地产周刊 | 取消新房限价对购房者影响几何

聚焦楼市取消指导价

编者按 今年以来，郑州、沈阳、兰州、宁德等城市明确不再实施新建商品住房销售价格指导，即取消销售限价。多地取消新建商品住房的销售价格指导政策，意味着开发企业自主定价的空间更大，房地产市场将逐步走向高度市场化，这将如何影响房地产市场以及购房者？本期地产周刊聚焦楼市取消指导价，促进市场平稳健康发展。

■ 中国经济时报记者 李晓红　

　　今年以来，沈阳、兰州、郑州、宁德等城市明确不再实施新建商品住房销售价格指导，阳江、珠海、芜湖等地也对新房销售限价政策进行了优化，涉及缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。

　　多地宣布取消新建商品住房的销售价格指导政策，意味着开发企业自主定价的空间更大，房地产市场将逐步走向高度市场化，这将如何影响购房者？

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取消新房限价是趋势

　　作为房价调控的一种手段，商品房销售价格备案制度从2010年开始推行，是在我国房地产市场大开发时期应运而生的一项制度。

　　“新房限价政策是在前些年房价过快上涨时期，给予交易住房（一般是以某个住宅小区为对象）的一个参考价格，以促进购房者理性购房，对当时过热的市场行情有一定的限制作用。”西南财经大学经济学院教授刘璐告诉中国经济时报记者，当前，楼市的供需关系已经发生逆转，在一些城市的住宅小区也出现了实际价格低于指导价格的情况。因此，作为一种楼市过热时期的临时性调控措施，新房限价政策开始逐渐淡出。

　　上海财经大学公共经济与管理学院助理教授张莉告诉中国经济时报记者，自2016年以来，部分热点城市采取的新房限价政策对市场快速降温起到明显效果，并对二手房产生价格引导作用。

　　在张莉看来，随着二手房价格回落，与新房价格倒挂的现象逐渐消失，限价政策的使命基本完成，而其弊端也日益凸显，这体现在以下三方面，一是限价导致建筑品质倒退。二是一些城市为应对新房“热”而出台的“摇号”“积分”政策加剧了不公平和投机套利，使套利显性化、福利化、彩票化。三是价格倒挂明显、利润空间大的新房项目显著冲击二手房市场，新房市场的虹吸效应导致二手房市场低迷。

　　中国城市发展研究会副秘书长刘正山在接受中国经济时报记者采访时表示，从理论上讲，商品房指导价通过为市场提供一个参考价格，可以减少信息不对称，增强市场的透明度，从而让购房者更加清晰地了解某一地区或某一类型房屋的大致价格区间，从而作出更加理性的购房决策。尽管商品房指导价在一定区域、一定时期、一定程度上起到了稳定房地产市场的作用，但由于指导价的形成机制和作用机制存在缺陷，难以有效发挥其应有的作用。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民认为，商品房指导价主要是对新房的价格干预，是一把“双刃剑”。市场过热时，房价上涨快，部分城市对新房“限价”，好处是名义上“管住了”价格，但副作用是新房、二手房价格倒挂产生套利空间，反而刺激了一些投资投机性需求大量入市，造成市场需求的“虚高”，供给侧的房企则会产生“捂盘”或降低建筑质量的冲动。部分城市的商品房指导价还是银行贷款的重要参照，在一定程度上控制了杠杆的使用比例。市场下行期，投资需求快速离场、刚需转入观望，房价下跌快，部分地方政府出台“限跌令”，好处是名义上控制住了下跌的态势，但副作用是导致开发商难以通过降价快速回款以缓解流动性风险。

　　“新房限价政策退出可以减少对市场主体的约束。”张莉认为，利用目前一、二手住房价格倒挂情况减弱的契机，逐步淡化并取消新房限价，不会导致新房价格的快速上升，同时可以抑制投机需求。

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楼市价格将随行就市

　　近年来，房价下降成为主流趋势，原有的限价政策失去了存在的基础，调整限价政策顺应了市场的发展趋势。

　　刘正山认为，取消新房限价政策既与其本身存在的不足有关，更与目前房地产市场的现状有关，即房地产市场由卖方市场转入买方市场，再坚持新房限价政策没有了意义。

　　取消新房限价政策的背后是房地产市场将逐步走向高度市场化。那么，市场化运行将如何影响购房者？

　　张莉告诉中国经济时报记者，取消新房限价政策后，市场价格将更多由供需关系决定，可能会导致价格的波动性增加。对购房者来说，这意味着房屋价格可能更加灵活，可能会出现价格过高或过低的情况。

　　在刘正山看来，当下，取消新房限价是利好举措。对购房者而言，有助于降低首付压力，满足刚需和改善性购房需求，促进市场的回暖。而且，房地产市场从行政手段干预到市场自我调节的转变，有助于促进房地产市场更加健康可持续发展。

　　王瑞民告诉中国经济时报记者，在供求关系发生重大变化的新时代，取消商品房指导价实际上是把房地产市场的定价权还给市场，从而使得价格信号能够更好地反映真实的供求关系及其边际变化，利于市场出清。对于购房者而言，降低了搜寻和匹配的成本；对于开发商而言，也有利于加快销售回款速度，缓解流动性压力。

　　“当前楼市的价格走势更多地体现了‘随行就市’的特点。”刘璐建议，购房者不妨以关注小区的成交均价来作为一个重要的参考。如果目标房源高于小区的成交均价，要想清楚多出的溢价贵在哪里，是不是自己想要的。反之，如果目标房源的价格低于所在小区的均价，也要了解清楚，这套房源是否有什么缺陷，自身能否接受这些瑕疵等。

　　为了确保房地产市场的健康发展，张莉建议，一方面，政府要加强市场监管，确保信息透明，防止恶意炒作和不合理涨价。另一方面，购房者需要更加谨慎，做好市场调研，理性判断房屋价值。

　　此外，在限价政策逐步退出过程中，张莉认为，应着重注意以下三方面：一是对于高品质住宅给予合理的价格上浮空间，尤其是符合高品质住宅标准（例如绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑等）的项目，应享有合理的市场溢价（按国际经验大约5%），以弥补开发企业的增量成本，促进产业升级和高质量发展。

　　二是优先取消对改善型房源的限价，对位于中心城区以及大面积、大户型的房源，应充分发挥市场定价机制，避免行政干预导致巨额套利空间。

　　三是刚需型房源的限价，可视市场情况决定持续时间，但应重视公平问题。

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