维州进入市场的新住房数量正在减少。

他补充说，在维多利亚州投资有很多不利因素，而在其他地区投资则有“更广阔的前景”。

“似乎很多投资需求现在都流入西澳大利亚、昆士兰和南澳大利亚等市场，”他说。

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澳洲建筑业生产率直线下滑

过去 20 年，随着该行业从业人员数量的激增，超过了工匠和劳工的增长，澳大利亚建筑业的生产率下降了。

尽管官方数据显示，多要素生产率（一种跟踪劳动力、材料和资本等投入转化为商品和服务的指标）在 2003 年至 2023 年期间下降，但咨询公司 RLB 的最新分析显示，建筑业的表现受到大量专业员工的拖累。

RLB 大洋洲研究主管 Domenic Schiafone 表示：“现在需要在全澳范围内完成项目的专业工人数量的快速增长与‘在工具上’的工人数量不符。”

“2003年，专业工人占建筑业劳动力的28%。到2023年，这一比例已升至38%。”

该调查结果反映了澳大利亚建筑业所有领域（住宅建筑、商业建筑和基础设施）的劳动力变化，虽然没有透露个别领域的详细信息，但明确指出整个行业正遭受着地面工人太少、办公室工人太多的不平衡问题。

这个问题可能会进一步推高无力承担的消费者的成本，尤其是当高成本已经阻碍了许多项目（尤其是急需的住房开发）的推进时。

从表面上看，建筑业工人人均总产出在 2023 年之前的 20 年里有所增长，建筑业的劳动力从 2003 年的 872,900 人增加了 64%，达到去年的 1,430,900 人。

从表面上看，在截至2023年的20年里，建筑行业的人均总产出有所上升。建筑行业的劳动力从2003年的87.29万人增至去年的143.09万人，增幅达64%。

RLB对建筑活动和劳动力数据的分析显示，在此期间，每名工人的平均年产值增长13.8%，从15.83万澳元增至18.01万澳元。

对于现场的工作人员来说，情况是积极的。在这20年期间，贸易和劳工雇员的数量从63万增加到88.6万，增长了40%；每名工人的年产值从21.93万澳元跃升33%，至29.17万澳元。

专业雇员（拥有大专学位的专业人士和拥有高级文凭的建筑技术人员）的数量激增，在 20 年中从 242,900 人增加到 547,300 人，增长了 125%。

但每名专业工人的年产值从 568,900 澳元下降了 17.2%，至 470,900 澳元。

Wright 博士表示，白领工作增加的部分原因可能是对法律和更高行业标准的更高合规要求的回应。

RLB 分析显示，在截至 2013 年的十年间，人均产出（一种比澳大利亚统计局多要素生产率指标更简单的生产率衡量指标）大幅增长，这主要是由于采矿投资热潮中大量重型工程工作（这些工作也需要更少的劳动力，例如精加工行业）的出现。

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澳洲人成功完成“自我救赎”！专家：“房产抛售潮”没有发生

最新数据显示，澳洲人正将额外资金存入对冲 （offset account）和再提取账户（redraw accounts），消除了无力支付房贷的房主可能被迫抛售房屋的担忧。

澳洲联邦银行（CBA）的研究表明，澳人在疫情封锁期间积累的储蓄从2022年下半 年约2200亿澳元的峰值，稳步下降到今年3月的约800亿澳元。但自那以后，存入对冲和再提取账户的约800亿澳元储蓄一直在增加。

CBA澳洲经济主管Gareth Aird预计，只要利率保持在高位，这类储蓄将继续增长。

“存入对冲和再提取账户的资金仍在增加……许多客户仍能够按最低还款额度还贷，”他说，“他们会不惜一切代价保住房子。”

他表示，这表明那些有能力还贷的房主在尽量避免动用这部分资金。

去年，经济学家担心大量借款人可能无法承受贷款从约2%的低固定利率转为约6%的高利率，从而被迫卖房。然而，目前几乎没有证据表明存在大量抛售房产的情况，许多人因此认为所谓 的“贷款悬崖”已经过去，并未造成重大影响。

AMP高级经济学家Diana Mousina表示，目前看来，被迫卖房的风险已经减小。

“我不认为澳洲会出现大规模的抛售房产现象，”她说，“严重的经济衰退是一个巨大的风险因素，但我认为发生的可能性很小，”

“拖欠率有所上升，但房主设法避免了卖房。他们削减开支，向家人求助，并尽可能工作更长时间，” “虽然固定利率的影响确实存在，但没有如预期的‘贷款悬崖’那么严重。”

Aird指出，对冲和再提取账户中的弹性储蓄缓冲，导致抵押贷款拖欠率居高不下的可能性降低。

“这对财务稳定是好事。这意味着很多家庭有存款在贷款账户中，如果遇到财务困难，可以使用这些资金，”他解释道。

他还表示，其他类型账户中的储蓄减少，是因为已被用来应对生活成本的上升。

Atelier Wealth执行董事Aaron Christie-David表示，仅有少部分借款人能够提前还贷，而那些无法做到的人则在耗尽其他储蓄并削减开支。

“只有少部分人能够提前还贷数月，并且收入不错。其他80%的工薪家庭储蓄则在大 幅减少。他们在减少开支，这种情况在咖啡馆、游泳班和健身房非常明显。”

Red Maple Finance董事Nariman Amalsadiwala也注意到借款人在削减开支，并表示他的客户正在避免动用多余的房贷还款，并推迟任何大额消费决策。

“有相当多的人对冲和再提取账户的余额在增加，”他说，“一些人这类储蓄增加的原因是他们推迟了投资或升级计划。我有一些客户计划换大房，但对高感到害怕利率。”

Aird和Christie-David表示，房主们不想在还房贷方面落后，会尽其所能保持还款。

Christie-David说：“当利率高达6%时，他们会钱存入贷款账户中，这是一种心理障碍。他们会认为‘我已经把这笔钱存入了房贷’，于是不会轻易动用。”

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