从巅峰2021年至今,二手已经是“跌妈不认”。
各种降价抛售、炒家暴雷等新闻层出不穷。
但楼市君发现,竟有50个楼盘,不仅价格扛住了,反而还涨了。
到底是谁家,这么优秀啊。
|广州城景
| 广州楼市发布 摄
壹
50个小区价格逆涨
次新网红盘表现坚挺
2021年潮水退去后,广州二手大面积都在经历阵痛期。
这场暴风雨中,到底有没有小区价格扛住了?
楼市君几乎翻遍了广州的二手盘,发现对比2021年8月的价格,超90%的小区价格都降了,甚至不少盘直接腰斩。
但惊喜的是,少部分小区不仅挺住了,价格还涨了。
如果下面50盘中有你们家名字,那么恭喜你,这3年你们赢了9成以上的人。
|广州楼市发布 制图
9成都折了,为啥这些小区这么抗跌?
这些能扛住行情毒打、逆势走高的小区,有哪些特征?
楼市君研究完数据,总结了以下三点:
1、拥有独立行情的“顶豪型”。
比如珠城头牌顶豪汇悦台、琶洲豪宅元老保利天悦,受到大行情的影响可以说微乎其微。
对比2021年同期,两者分别涨了20.8%、11.66%。
这类强金融属性资产,几乎等于“硬通货”,反而在行情下行的时候,越容易被有钱人盯上,成为“避险资产”。
|汇悦台实景图
|广州楼市发布摄
2、在片区很稀缺,业主“惜售型”。
比如涨幅超过40%的凯旋会花园,近4年只成交了4套,目前在售的仅14套。
还有海珠的华标品峰台,贝壳找房显示2022年以后都没有成交了,所以对比2021年价格变化不大。
包括新房稀缺断供多年的大学城一期,星汇文华和大学小筑,成交一套的时间单位基本按年算。
这类小区在板块供应稀缺,业主惜售,多重因素作用下,价格自然企稳,甚至有底气涨价。
|图源:贝壳找房
3、虽有20多年楼龄,但学位很香型。
越秀的顶级学位,也在庇佑老小区度过震荡期。
比如涨幅超过14%的淘金花园、涨幅3.3%的水荫路34号大院,都是楼龄超过20年的“半老徐娘”。
其中淘金花园对口中星小学,水荫路34号大院部分对口东风东,都是越秀省级学位。
虽说近几年广州新增名校众多,但越秀教育在很多买家心中依然是首选,这些小区的价格凭着学位屹立不倒。
|图源:学校官微
除了成熟的二手小区,还有一类房子也扛住了——次新网红盘。
一方面,这些网红盘业主的护盘意识很强。
除了日常的花式晒小区,还把小区当成“事业”来经营,各种能提升小区形象和价格的细节都不放过。
|图源:朋友圈
另一方面,网红盘挂牌和成交价坚挺。
比如因颜值高被称为海珠“汇悦台”的中海观澜府,没有业主是低价卖的,有业主挂牌价接近10万/平,比当年新房成交价还坚挺。
万博和樾府,第一套二手成交总价548万,单价5.2万/平,几乎与业主买入时持平,竞争力颇高。
还有富颐华庭、万科城市之光的挂牌价都略高此前的新房均价,各自成交的第一套二手,价格也是稳扎稳打。
保利天汇整体的挂牌价也接近新房均价,个别大户型业主挂牌站上了6万+,看好市场。
|广州楼市发布 制图
逆势见真章,现在回过头来看,以上小区的业主,都可以为当年的决定鼓鼓掌。
贰
二手降幅收窄
成交量逐渐企稳
如今,你家小区二手房没有降价10%以上,已经跑赢全市90%的小区。
楼市君注意到,虽然以价换量是主流,整体的二手市场也没有想象中差。
前几天,国家统计局公布了7月份70城住宅销售价格变动,就传递出一个不错的信号。
广州的二手价格经历了长时间下探,跌幅明显刹住车了。
可以见到,7月全市二手价格环比下跌0.9%,止住了连续8个月跌幅超1%的走势。
|广州楼市发布 制图
同时,价格挤掉水分,成交量也慢慢企稳。
继528新政后,广州二手连续2个月成交破1万套,达到了今年以来的高峰。
在8月前面2周,每周的网签量也超过2000套,按照这个趋势,大概率能跟上7月的势头。(统计来源:广州房地产中介协会)
这也说明,在这个价位段,买家愿意真金白银入手,市场信心也在修复。
|广州楼市发布 制图
二手市场回温,还有一个明显的转变,业主的议价空间开始收窄。
据合富大数据监测,目前广州二手市场的平均议价空间在7.9%,是近两年比较大的议价幅度。
在上个月的成交里面,降价幅度在10%-15%的占比,环比下降5%。
对应地,议价空间在5%-10%的比例,从3成增加到4成。
这就意味着,卖房业主内卷、大幅降价的情况明显变少了。
近期看房的粉丝就反映,虽然仍然可以爽快砍价,也有不少业主一开始就明牌谈价的空间和心理底价。
|图源:贝壳找房聊天截图
种种现象表示,经历了近两年多的价格调整,广州一些优质板块,价格已经慢慢接近大底。
在楼市君看来,在价格兜住的前提下,接下来广州二手的成交量还是有机会再冲一波的。
传统“金九银十”马上也要来了,在行业进入资产洗牌优化期,更多业主选择置换到更好的房子,将卖房速度提上日程。
再加上,目前广州二手的挂牌量,即将逼近15万套大关,卖房仍然要用跑的。
|图源:贝壳找房
对于自住买家而言,恰逢买房成本、上车门槛处于历史低位,有相中的房源不妨看准时机入手。
好了,对于广州二手的后市,你又是怎么看的?
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