观点直击 | 冠君产业信托持续应对下行风险

观点网 香港报道 8月19日，冠君产业信托举行2024年中期业绩传媒简报会。

资料显示，冠君产业信托持有香港花园道3号花旗银行大厦及朗豪坊两幢地标级物业，总楼面面积达293万平方呎，拥有零售及写字楼业态。

会上，冠君产业信托行政总裁侯迅表示，由于写字楼物业供应充裕，加上疫后消费行为的变化，料信托的经营环境仍可能面对挑战。

中报显示，冠君产业信托上半年物业收益净额按年减少4.1%至9.54亿港元，可分派收入减少11.9%至5.44亿港元，每基金单位分派减少12.7%至8.09港仙。

期内租金收益净额减4.5%至11.15亿港元，当中花园道3号租金收益减少9%至5.71亿港元，截至6月底出租率为82.3%。朗豪坊办公楼租金收益下跌4.5%至1.66亿港元，出租率降至87.1%。

侯迅称，2024年上半年业绩继续受到高息环境所影响。虽然整体旅客人数稳健增长，但港元偏强遏抑消费，促使本地人大举外游。

同时，虽然市场普遍预期利率将于2024年下半年开始下跌，但减息幅度仍存在不确定性。由于写字楼物业供应充裕，加上疫后消费行为的变化，料经营环境仍可能面对挑战。

她提到，香港写字楼供应充足，但是市场并没有出现足够的需求吸纳目前供应。又指，花园道3号附近新落成的写字楼项目预租率并不高。

但她相信写字楼为防守性的市场，即使未来有不少新供应落成，但基于租户搬迁成本高，选择搬离旗下项目的商户不多，信托会继续秉持弹性及灵活处理每个租户过案。

在市场需要时间消化写字楼供应的背景下，该信托租金收益将持续面对下行风险。

期内，花园道三号项目租金受压，至6月底平均呎租跌至89.5港元，去年底平均呎租为91.7港元。而大部分于2024年到期的租约已处理完毕，信托为应对2025年到期租约相对集中的情况，已主动接触明年租约到期的租户，以开展续约磋商。

目前，已有逾20%于2025年到期的租约确认续约，而朗豪坊写字楼平均呎租亦跌至44.2港元。

朗豪坊商场方面，于报告期内的表现继续优于香港整体零售市道。

上半年，香港零售销售下跌6.6%，朗豪坊商场租户销售额录得2.3%升幅，而美妆美容类别继续成为增长动力。但受本地旅客净流出影响，商场零售销售增长趋势在第二季开始放缓。

侯迅表示，零售销售的增长动力不断减弱，由于受制于强港元的因素，令不少消费外流，或是出现游客选择到访其他地区的情况，但整体对前景审慎乐观。

另外，高息环境令信托利息开支继续受到影响。

她称，若果美国息口如市场预期一样于九月减息，信托将有六成浮息借贷可以受惠，但由于上半年到期的利率掉期合约利率较低，导致平均实际利率于到期后随之上升，令利息支出增加，预期全年利息支出将同比轻微上升。

冠君产业信托于报告期内签订一笔50.5亿港元银团贷款作再融资。于2024年6月30日，信托共有40亿港元已承诺备用信贷额度，可足以应付2024和2025年所有再融资需求。

随著名义金额为29亿港元的利率掉期合约到期，该信托的固定利率债务比例由去年底的54.5%降至于2今年6月30日的35.1%。

另外，冠君产业信托已于报告期后签订新的利率掉期合约，目前的固定利率债务比例为40.6%。现金融资成本因平均香港银行同业拆息上升而增至3.09亿港元。其目前借贷平均利率为4.2%，负债比率为23.1%。