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“‘收储’的矛盾在于政府想收的房子相对好卖,难卖的房子政府不想收。”
文 / 巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)
身处一线城市还在等待房地产市场回暖信号的人,终于看到了曙光。
近半个月,一线城市“收储”出现新的进程。7月29日,广州打响了一线城市“收储”第一枪,随后深圳拿过接力棒,在8月7日宣布进行商品房“收储”,入场收购商品房用作保障房。
至此,北京、上海、广州、深圳,一线城市已有半数进入收储进程。
这其中的信号意义不免让人振奋,因为一线城市的这套动作,代表着房地产收储,正在逐步进入“执行模式”。
先来回看这套动作的起因。
今年4月30日,中央政治局会议正式定调了房地产的去库存政策。
这套去库存的具体执行思路,则是“5·17”楼市新政发布后,中央出台的一系列政策:比如设立3000亿元保障性住房再贷款;允许土地调规;支持收回、收购已出让闲置存量住宅用地;为存在资金困难的房企纾困等。
总而言之,即是“以购代建”,收购商品房作为保障房的“收储”模式。
图源:中国房地产报社
如今,距离“5·17”楼市新政发布以来,时间刚好三个月,据中原地产研究院统计数据显示,截至7月底,目前已有超过60个城市发布相关收储政策。
这些城市,包括广州、杭州、苏州、郑州、福州、长沙、天津、呼和浩特、青岛、重庆、济南、昆明、石家庄、贵阳、惠州、大理、常州、桂林、临沧、洛阳、南阳、江门、江山、济源、岳阳、淮北、淮南、庐江等。
可以说,政策覆盖范围对得起这段时间的强调。
但一片“红火”之下,也有相关专家和券商机构在讨论今年这轮房地产收储的政策之风,其去库存效果能否超过2015年到2018年期间的棚改货币化。
总结来看,保障房分为配售型保障房和配租型保障房,前者是政府充当“房企”角色,后者则是政府充当“房东”角色。
关于保障房也存在以下四个问题:
1.收购“商品房”的钱从哪里来?
2.作为保障房的“商品房”从哪里来?
3.如何“收储”才能保证不亏本?
4.“收储”去库存的效果能否超过以前的棚改货币化?
对此,小巴也请到了房产领域的大头们,来进行更为系统的答疑解惑。
目前,“收储”政策已经在所有的县,或县级以上城市推行。
收购存量房为保障房的资金,主要来自于央行3000亿元再贷款,它的年利率为1.75%。
这个再贷款是支持开展相关业务的银行的,按照0.6:1的比例发给银行,能撬动银行的贷款总额度为5000亿元。再加上地方政府或国企1000亿元的本金,整个“收储”大约可以达到6000亿元的规模。
这个规模相对于全国商品住宅新房的库存,应该说是不太够的。
房地产建设
另外从租金回报率的角度也意味着“收储”存量房不太可能大规模开展。
目前一年期LPR利率为3.35%,五年期为3.85%。即便“收储”时存量商品房可以打5折,由于“收储”的房子是做保障房使用,租金水平比较低,租金回报率也很难超过2.5%,甚至可能低于2%。相对于3%以上的银行贷款利率,这笔生意短期内是亏损的。
由于地方政府财政压力和地方债务负担压力比较大,各地“收储”存量房的规模不可能太高。
而且,不是所有存量房都会被地方政府看上。
从部分城市发布的“收储”公告看,更倾向于收购产权清晰,已经建成的整栋或整单元的小户型住房,比如深圳要求住房的面积小于65平方米。但实际上开发商极少整栋建设面积小于65平方米的商品住宅。
我此前建议把“收储”存量房再贷款的规模加大到10000亿元,并把年利率从1.75%降到0.75%。
如果规模扩大,利率降低,还是有可能产生规模效应的。现行的利率和再贷款规模,更多的是发出了重要的政策信号。
展望未来,央行增加基础货币的同时,也应该建立直达房地产行业的机制。
比如美国就建立了这种制度,美联储在扩表、新增基础货币的时候,2/3用来购买国债,这相当于直达中央财政;1/3用来购买房地产MBS(抵押支持债券),这相当于间接印给了地方财政,直达了房地产行业。
从长期看中国央行投放基础货币时,除了已经官宣的即将在二级市场上常态化购买国债,未来也应该购买房地产MBS(抵押支持证券)。
总的来看,当前“收储”去库存存在三个政策难点:
◎第一,部分城市的成本收益不匹配导致项目推进有一定难度。
政策要求新房“收储”按照市场化原则运作,而市场化运作的前提是成本和收益要大致匹配。
配售型保障性住房的原则是“保本微利”。
如果政府向房企收购新房,再以可负担的价格配售给受保障群体,便要求收购价相较市场价有较大折扣,否则要么政府亏本,要么价格偏高以致缺乏吸引力。
配租型保障性住房则要比较租金回报率和资金成本。保障性住房再贷款的政策利率是1.75%,期限1年,可展期4次,人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款,因此收购主体的贷款利率要更高。
然而2024年4月,上海、深圳、广州、北京的二手房租金回报率分别仅为1.75%、1.61%、1.58%、1.43%,租金覆盖利息支出及运营维护成本的难度较大。
保障房建设
◎第二,保障性住房需求与商品房库存之间错位。保障性住房缺口较大的是一二线城市,而商品房去库存紧迫性较高的是三四线城市。
◎第三,地方财政面临较大压力。虽然当前政策要求地方政府量力而行,不增加隐性债务,但无论是维持项目收支平衡,还是三四线城市去库存,大概率还是需要地方财政提供支持。
除了上面所说的三个落地难题,市场方面还在担心5000亿元的“收储”规模是否够用。
据克而瑞研究中心估算,“收储”所需资金可能超过5万亿元。
基于以上分析,可以预计的是政府“收储”将产生积极作用:一是加快存量商品房去库存,改善房地产市场供需失衡问题;二是加快保障性住房供给,更好满足工薪收入群体的住房需求;三是助力保交楼和“白名单”机制,加快房企回笼资金。
另一方面,受制于前面提到的三个政策难点,本轮政府“收储”去库存的效果可能不如上一轮棚改货币化,但相应地,也不太会引发房地产过热和房价大涨的副作用。
此轮新政以金融支持为主,在地方政府收购存量商品房和闲置土地时,均特别强调不能增加地方政府隐性债务。
因此政府“收储”方面,应加大中央财政对地方的支持力度,缓解地方财政压力,推进“收储”工作顺利进行。
“收储”过程中,地方政府肯定更愿意选择位置较好、生活便利、户型面积合适、可实现封闭管理的优质项目。
但理想很丰满,现实很骨感。矛盾在于政府想收的房子相对好卖,难卖的房子政府不想收。
目前存量库存去化难的项目大都存在一些硬伤,不是位置不佳、交通不便,就是产品本身和需求不对板。
不过,由于不少民营房企的资金压力大,部分较好地块开发受阻,这类项目预计将成为地方政府关注的重点,一方面可以有效去库存,另一方面可帮助房企盘活存量资产,快速化解债务压力。
7月2日,成都悦湖天骄项目确认将未售出房源转为保障性住房。这是成都首个“收储”项目,较好地兼顾了各方利益。
◎首先,这个“收储”项目所处的板块需求高,租金稳定。悦湖天骄所在武侯区的挂牌租金达到42.1元/㎡/月,上半年同比上涨2.6%。武侯区的租赁供应和需求占比均达到10.5%。
图源:58安居客研究院
武侯作为成都的传统老城区,生活便利、配套资源丰富,租住便利度较高。
成都首个“收储”项目选择武侯区,一方面能满足市场的租赁需求;另一方面,在区域高租金的情况下,增加保障性住房的供应,有利于平抑市场租金上涨压力。
图源:58安居客研究院
◎其次,这个“收储”项目所处的武侯区,属于人才房下一步供应重点。与高新区、双流区、东部新区相比,武侯区的人才公寓供应规模较小。
图源:58安居客研究院
◎最后,这个“收储”项目的租金收益预计能覆盖贷款成本。
悦湖天骄的户型建筑面积约89—128平方米,房源挂牌清水均价为2.1—2.25万元/平方米,假如用作保障性租赁住房,租金按照同地段、同类型、同品质市场租金90%,租金水平约37.89元/㎡/月。
那么,以89平方米户型为例,不考虑运营成本,按照商品房原价收购的情况下,预期的年化租金收益率约为2.02%—2.17%,基本可以达到贷款资金的利率下限要求。
评价“收储”制度前,我们先要了解什么是保障性住房。
保障性住房有三种来源:一是将闲置土地无偿划拨给地方国企,盖好房子后用作保障性住房;二是将已批未建的住宅用地回收,盖好房子再用作保障性住房;三是从开发商手里收购已建未售的商品房,然后用作保障性住房。
第一种渠道会遇到较大阻力,因为现在地方政府很缺钱,不愿意把大片土地无偿划拨出去。第二种渠道相对阻力小一些,因为政府已经收过一轮土地出让金。第三种渠道,就是所谓的“收储”。
“收储”后要建的保障性住房,分为配售型保障性住房和配租型保障性住房。
先来说说配售型保障性住房。从地方政府角度看,地方财政现在很紧张,很难挤出巨款来收购存量商品房,只能寄希望于银行等金融机构。
央行设立的3000亿元保障性住房再贷款,看起来是个大数字,但全国房地产市场里还是太少,激不起多大浪花。
就算央行把再贷款资金量扩展10倍,“收储”规模还是很难达到预期。
因为地方国企“收储”报价是根据建安成本来定的,那就不会超过1万元/m²,而在均价好几万的一二线城市,开发商就算财务再困难,也无法接受这样的报价。
另外,配售型保障性住房的销售对象(工薪收入群体)也未必会买账。对工薪收入群体来说,购买配售型保障性住房虽然比普通商品房便宜,但还是会掏空你家的钱袋子,还不许你购买商品房。
如果你想要购买商品房,必须让运营公司来回购你的保障性住房。
售楼处向购房者推荐商品住宅
回购价格=(原购买价格)×〔1-(交付使用年限×1%)〕+房屋专项维修资金余额。
如果你花100万元购买了一套配售型保障性住房,住了十年想卖掉,你就要损失大概10万元。
配售型保障性住房很难铺开,配租型保障性住房也一样。
因为配租型保障性住房不仅需要一批庞大的建设资金,还要源源不断地砸钱搞运营和维修,总成本高得离谱,是租金收入无法覆盖的。
对运营配租型保障性住房的国企来说,管的房子越多,亏损越严重。
所以说,“收储”规模搞不大,政府赔本赚吆喝。
其实,大家应该相信市场调节的力量。
现在的行情是,商品房销售价格的下跌幅度远大于出租价格下跌幅度,商品房的租售比会越来越高。
等到租房回报率超过5%,自然会有很多人购买存量房,然后用来做出租房。这才是去库存的好办法。
本篇作者|梅浩宇 | 饶祖分|责任编辑|何梦飞
主编|何梦飞|图源|VCG
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