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济南大华启宸
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历下区盛福片区新楼盘——大华启宸

历下区盛福片区大华启宸案名公布盛福大华启宸：首开3号楼和5号楼，毛坯交付3号楼（总高26层），两梯四户，105平3-2-2。5号楼（总高18层），一梯两户，两个单元125平3+1可三可四。交房时间2026年中下旬。预计6月份开盘。

大华启宸动作挺快，今年1月31日拿地，3月初就出规划了，4月份入市，节奏很紧

密。地块容积率2.7，楼面价8959元/平，地块很小只有4栋楼，一栋26层高层，其余3栋都是18层小高。地块素质和星光三期基本一致，产品户型也类似，只不过入门户型做到了105平，门槛更低一些。

项目地块体量不大，占地不足1.5万㎡，属于小地块。容积率2.7，这个容积率和临近的中建星光城市三期是一样的。规划四栋楼，其中3栋18F小高和1栋26F高层，共315套住宅，套均面积120㎡，

看规划层高只有2.95m，前段时间，山东省住建厅发布关于印发《山东省高品质住宅设计指引》的通知，其中提到住宅层高不应低于3米。而大华启宸还是2.95米，看来并非为品质而去，大约也是以价格取胜的刚改或者刚需盘。

间距在39-59m,购买时要注意采光问题。并且1#与2#这两栋有部分低楼层大寒日满窗日照小于2小时，规划作居住公寓使用，购房时需注意这一点。

项目位置还算不错，交通便利，北侧有地铁二号线，花园东路，工业南路，奥体中路等都是交通主干道，高新万达商圈生活氛围也相对成熟。

外立面一层是香槟色铝板+浅灰色石材；标准层是灰色、米白色真石漆和香槟色涂料；顶层有香槟色金属格栅造型，小高层层高2.95米。小区390个停车位有26个地上停车位，不属于人车分流的小区。

考虑这个项目，有几个问题需要注意：

1、小地块，大华启宸是目前盛福在售楼盘中最小的地块，占地面积仅1.45万方。小地块有什么劣势？

第一，园林受限，巧妇难为无米之炊，小空间没法做出好的园景和社区配套，这么大的空间，一个儿童乐园和一个健身活动区就填满了。

第二，物业成本高，四栋楼总共315户，体量越小的小区物业成本越高，大华的物业本身也谈不上优势，万一业主对原物业不满意想换物业，好的物业没人愿意接手小社区，确实没利润。

2、噪音影响，西侧开源路的跨铁路桥。

开源路南延(工业北路至涵源大街)全长约2.67公里，其中上跨铁路桥总长约1.4公里，主桥宽37.2米，为双向三车道，两侧预留公交车道，最外侧为行人和非机动车道。北侧跨铁路引道从铁厂北路以南开始，南侧跨铁路引道止于中林路附近，引道均为双向三车道

3、项目采光问题。

大华启宸四栋楼西侧是开源路跨铁路大桥引道和幼儿园，西南侧是绿城蘭园10层洋房，采光基本不受限；采光因素主要考虑南侧国誉府和东侧星光三期的小高层

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