湖北
老破小的房子你家打算怎么处理了啊？
现在原则只剩下一个了，如果你家有老房子，一个新的变化将会注定老破小最后的结局，只有极少数能够幸免。你家的房子是不是这一类呢？
中国对于老破小的房子，历史上一共给过两次半的红利。
第一次是 2015 年那一波拆迁，当时大量的拆迁户一夜暴富。
第二次就是 2019 年和 2023 年的两次旧改，两次都是政府出钱帮助老小区维修外墙和水电管道。虽然没有像之前拆迁那样让大家直接发财，但是居民的居住体验也改善了，算是吃到了红利。
最后半次红利是今年开始的以旧换新和原拆原建，用很便宜的价格就能够改善甚至住上新的房子。
从这个过程你们可以看出来，在整个这几年当中，老破小的红利力度是越来越小了。如果你现在还觉得老破小以后总会有办法，国家总会给你兜底，那我告诉你一个数字你就明白了。
现在全中国有 1/5 的房子房龄超过了 30 年，而只需要 10 年时间，就会有一半的房子房龄超过 30 年。也就是说未来十年，中国一半的房子都会是老房子，特别是在大城市，房子老化的速度特别严重。比如说杭州有近一半的小区是 2000 年以前建成的，未来都是老小区了。
现在这个情况，如果还按照以前的那种拆迁模式或者免费升级的模式，根本不能够持续。以前的新房多老房少还能够维持，现在老房子太多了，根本就管不过来，也没那么多钱。未来老房子越来越多，维护的开销会越来越大，财政又在过紧日子，还像现在这样全部替你承担就不太现实了。
那最后老房子的养老问题肯定就需要小区和业主自己来分摊了，那这个费用具体是多少呢？
我查了几个城市老旧小区的改造费用标准，当时政府给出的钱平均到每一户大概成本是 3 万块钱。这里面包括了外墙面、楼道、地下室的整修，以及消防、电路、排水、燃气这一类工程。但如果现在你走到一个旧小区，让每家每户拿出 3 万块钱现金做改造升级，几乎是不可能的。
那未来该怎么办呢？两个办法。
第一个就是出让小区权益，不是说像小区电梯里做个广告那么简单，广告没多少钱。而是得你整个小区实打实的拿出一些面积来。比如说让出个几百平米给社会资本开超市或者开商铺，而且这还不是你想出让就有人会收的，因为很多小区的权益根本就不值钱。有北京和武汉的一些旧改案例，同样是老小区让出的面积。北京是从社会资本那里换了 3000 万就把整个小区改造好了，业主一分钱都不用出。
武汉就不行，出让权益只解决了 40%的资金，那剩下的 60%还是业主自己和政府补助。武汉这样的省会城市，小区权益都卖不上价，那更小一点的地方，小区的权益根本就覆盖不了升级改造，那就只有第二种办法，就是业主自筹。
但是我们刚刚说过了，像住过老破小区的大家都知道，几百块钱一年的物业费你都收不齐，很少有老旧小区的缴纳率能够超过一半。你现在让人一次性拿出 3 万多块钱的维修费，那根本就不可能收得上来。小城市老房子一年的租金就几千块钱，谁会一次性给你拿 3 万呢？
所以从最基本的逻辑上，中小城市的老破小未来很难再有居住属性，没有人出钱去维护，以后只会越来越破旧。现在有一些破旧的小区，大家可以去看一下，脏乱差也就算了，治安都成了问题。如果你手上有 2000 年以前的中小城市的老房子，可能是不是就要考虑尽快出手了？
那交得起维护费用的一线城市的老破小是不是就安全了呢？比如今年以来的上海的老破小卖得就很火，很多投资客买来出租，然后一年租金回报率可以干到 2.5%以上，比银行的存款和国债的收益率都要高。但是你把每年的折旧费和房产税去掉，那收益就没有什么优势了，如果再加上这笔可能的维修费，那就连国债都不如了。
建议大家不要心存侥幸，宝贵的财政预算未来会更多地花在保障房的建设当中，对老旧小区的补贴未来只会越来越少。但在现在租金下跌的整个大趋势之下，未来小城市的老房子会有什么办法呢？一线城市的老破小什么时候该出手呢？
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