保障房都开始“闷声憋雷”了？

最近，有一个血统纯正的楼市热点，被饿死的211女孩和逆天的黑神话悟空盖了个严严实实。

但这个事儿，足以引起太多购房者的重视，摊到谁头上够谁喝一壶。

最近，有买到广州市首个市级共有产权房项目的业主发帖爆料：

买房取证已满2年，按政策满足限售年限，但至今仍没有回购机制和细则，想转手根本转不了。

帖子一出，立即引来了网友七嘴八舌地讨论，其中最扎心的一句莫过于：

“当初折扣价买到的房子，还想便宜两头儿占？”

要我说，没必要那么大戾气，一家一个过法，这位业主卖房也实在是有自己的苦衷——

当初买这套房的首付还是借来的，现在面临工作变动、收入减少，而且人已离开广州，不得不卖掉这套房来缓解经济压力。

但现实却是解套儿遥遥无期，由于目前共有产权房推出机制不完善，当初费劲洪荒之力抢到的共有产权房，眼瞅这是要砸手里的节奏啊！

笔者发现，打从今年4月初，就有网友在线询问：“广州市级共有产权房榕悦花园房产证已满2年，但迟迟没有出台出售政策，榕悦花园到底何时能出售？”

得到的回复是这样的：

总结一下就是——你可以自己找人买，但买家也要符合购买共有产权房的硬性条件；

也可以找代持管理机构买，但不意味着代持管理机构一定要买，只是他有优先购买权。

看上去是条条大路通罗马，但明眼人都知道，这两条路其实哪个也走不通！

首先，符合购买共有产权房的人，哪儿逮去啊？

落户广州满10年； 本科以上学历或高技能人才； 过去五年半内缴满五年社保，期间断缴不能超过6个月； 本人、配偶及未成年子女名下没有住宅、商铺和写字楼； 原有住房的夫妻，离婚须满三年； 未享受过住房优惠政策； 无失信记录； ……

先不说以上这些条件有多苛刻、人有多少，就是人家真的几项全中，买商品房不香吗？

就是人家真的差钱儿，买不上一线城市的商品房，等配售型保障房不香吗？

再一个，你到现在都还没有完善的退出机制，买家看了你这么个情况，你琢磨他敢不敢买？

其次，找代持管理机构买，同样指望不上。

榕悦花园的代持机构广州城投，对这一切更是一问一个不吱声。

拿脚趾头想也明白，共有产权房大有被配售型保障房全面取代之势，加之许多房企、城投系现金流紧张、欠一屁股饥荒，人家开发商做梦都想早点儿清盘，你还指望这帮泥菩萨学活菩萨往回收你的房？

但凡喝二两真酒也不能有这种不切实际的想法！

何况，这代持机构自己也真是有心无力啊——

2022年亏损4.73亿、2023年亏损11.81亿、2024年一季度亏损6.6亿；

截至今年一季度末，它的债务余额1774.85亿…

就这么个情况，你让它拿啥往回收？

那又有机灵鬼问了：“耐心等地方政府层面回购，行得通不？”

人家地方还真给回复了，原话是这么说的——

“正在梳理共有产权住房政策，市本级共有产权住房回购办理指南正在制订中。”

经常收到回复的小伙伴都知道，这意思就是“你得等”，至于等多长时间，人家没说…

于是，这个事儿现在就僵着了。

榕悦花园是广州市第一个市级保障房项目，2021年开盘，主力户型面积66-85m²两房和三房，当时均价只有12000/m²。

算下来，66m²两房总价80万都不到，85m²三房总价也就100万上下，真真正正低首付、低月供。

就这个价格，相当于直接照附近的佳兆业某次新二手盘打了个三折，虽然购买人只持有55%的产权，那对于真正的中低收入刚需家庭来说，也是非常香。

正因如此，当年榕悦花园开盘的时候，才吸引了805户家庭前去抢购500套房源。

然而今时不同往日，在市场下行压力之下，共有产权房转手、回购反倒成了老大难问题。

其实，共有产权房回购这个事儿，目前来说几乎无解。

想来想去，除了买到共有产权房的业主本人之外，似乎再也没有哪一方真的有意愿去推动解决这个事儿。

开发商或者代持管理机构差钱儿，心有没有余放一边儿，反正是力不足。

理论上讲，地方政府层面确实可以加紧落实回购计划，但参照存量房收储标准，收购价也不会太高。

更重要的在于，目前全力推动配售型保障房才是地方层面真正的大势所趋。

这就意味着共有产权房正在成为历史。

不知道大伙儿谁买过雷诺或者菲亚特的小汽车，人家业务都退出中国了，你还寻思售后保养整个VIP？自己想想都觉得扯犊子吧？

到了这一步，对于不少蹲配售型保障房的家庭来说，似乎又发现了一个新问题——

共有产权房的回旋镖，会不会在几年后打在配售型保障房脸上？

目前，广州倒是公布了配售型保障房的一些回购细则，总结下来一共三点：

第一，配售型保障房有一个3年的封闭期，封闭期满后可在流转平台出售；

第二，买入配售型保障房的下家也需要具备购买配售型保障房的基本条件；

第三，超过1年没有没有人购买的，可以向专营机构申请回购，回购的价格由双方自愿协商按照每年扣减1%计算。

这细则规定得倒是相当细，听上去头头是道，找不出毛病，可终究没绕过两个核心问题：

一个是购买人的购房资格，二是机构回购价能否让人满意。

如果符合配售型保障房购买资格的人没那么多怎么办？

如果符合购买资格，买新建的配售型保障房有何不可？反正价格也不会多高…

这就又涉及到潜在客户筛选条件苛刻以及新建保障房与存量保障房相互分流的问题。

如果是走机构回购呢？首先得“双方自愿”的原则，其次价格还得“平等协商”…

连高层都已经接受了住宅的供需结构已经发生“根本性转变”，你觉得你们能协商出啥结果来？

平等协商，你是游击队，它是集团军，你真觉得你俩平等啊？

我们真诚呼吁高层及地方有关部门能慎重考虑，并尽早完善共有产权房及配售型保障房的相关退出机制。

让大家在购买上述两类房屋之前就能做到心中有数，才能真正买得放心。

如果在配售型保障型住房批量推向市场的同时，共有产权房及配售型保障房的退出机制依然不明确，且广州榕悦花园或其它类似项目“难以转手”的情况大量存在，那就很难不让人望而却步了…

一旦出现这种情况，岂不是淡化了配售型保障房的初衷？

毕竟，从土地财政的依赖路径上看也好，从整个社会的流动活力看也好，“一日保障房，终身保障房”都不应该成为常态。

努力奋斗，有朝一日买得起新建商品房，为全家提供改善居住——

这才是我们这个社会应该推崇的精神，也是社会良性发展的一部分。

对于我们普通人来说，首先应该充分肯定当前大力推动保障房建设的举措，在自己的能力范围内做到顺势而为。

尤其是刚刚毕业的年轻人以及一些中低收入家庭，未来必然是保障房体系的最大受益者。

如果有意购买配售型保障房，不妨密切观察观察此类房屋的转让退出机制与细则是否完善。

当然，决定配售型保障房乃至共有产权房的相关机制能否尽快完善的，最根本的变量还在于整个大行情的走势——

譬如说在广州这类核心城市里，如果商品房市场能够得以扭转、市场预期能够稳步向好，那保障房及共有产权房的金融属性也将随之水涨船高。

这样一来，无论是转手往外卖还是打包往外租，对于代持管理机构乃至地方来说无疑都有利可图，相关的退出机制来得自然顺顺当当。

反之同理，只是买下保障房或共有产权房的业主，路走得就没那么丝滑了…

当然，我还是那句话，对于有能力在核心城市核心区域买入优质房产品的朋友来说，现有的配售型保障房制度以及共有产权房制度对你实际上没啥冲击。

一方面，上述两类房产的核心买家对于核心城市核心区域的好房子根本行不成有效支撑，不存在购买力分流一说；

另一方面，目前上述两类房产大多分布在净地规模较大的区域板块，对核心房产的租赁收益也不构成任何实质影响。

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