华润、龙湖做实景展示区，下血本了

大家都说，这几年房企拼命卷产品力。

什么是产品力？说到这个，很多人第一反应都是想到房企的产品体系，乃至单个项目的设计方案。

购房者现在确实很重视产品。但是房企想凭用一张图纸，一个沙盘打动他们，已经没那么容易了，现在的购房者，更愿意相信“眼见为实”。

这就给房企提出了新挑战：要么现房销售，要么想办法证明你的交付力。

实景展示区，便成了营销极其重要的抓手。如我们所见，这两年房企在实景示范区的打造上越来越卷，一方面，大家在抢客户，拼节点，努力的缩短实景示范区的开放周期；另一方面，实景示范区从展示范围到品质全面提升。

下面明源君就结合一些优秀的案例，说说房企在打造实景示范区上的一些“门道”。

房企都迫切的想证明自己的承诺兑现能力。实景示范区，就是通过对客户的预期管理，强化客户的信任感，从而促进项目成交。VR沉浸式看房，打动客户加速成交，点击了解

近两年房企纷纷提高对实景示范区的重视度。有的将实景示范区列为城市总的考核指标之一；有的在建立评选机制，对做得好的实景示范区进行奖励，在内部形成你你追我赶的氛围；更多的房企，通过建立实景示范区的标准化体系，从展示的场景、要素等方面提升实景示范区的呈现效果。

多举并下之下，地产项目的实景示范区整体水平明显提升，有的已经做到拿地后两个多月展示区就开放。此外，追求“全维实景”，展示范围更全面、深入。展示的模块包括但不限于入口大门、主题景观、建筑立面、归家动线、架空层、地库、会所、样板间等等。

保利发展控股去年就在安徽打造了三阶示范区，希望通过建造场景体验，让客户感受到家的成长。

一阶展示：主要是针对仪式感的社区入口、户型空间、商业场景及城市园林空间。营造客户对项目的第一印象。

二阶展示：提前构建入住后的生活场景，主要包括入户单元大堂、架空层共享空间、实体样板空间、局部园林景观和局部外立面、部分地库及地下归家大堂。

三阶展示：从单体外立面、到园林交付样板段、到公区及室内交付标准段，以及工艺工法样板的多维展示。

绿城在实景示范区的打造上也可圈可点。

以西安项目为例，整个实景示范区的面积达到了12000㎡，不仅重金打造了气派的归家大门，还对标顶级酒店设计了一个“中央车站”，分流人、车、服务动线。此外，还有约1200㎡的下沉会所空间，内设亲子阅读区、艺术长廊、瑜伽室、茶室等十大礼客空间……

过去，示范区作为营销道具，目前是彰显项目品质和调性，提高客户的好感度。在设计上，往往强调视觉效果，弱化实用功能。

而当前，实景示范区除了重视视觉效果外，还强调融入更多生活场景，让到访者产生更真实的体验感。

以社区主入口为例。过去往往只打造入口大门及入口景观，现在有的在设计上还考虑了人车分流、消防安全以及物流配送等配套及服务，生动还原了未来交付后的生活场景。

比如济南中海这个项目，入口景墙与建筑之间采用倾斜设计，在优化审美效果的同时，还引导着归家的方向。功能节点的设计上，充分考虑了地下车库、人行通道及商铺等需求。

而随着竞争的加剧，示范区也打造上也强调个性化设计，呈现项目的与众不同。

一是在主入口、售楼处等的构造上，追求个性化和识别度。

尤其是主入口，作为项目的门面，是项目调性及品味的彰显，也是房企重金投入的地方。这几年，示范区主入口从构造到材料到细节设计可以说是卷出天际。

比如成都龙湖香港置地 · 瑰雲里入口采用星空顶设计，“星空下”的瑰雲里，用温暖的灯光指引着人们回家的方向。

主要材料为玻璃、铝板和石材，檐口的每块铝板都是定制的，顶板的空洞呈自由散布，通过分组变化，营造自然多变的肌理。细控背筋对穿孔效果的影响，以保证呈现更加真实的“星空”。

比如中铁建西派系的这个项目的示范区主入口采用了“花束”的独特造型，看起来很具识别度。“花束”的柱子延伸开来，形成酒店式归家大堂，带给到访者尊贵舒适的归家体验。

二是融入本地化特色，形成自己的调性。

不难发现，当前的示范区在设计上越来越强调属地化特色，以本土化的特征及符号，满足地缘审美，强化人们的身份认同感和归属感。

在房企内部，即便是同一个产品线，也呈现出明显的在地色彩，以此构成了项目之间的差异化。

以华润置地为例，成都的锦江悦府项目，采用总部“东方雅致”标准化产品系，但融入了西南民居中的穿枋元素，从而形成了自己的特色。

昆明嘉仕阁，则加入了傣族特色纹饰、少数民族村寨等设计元素，让标准化产品呈现出浓郁的少数民族审美特征。

示范区过去往往只是营销阶段使用，完成使命后便会被拆除。

而当下，越来越多的购房者意识到，示范区再好看，跟我以后的实际生活并没有太大关系。

而实景示范区不仅是“展示力”，房企更希望借此向购房者展现自己的“交付力”，强化购房者的信任感。通过还原交付后社区的生活场景及景观节点，让客户感受“所见即所得”，增强客户的信心和期待。

1、打造永久性的景观，交付后继续保留使用

售楼处，乃至园林景观不再是临时的营销道具，而是未来大区的提前兑现。

比如杭州，绿城、保利置业及浙江交控联手打造的这个项目，将把整个大区的景观中轴做成实景，在这里，购房者可以真切看到入口大堂、会所、下沉式庭院、泳池、地库、建筑外立面、架空层、室内等真实场景，虽然是期房销售，却也不逊色于现房了。

这样的展示效果，无疑是非常震撼，也极具说服力的。

2、功能空间提前运营，还原未来生活场景

比如架空层会所，受工程进度的影响，以往示范区很少开放架空层空间。而现在，一些项目提前解锁架空层的部分功能空间，为购房者生动的描绘了交付后的生活场景。

有的项目在营销阶段前置招商，引入了特色商铺，比如咖啡店，甜品店等，让购房者更直观的感受未来的生活氛围。

比如华润置地的这个项目，便在营销阶段提前开放了社区会所。三层楼的空间分别引入餐饮、教培、市集等业态，将原本承担营销功能的售楼处，变得一点都不像售楼处。

小结

过去，明源君常说示范区是一个造梦空间，虽然很美却又不真实。

而在市场需求的推动下，示范区逐步趋于全维度、实景化，可持续，房企的产品力、展示力及交付力也在进一步融合。在残酷的市场竞争下，三者缺一不可。这也将倒逼房企从设计到建造到交付能力的全面提升。

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