CBD概念已经过时？从全球实践经验看城市更新“更优解”

摘要：核心生活圈才是大势所趋。

“CBD（中央商务区）的概念已经过时了。”

8月16日，由上海城市更新开拓者联盟指导，上海万科主办、Architizer A+Awards协办的“城市兴生，有机更新”主题论坛在上生·新所海军俱乐部举办。与会嘉宾SOM副总监兼城市设计团队负责人伊恩·拉夫（Ian Ralph）在演讲的开头，就提出了一个全球各大城市目前普遍面临的问题。

“近三年来，纽约、东京、悉尼、香港、深圳等大城市的写字楼空置率正逐步上升。”伊恩·拉夫展示出一张图表，截至2023年第四季度，深圳的写字楼空置率已经超过20%，旧金山甚至逼近30%。“传统的中央商务区正面临重大挑战，人群在流失，活力也在降低。”

论坛现场，嘉宾展示全球写字楼空置率。叶宇摄

当一个空间失去对人的吸引力，也就意味着到了需要转型的时候。这也是城市更新最核心的命题，要焕新，更要焕活；在重构空间的同时，更是重塑人与空间的关系。本次论坛上，来自全球城市规划设计领域的专业人士带来了不同城市的案例，从历史建筑保护、老旧街区改造、空间转型升级等多方面，分享了全球各地城市更新的实践经验，探讨了未来设计规划的新趋势。

如何处理新与旧的关系，是城市更新中首先要解决的问题。上海万科产品合伙人方海锋认为，只有尊重与传承人文历史，才能使得空间保持有机的更新。比如在徐汇中城的案例中，万科以POD模式创造出枢纽公园的城站一体“流动城市”。所谓POD模式，全称Park Oriented Development，即以生态公园为导向的城市开发模式。在改造过程中，设计团队不仅保留了具有记忆点的艺术装置，还使用了多种本地植物，增加环境的亲切感。在上生·新所项目中，设计团队则是通过在建筑外立面、视觉系统的标识中保留老上海的特色，来兼顾园区的风貌与创新。

可持续发展作为城市更新的目标之一，也成为嘉宾讨论的热点。Gensler副总裁兼工作室总监哈桑·赛义德（Hasan Syed）从宏观视角出发，探讨了城市更新对于促进城市经济繁荣、提升居民生活质量的重要作用。在他看来，创新与可持续性在城市更新中处于核心地位。JLP+D城市规划与地产咨询公司总监罗雨翔带来了纽约的实际案例，通过分享纽约在平衡保护与发展、推动城市可持续发展方面的宝贵经验，深入剖析了纽约的创新政策与面临的实际挑战。株式会社日本设计中国公司总经理葛海瑛详细介绍了东京虎之门片区如何通过科学的规划与精细的设计，实现了城市空间的高效利用与环境的和谐统一。

“上海进入内涵式增长阶段，在资源紧张的约束条件下，城市更新也势必面临更大挑战，”上海万科总经理耿冰认为，需要放眼全球，对标国际超大城市，从优秀实践案例中汲取经验和灵感，为创立适应上海城市特点和实际需求的“上海模型”提供更多决策参考。

但无论全球案例还是“上海模型”，嘉宾们的观点无不指向一个统一的理念：以人为本。

正如伊恩·拉夫在论坛上提出，核心生活圈的概念正在崛起。城市空间的设计不再简单强调交通或是公共设施，而是更注重人与人之间的联系、互动，以及如何共享、共创空间。“所谓核心生活圈，将涵盖工作、生活、玩乐等综合功能，更具包容性、更有活力、更适宜步行、更具体验性与创造性。这才是未来的趋势。”