一旦房价跌回十年前，后果不堪设想

房价下跌带来的消费降级效应，可能要几十倍于收入下滑带来的消费降级效应，而这一轮资产价格下跌，可能会让我们陷入和日本相似的困境。

上个月，国内房价跌幅再创历史新高，到本月最新数据，已经有24%大中城市房价跌破10年前的水平，国内70个大中城市新建商品住宅价格指数同比跌4.9%，比6月4.5%的跌幅进一步扩大。

房价跌回十年前，看起来减轻了年轻人的购房负担，但伴随房价下跌的，还有一同缩水的家庭财富，当房价和国内家庭资产深度绑定的时候，房价跌回十年前，往往意味着，数百万乃至千万的财富，就这样打了水漂。

而这，可能还仅仅只是开始。

房价下跌，最直接的影响就是居民消费的下跌。

房地产一度占据我国家庭资产结构中的七成，房价一下跌，家庭财富势必缩水，随着家庭财富的减少，人们预期中的消费自然也会降级。

消费降级有多可怕？

下表列出了上海市2024年上半年的消费零售情况，各门类与去年同期相比，均为负增长。

不仅仅是上海这样的经济重城，哪怕是北京，消费品零售总额也出现了类似的同比下滑。

春江水暖鸭先知，作为国内一线城市，对宏观整体经济的温差感受反而最为敏感，随着一二线城市资产价格的下跌和二手房的抛售潮，预期中的消费疲软，恐怕也会持续下去。

在过去，一个家庭举债三十年掏空积蓄买房，并不是因为买房这件事是刚需，更多的，人们还看重买房所带来的增值保障价值，并且相信房价的上涨，是能够抵消房贷利率的。

但现在，房价每月都在下跌，且趋势不减，而我国除房地产外，并没有更好的投资渠道，当楼市和股市都不景气的时候，人们只能把钱存进银行，在过去的四年时间里，国内家庭往银行里存的钱，超过了此前十年的总和。

什么是投资？

投资投的是未来，投的是乐观，是相信资产价格上涨的预期；但这一轮彰显长期主义的楼市和股市双双下跌，其根本上也打破了人们对未来乐观的预期。

换句话说，消费者对未来的消费信心也好、投资信心也罢，本质上都已经反映到了股市和楼市上面。

现在随着国内投资市场的“一片狼藉”，人们只能把增值保值的目标放在银行存款上，而这，本身就说明了问题，市场已经在“用脚投票”。

房价下跌导致消费不景气，这还仅仅只是开始，而不是结束。

如果仔细研究日本的泡沫破灭史，我们就很容易发现，表面上，日本的问题是因为房价太高导致的，但实际上，日本的经济问题有很多，譬如对房地产的过度投资、人口结构的老龄化、以及近乎全民的高杠杆等等，这些都在房价泡沫破灭后，成为了引爆这一切的导火索。

对我们自己来说，这根导火索，可能也才刚刚开始。

消费降级，我愿称之为第一个阶段。

当消费不足的时候，接下来就会发生就业和收入问题。

一个人的消费就是另一个人的收入，理论上一个14亿人口的消费市场，应当是很大很大的，但随着人们开始有意识减少开支，企业利润营收下滑，新增的就业岗位也会减少，加上每年都毕业找工作的人高达千万，房地产下跌的第二个阶段，就反映到收入下滑和就业难上面。

收入下滑和就业难，这个趋势一旦形成，接下来就是企业倒闭潮，越来越多的企业被价格战和内卷所淘汰，企业倒闭潮一旦开始蔓延，大量的待就业人口就会形成，最终继续拉低消费，形成负面循环。

而日本，就是在这样的长期负面循环下，“失去了三十年”。

在宏观政策上，有什么好的办法可以杜绝这些现象发生呢？

日本当年用的法子，今天我们依然在采用，那就是降低利率。

日本央行一度把利率降到负数，传统经济学观点认为，只要借贷的成本足够低，持有货币的成本足够高，就会催动人们进行借贷和消费。

但问题在于，我们和日本的最大相同之处就在于，资产负债表都很高，不管是企业还是家庭亦或是地方，几乎都债台高筑。

居民资产负债表过高，这个时候不管央行如何降低利率，都很难吸引人们去消费；企业也是同样的道理，当传统的货币理论开始失效的时候，资产负债表的衰退，几乎是不可阻挡的。

按照经济学家辜朝明的说法，“唯一能做的，就是在经济还能够增长的时候，尽可能刺激经济增长，只有这样，等到衰退到来之时，国民至少还能够保住基本的物质生活不变。”

按照野村证券首席经济学家陆挺的说法，“我们现在面临的环境，也许比日本90年代更加困难”。

我们和日本有相似的问题，诸如房地产泡沫、资产负债表过高，以及人口老龄化等等。

但日本也有我们难以企及的优势，那就是“先富才老”，以及外部环境的相对稳定。

日本地产泡沫发生时是90年代，当时日本人均GDP已经高达3万美元，在1995年的高峰，日本人均GDP甚至来到了4.42万美元，这是我们的三倍。

而我国目前的人均GDP大概在1.3万美元左右，其中60岁及以上老人占总人口的比例已经高达21.1%，而日本1995年的老龄化比例还不到15%。

和当年的日本相比，我们的老龄化程度更深，但反过来人均GDP还要更低，这意味着，我们的人口面临着未富先老的困境。

对日本来说，上世纪90年代的地产泡沫让日本陷入了经济增长停滞，但民众生活却没有出现显著的倒退。

而对我们而言，未富先老则意味着，在老龄化所带来的社会负担加重之下，这一轮房地产价格下行所带来的消费降级，可能会让一些人的生活出现显著的倒退。

消费降级，其实就是一种物质生活的倒退，而令人担忧的是，这可能仅仅只是开始，而不是结束。

日本地产泡沫，让日本房价跌去了50%以上，而我们到目前为止，还远远未到这个下限。

除了内部的问题，在外部环境上，我们和当年的日本相比也有很大的不同。

日本当年也有贸易摩擦，但90年代的日本面临的地缘问题并不严重，反而那是全球化高歌猛进的年代，因此日本当年在欧美设厂并没有很大的问题。

但我们今天的企业要出海，只能去东南亚和墨西哥，去美国建厂的难度是非常大的，因此今天我们要靠外贸来弥补国内需求不足的话，实际上面临的环境也要远比日本复杂。

外贸如果不能解决国内产能问题的话，那么唯一可以依靠的，就只能是内需，靠内部消费去推动。

这也是当前宏观经济面临的最大转型困难，即从出口导向型经济体转型为内需依赖型经济体。

要靠内需拉动经济转型，当务之急就是要提高消费，提高居民收入，但问题在于，在房价不断下探的今天，哪怕是居民收入提高了，但房地产下跌带来的消费降级，也要几十倍收入下滑带来的消费降级效应。

更何况，今天我们已经在面临着收入下滑带来的挑战。

收入下滑、消费降级、房价下跌，共同促成了我们这一轮经济周期的系统性风险，而资产负债表衰退效应，也已经开始显现。

8月13日，央行发布信贷数据，7月国内银行新增人民币贷款为2600亿元，较6月的2.13万亿暴跌88%，创下15年来最低水平。

银行贷款放不出去，是很大的事。

没人愿意借贷，这说明经济总体活力不足；更进一步，贷款放不出去，也意味着央行印钞印不出来，市场总量人民币不断减少之下，越来越多人把钱回流到央行里，当市面上的“活钱”越来越少，这就意味着“死钱”越来越多。

货币失去流通性，通缩风险增加，经济增长自然也就更难。

一些家庭在危机前过度消费，当危机到来时，不得不进行痛苦的调整，修复自己的资产负债表。

信贷扩张放缓，这就非常符合资产负债表衰退的迹象。

市场是看不见的手，不管是乐观预期还是悲观预期，最终都会趋于回归均值；过去人们相信房价永远会上涨，收入永远会上涨，非理性的繁荣结束之时，就是失去信心的周期。

现在，市场的调节功能正在发挥着它的作用；而我们真正能够做的，可能也很有限，在一个经济周期里，不管是宏观上的策略还是微观上的个人，最终能够做的，只能清醒地接受它，然后降低预期。

拥抱风险，做好一切准备。

end.

作者：罗sir，关心经济、社会和我们这个世界的一切，好奇事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。