济南大华启宸
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历下区盛福片区新楼盘——大华启宸
历下区盛福片区大华启宸案名公布盛福大华启宸:首开3号楼和5号楼,毛坯交付3号楼(总高26层),两梯四户,105平3-2-2。5号楼(总高18层),一梯两户,两个单元125平3+1可三可四。交房时间2026年中下旬。预计6月份开盘。
大华启宸动作挺快,今年1月31日拿地,3月初就出规划了,4月份入市,节奏很紧
密。地块容积率2.7,楼面价8959元/平,地块很小只有4栋楼,一栋26层高层,其余3栋都是18层小高。地块素质和星光三期基本一致,产品户型也类似,只不过入门户型做到了105平,门槛更低一些。
项目地块体量不大,占地不足1.5万㎡,属于小地块。容积率2.7,这个容积率和临近的中建星光城市三期是一样的。规划四栋楼,其中3栋18F小高和1栋26F高层,共315套住宅,套均面积120㎡,
看规划层高只有2.95m,前段时间,山东省住建厅发布关于印发《山东省高品质住宅设计指引》的通知,其中提到住宅层高不应低于3米。而大华启宸还是2.95米,看来并非为品质而去,大约也是以价格取胜的刚改或者刚需盘。
间距在39-59m,购买时要注意采光问题。并且1#与2#这两栋有部分低楼层大寒日满窗日照小于2小时,规划作居住公寓使用,购房时需注意这一点。
项目位置还算不错,交通便利,北侧有地铁二号线,花园东路,工业南路,奥体中路等都是交通主干道,高新万达商圈生活氛围也相对成熟。
外立面一层是香槟色铝板+浅灰色石材;标准层是灰色、米白色真石漆和香槟色涂料;顶层有香槟色金属格栅造型,小高层层高2.95米。小区390个停车位有26个地上停车位,不属于人车分流的小区。
考虑这个项目,有几个问题需要注意:
1、小地块,大华启宸是目前盛福在售楼盘中最小的地块,占地面积仅1.45万方。小地块有什么劣势?
第一,园林受限,巧妇难为无米之炊,小空间没法做出好的园景和社区配套,这么大的空间,一个儿童乐园和一个健身活动区就填满了。
第二,物业成本高,四栋楼总共315户,体量越小的小区物业成本越高,大华的物业本身也谈不上优势,万一业主对原物业不满意想换物业,好的物业没人愿意接手小社区,确实没利润。
2、噪音影响,西侧开源路的跨铁路桥。
开源路南延(工业北路至涵源大街)全长约2.67公里,其中上跨铁路桥总长约1.4公里,主桥宽37.2米,为双向三车道,两侧预留公交车道,最外侧为行人和非机动车道。北侧跨铁路引道从铁厂北路以南开始,南侧跨铁路引道止于中林路附近,引道均为双向三车道
3、项目采光问题。
大华启宸四栋楼西侧是开源路跨铁路大桥引道和幼儿园,西南侧是绿城蘭园10层洋房,采光基本不受限;采光因素主要考虑南侧国誉府和东侧星光三期的小高层
济南大华启宸
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