没等到涨房价，先等来了涨房租！

图片来自i南山官方小程序。

”房子只是消费品，租房同样能过这一生。”这是公司里一个正在计划结婚买房的朋友的观点。

近些年来，社交媒体上抱怨房价太高的声音此起彼伏。而在这一轮的楼市调控中，人们的思想也开始逐渐转变——

房子的投资属性被剔除，居住属性开始不断被重视。

上周央妈也发布了二季度货币政策报告，报告中有关楼市调控周期的节点，央妈亦给出了明确的标准——租售比。

在笔者看来，租售比这一指标开始被重视，正好也对应了人们对房子居住属性逐渐强调的变化过程。

毕竟，如果房子真的只是用来居住，那租房显然就能够满足绝大部分的居住需求。

而在深圳长达3年的楼市下行周期中，伴随着房价的下行，房租却在不断水涨船高。如今，我们或许正将迎接房价调控周期的最后一关。

涨房租？深圳早已“抢跑”

早在2023年，深圳就掀起了一波涨房租的热潮。6月，早已在深圳推行的统租加速，一纸文件，就把白芒村统租事件送上各大新闻热搜。

而在那次白芒村统租事件中，公众尤为关注的一点，便是当时微棠公寓对当地城中村租房的价格提升。

笔者曾经实地前往做过调查，以白芒新村为例：

彼时村内的农民房单间（空房）租房价格大约在1000元左右，最低可能在800元。而一房一厅的价格则在1500元附近。

相较之下，村内的一些私营公寓的租房价格，则在此价位的基础上增加了200-300元不等，管理费等杂费也高出100-200元左右。

当然，这样的公寓整体装修更好，也会配置空调、洗衣机等部分家具。

当时，微棠公寓在当地向房东给出的征收价格，则达到66-68元/平，这一价格已经比村内的私营公寓房租价格更高了。

这就意味着，如果当时的统租改造能够成行，日后落成的微棠公寓价格只会在66-68元/平的基础上更高。

也就是说，诸如微棠公寓这样的，带有官方背景的集中式公寓，本身模式和其他市场房屋租赁企业并无本质不同。但是，

他们都客观上提升了租赁价格（相应地也提供了更加优质的租赁环境和管理服务）。

除了安居微棠，还有其他挂以“安居”之名的市场化集中式公寓品牌。

去年2月，由深圳市安居集团有限公司全资控股的，深圳市安居乐寓住房租赁投资控股有限公司成立，法人代表正是周柏新。

今年5月，安居乐寓品牌正式发布，而安居乐寓正是截至发布时，官方宣称其已覆盖深圳9个行政区，布局109个社区。

除了集中式公寓外，大量的保租房同样对租金水平产生了冲击。

深圳的保租房分为企业保租房和社会保租房。前者由官方审定的企业名单内的企业申请，用于解决企业员工的住宿问题。

而后者，则由市场化的房源租赁企业申请，经过审核后确定。社会保租房的最主要特征则是其租金水平为片区租金价格的9折。其中，片区的租金价格主要依据为深圳市官方发布的租金指导价。

而我们把目光看向社会保租房的名单，我们会发现名单内的项目全部来自集中式公寓。

图中仅为2024年南山区保租房房源，但其他区的社会保租房房源同样来自市场化集中式公寓品牌

来自机构方面的租金数据水平追踪同样证明了这一观点。

根据克尔瑞长租的监测，各城市机构化长租房供应量都处于上涨明显阶段。其中，尤以一线城市为甚。目前，深圳和上海的集中式公寓规模均已突破26万间，其保租房比例均超过40%。

今年上半年，深圳的集中式公寓租金坪效开始呈现上涨趋势：

上半年深圳集中式公寓租金坪效为3.65元/天/㎡，较2023年增加1.7%，较2021年增长10%。

伴随深圳猛推保租房和市场化集中式公寓的大方向，深圳市整体的租金水平上升也就并不让人意外了。

租金的上涨，结合自2021年以来深圳房价的一路下探，双向奔赴之下，深圳整体租售比的提升也在意料之中。

“租售比”成楼市健康与否的官方标准

过去，有关深圳楼市健康与否的讨论一直在持续。

有人说，开发商都在85折卖房，甚至在85折的基础上再叠加一些花样百出的促销活动，这是楼市不健康的体现。

也有人说，现在深圳楼市，大多数民营房企全倒了，基本只剩下央国企还在苦苦支撑，这才是楼市不健康的表现。

现在，央妈告诉你，楼市健不健康，别的不需要看，只需要看租售比。

那么，现在深圳的租售比是多少呢？

根据很多市场数据来看，少部分热门小区的小户型已经回升到2%，大部分小区的租售比则依然停留在1-2%的水平范围内。

我们姑且以2%计算，每年的租金上涨1.2%，租售比达到3%需要差不多35年！

当然，央妈也说了两个前提：

1）既定的购房成本

2）能够保持年均租金的上涨

关于第一点，当下的购房成本显然还有继续降低的空间。一个是LPR在美国降息预期下有望继续降低，从而降低购房利率。

另一个则是当下无论是新房还是二手房，都处于以价换量的阶段，整体的房价下行显然还会持续一点时间。

也就是说，实际的调整周期肯定不会到35年，官方市场也不可能容许我们出现当年日本那样的长期低迷。

今年4月，高盛国际投行机构曾对我国房价见底的时间进行了预测，其预测参考了美国和日本的房地产发展历史：

美国房地产市场在经历2008年金融危机后，用了大约三年时间见底。日本则经历了长达十七年的调整期。

而高盛并未给出定论，只是说中国本轮房价已经下调了40%，但只跌了一半，未来还将会继续下跌40%。

如果考虑央妈，以租售比为基准，那我们直接看深圳租售比最高的地区——罗湖。

罗湖区在上一轮上涨周期中，一直被认为跑输大盘，所有人买房都在往西买。那自然在这一轮的下调周期中，罗湖区也将会率先调整到位。

按照央妈口径，这一轮房价下调的终点就是租售比重新回到一个合理的区间。

根据大咖深房团的统计，8月以来罗湖的大部分片区挂盘价依然呈现下跌姿态，仅泥岗、宝安南、万象城片区有小幅上涨。

而在上涨的小区中，我们可以选取上涨幅度最低的凯悦华庭（挂盘价环比上涨3%）作为参考。目前，凯悦华庭在贝壳上有6套放租，租金水平从4700-5300元不等。

这就是说，凯悦华庭小区的平均租售比大约在2.6%。

已经非常接近3%。

从央妈的口径来看，未来租售比将会提升至3%以上，租赁住房总的收益率也将高于多数资产回报率。

当然，这个收益率和资产回报率的比较也有一个前提——长期保持1.2%的房租年均上涨率。

现实中，将有以下几种情况会对租售比的上涨产生阻力：

一、租售不同权。

目前，深圳楼市租售不同权的情况，主要体现在教育资源的不均上。

现在深圳的中小学入学，依然采取积分制。在学校划定的学区范围内，租房和买房的积分累计速度完全不同。在一些热门学校的学区里，想要孩子确保进入学校，只能买房，甚至要提前好几年买房。

二、资产回报率中的持有成本

深圳房产的持有成本，目前来看主要以物业费为主。长期来看，房产税则是悬在头上的一把利剑。

第二点还好说，虽然长期来看，房产税会对租金和房价都产生一定影响。但目前业内普遍认为房产税并不会马上在深圳落地。

过去几年，深圳开始着手政治租房市场乱象，推出保租房，鼓励集中式公寓，间接提升了市场租金水平。

而伴随着房价的持续下行，将租售比拉升至合理水平的最后阻碍或许只剩下平衡区域教育资源，和合理改善入学积分制度上。

这也将是本轮深圳楼市调控周期的最后一关。