上海高端盘再现“日光”，卖旧买新成为楼市“复苏力”

上海的高端盘火热一直持续到了下半年。

8月17日，位于上海黄浦区核心区域的外滩壹号院二期二批次迎来开盘，此次共计推出110套房源，项目均价17.1万元/平方米，当日全部售罄，实现总成交金额56.74亿元。

同一天，位于上海普陀区的越秀·苏河·和樾府（苏堤雅苑）也实现首开即罄，销售累计金额17.35亿元。该项目此次共推出124套房源，销售均价103570元/平方米。

两个单价“10万+”的高端盘再次点燃了上海的楼市。作为连续5个月房价指数环比涨幅全国第一的上海，楼市“复苏力”的来源是什么？高端盘火热还能持续多久？

供应量井喷，高端盘持续火热

8月17日，在上海新天地朗廷酒店三层，“世界坐标重回外滩”红色栏板前，200组意向客户拿着一房一价表在现场等待着摇号选房，不到两个小时内，套均总价超5000万元的房源被一抢而空。

当天下午，融创官微发布，上海外滩壹号院二期二批次开盘即售罄，当日总成交金额达到56.74亿元，去化率实现100%。

此次上海外滩壹号院共计推出110套房源，项目均价17.1万元/平方米，户型面积为255-500平方米不等，套均总价约5158万元。

据悉，此次的110套房源共吸引超过200组意向客户，认筹率高达180%，较一批次170%认筹率还上升13个百分点。

值得一提的是，上海外滩壹号院二期二批次房源单价约17.1万元/平方米，较上批次均价16.8万元/平方米上涨了3000元/平方米，此次最贵的一套房源售价约1.13亿元。

目前，上海外滩壹号院二期已两次开盘均告罄，累计成交金额高达156亿元。融创方面表示，在二批次房源售罄后，外滩壹号院二期将在金秋再次加推。

同日，位于上海普陀区的越秀·苏河·和樾府（苏堤雅苑）也实现首开即罄，销售累计金额17.35亿元。该项目销售公告显示，此次共推出124套房源，销售均价103570元/平方米。该项目共吸引356组意向认购客户签订购房意向书，认购率约280%。

此外，新京报记者获悉，位于上海老城厢核心板块，由新湖、融创、中信联袂打造的城市更新重磅项目“锦园”近日也正在火热认筹中。

回顾今年上半年，高端住宅成为上海楼市的绝对主角。克而瑞数据显示，今年上半年，上海共成交了1544套总价3000万元以上的房源，创近十年来最高纪录。与此同时，据中指研究院统计，截至今年8月18日，2500万元以上高端住宅成交累计2461套。

而下半年开场，高端楼盘供需两旺，热度持续。据悉，目前在上海市中心区域，单套总价3000万元以上的楼盘高达64个，而仅仅在8月上旬就有12个楼盘处于认筹或者开盘状态，其中备案均价单价超过10万元的楼盘就有7个，包括前滩百合园、融创外滩壹号院和中海领邸·玖序等热门楼盘，正是供应链的井喷使得高端盘热度不减。

上海中原地产资深分析师卢文曦认为：“上海现在是中高端改善需求比较活跃，加上上海土地市场恢复‘价高者得’，越是好的、稀缺的地块，越有对于未来价格上涨的预期，也就越会受到市场的追捧。”

同时，易居房地产研究院发布的报告也显示，大城市豪宅交易较热，和三个原因有关系：一是资金避险情绪较强，大城市豪宅的稀缺性、保值增值空间、满足改善型居住需求等特征，吸引了更多资金进入；二是相比2020年豪宅的交易热，当前开发豪宅项目的房企心态更平和，捂盘心态少，而冲刺和加快项目出清的心态较重；三是相比2023年房价倒挂时期豪宅认购的高门槛，当前认购门槛明显降低，积分、摇号等高门槛规定明显减少。

“5·17新政”已满三个月，置换链条逐渐打通

放眼全国，今年上海房价的表现可谓是“独树一帜”。

国家统计局数据显示，7月份，上海延续6月市场行情，一、二手房价格环比涨幅分别为0.2%和0.1%，其中，新房价格自2022年6月份以来环比持续正增长，环比已连续上涨26个月，且已经连续5个月新房房价指数环比涨幅全国第一；二手房涨幅也连续2个月领跑，同时，上海还是7月份二手房价格唯一环比上涨的城市。

上海房价整体呈现上涨和高端改善楼盘的成交拉动密切相关。 “首先是上海楼市的基本面还是具有优势，另外就是新房产品的提升，这一波以改善型置业为主，更多改善型需求愿意去购买新房，新房房价依然是上涨的。”卢文曦如是说。

但是，新盘热的另一面背后是远郊楼盘的遇冷。据不完全统计，2024年7-8月，上海29个新房项目开盘，认购率超过100%的只有9个，其中5个是单价超过10万元的楼盘；认购率低于20%的有10个，无一例外位于远郊，崇明、金山、奉贤、松江是“重灾区”。

另外， 6月和7月上海二手房房价都有小幅度的上涨，这也是“5·17新政”后上海二手房从“以价换量”过渡到“量价齐涨”的特征。

据中指研究院数据统计，自“5·17”新政后，上海5月、6月、7月二手房成交量分别为16631套、23444套和17792套，尤其在6月份有明显的成交“小高峰”。

“上海目前的一、二手房链条打通了，卖掉二手房买新房，刚需的出售速度还是很快的，成交周期在缩短，新房在300万-500万价格区间交易活跃，进而带动了500万-700万总价房源的交易一点点活跃起来了，置换链条在一步步驱动，成交结构也在变化。”卢文曦分析称。

新京报记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 王心