最新消息:浦东周浦板块新房【华发观澜半岛】预计8月31日开放示范区样板间,9月开盘!
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项目将推售高层+洋房产品,建面约99-136㎡3-4房,仅262席!均价6万/㎡,已过会!
官方户型已出炉
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本次项目率先推出E地块,该地块位置较好,周边没有硬伤,且与18号线繁荣路地铁站直线约850米。
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周浦的新房市场,热度从来不低:
无论是本地庞大的改善群体,还是来自张江的外溢购房者,都是周浦新房的忠实买家。
周浦很少有在市场遇冷的楼盘,哪怕是顶着周浦监狱和安息堂的双重Debuff,装修交付带三挂机,也能受到市场追捧,只要够便宜:
著名的浦发东悦城项目,一期开盘价只要4万2,小户型更是做到了200多万上车,那又如何?2021年更是收获了892组认购,触发了71.2的高分。
如今的浦发东悦城,二手房已经能卖到6万+
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而5批次,华发周浦项目的过会,又为周浦新增供应。值得一提的是,在项目过会之前,网上就已经有很多讨论的声音——主要是D地块的不利因素(几乎同浦发东悦城)和E地块的真香属性。
如今,项目E地块率先入市,华发观澜半岛案名曝光,又点燃了周浦购房者的热情。
对于这个项目,我的看法是:
1.这是整个周浦的次顶级地段,本地改善和张江购房者值得一冲
2.这是整个浦东难觅的价格,类似价格只有港城御桥和川沙
Part.1
周浦全新项目
位置如何?
华发观澜半岛位于周祝公路南侧,跨过周祝公路,就是周浦老盘明天华城。作为整个项目的E地块,华发观澜半岛的位置其实相当出彩。
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整个地块北侧临水,将打造高低配小区。周祝公路作为一条东西向主干道,直接连通老南汇地区与浦江镇地区,且道路宽阔,早晚高峰路况良好,西侧直达沪南公路、林海公路主干道,从而接驳至市区。
步行约1.1km,直线约850米,就能直接走到18号线繁荣路地铁站,近10多年的周浦,围绕着繁荣路及繁荣路周边单元,新房建设从未停止,从早期的绿地梧桐院、御沁园、明天华城,到一路往东的浦发东悦城、1872等等,这条路的周边,涵盖了从刚需到中高端改善的完整供应结构,几乎成为了周浦上车的首选。
繁荣路站周边次新房
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百平三房总价约600万,一站就能到万达,二手又有本地不错的澧溪小初学区资源,几乎已经兼顾了所有需求。而繁荣路上的华师大附属周浦中学,也是本地区重点学校,高三陪读家长的租房需求,也非常旺盛。
繁荣路站周边学校
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改善方面,如御沁园这样的高端次新里,还有会所设置。繁荣路整体居住氛围浓厚,是非常理想的居住单元。所以,这一路的新房,都是刚改用户的心头好。
华发观澜半岛虽然不在繁荣路上,但仍然可以说得上是周浦的次顶级地段。
至于网络传言的药厂,其实是空穴来风。高新医药产业排放拥有严格的管控,抗感染类制药均需严格处理,如果这里不适宜居住,那上海不适宜居住的地方可太多了。
Part.2
过会均价6万
贵吗?
华发观澜半岛5批次的过会均价是6万/㎡,持平了周浦东的1872,比同在周祝公路上的金桥碧云澧悦,贵了4000元/㎡。
有人说贵,有人说正常。对此,我的看法是,E地块开6万/㎡,还是比较正常的。
首先是浦东买房,非常关注的教育问题。当然,新房不承诺学区,这里只是浅浅分析一下可能性,最后还是要以教育局公示为准:
由于华发观澜半岛和繁荣路组团被主干道周祝公路隔开,所以华发观澜半岛的潜在学校划分,会倾向于跟项目南侧的东丰林居一样,东丰林居对口周浦实验小学。
而繁荣路组团的几个兄弟,比如明天华城,就是澧溪小学的对口。
明天华城实景
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澧溪的小初,在本地属于一流学校,周浦实验,就相对要弱一点。
基于这一点,华发观澜半岛的过会价,就理应比繁荣路组团的次新二手,便宜一点。
繁荣路组团,如明天华城2017-2018年之间的房源,现在的成交价已经可以突破7万。今年3月,明天华城成交一套建面约129㎡房源,从挂牌到成交仅用时2天,成交均价约6.39万/㎡,是非常明显的急售。
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实际上,整个明天华城三期的挂牌均价,基本都能到7万,甚至7万以上。
再来看浦发东悦城,去年成交两套房源,均价分别在6.1万和6.4万/㎡左右,整个小区3月挂牌均价在5.8万/㎡左右,这个价格,比起项目当初的新房均价,贵了不少。
在倒挂空间越来越小的今天,华发观澜半岛E地块在没有像浦发东悦城这样的“硬伤”前提下,开6万其实是非常合理的价格。
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一、房地产基础专业知识
1、房地产:指房产和地产的总称(又称不动产)。
2、房地产的三种存在形态:
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体
3、房地产的特征:
a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动);
b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同);
c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的);
d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值);
4、房产:是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。
5、房屋分类:
a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市);
b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他;
c、所有权归属:公房(直管公房和自管公房等)和私房;
6、地产:是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。
7、土地分类:
a、开发利用:生地和熟地;
b、建筑功能:建筑用地和非建筑用地;
c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等;
8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括:
a、土地开发;
b、房屋建设、维修、管理;
c、土地使用权的有偿划拔、转让;
d、房屋所有权的买卖、租赁;
e、房地产抵押贷款;
f、房地产市场;
9、土地使用权:就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用和收益的权利)。土地公有制采取了两种形式:即集体所有制和国家所有制。a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权。
土地使用获得的方式:
划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;
出让:从国家有偿取得使用权,方式:协议(如200-250万/亩)、招标(提出底价,根据使用用途和价格取得)、拍卖(价高者竟得,不违法的前提下,通过正规渠道取得);
10、房地产市场:
a、一级市场:以土地为体(亦称土地市场、土地交易市场);
b、二级市场:开发商获得土地后,投入一定的奖金建设,通过有偿或赠与将产权转买给需求者(新建商品房的买卖市场);
c、三级市场:房屋在消费市场的再次流通,包括:买卖、抵押、转让、租凭(二手房);
房地产市场结构善一览表:
市场称谓
一级市场
二级市场
三级市场
称谓
土地使用权出让市场
土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等
土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等
市场主体
政府、开发企业(投资者)
开发企业、业主
业主
市场客体
国有土地使用权
增量商品房
存量商品房、已售旧公房、私房
交易方式
拍卖、招标、协议
出售、出租等
买卖、租赁、交换等
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