国家队救市背后：房地产收储的真相

2024年6月27日，大A股市场迎来了国家队的进场。他们努力护盘，甚至把银行股买到了历史新高。但沪指却创下了新低，成交量也只有6000多亿，和22年底相比直接减半。

小编的好友兽爷说，在救市时拉小盘股更有效，但国家队却只盯着中字头的大票买，似乎只救“自己人”。这让场外资金也不敢轻易进场，国家队的介入反而加剧了市场的恐慌。

现在，这股风也吹到了房地产市场。三个月前，领导提出在商品房库存多的城市，政府可以收购部分商品房作为保障性住房。央行也表态支持，但强调要对不同所有制的房地产企业一视同仁。

但要做到一视同仁，似乎并不容易。

2024年7月11日，武汉成立了安家保障性住房有限公司，隶属于武汉市城市建设投资开发集团。8月10日，武汉安家开始了第一笔收储，买下了两栋楼，计划改造成保障房。这两栋楼分别属于央企招商蛇口和武汉本地国企。

有趣的是，其中一栋楼原本是写字楼。官方计划将其改造成334套平均40平的保障房。但这个写字楼项目曾是招商蛇口的老大难项目，空置率高，去化周期长。

武汉的商办项目现状不佳，空置率高，去化周期超过122个月。这栋写字楼曾以1.4亿起拍价拍卖，后来均价跌到了1万/平。招商蛇口已经为这个项目做了重大亏损准备。

据武汉的朋友透露，政府可能是以每平不到6000块的价格收购的。写字楼改造成保障房的成本不小，可能需要增加30%的成本。这样的改造似乎得不偿失。

对招商来说，政府的收购价虽然低于成本价，但在当前情况下，小亏就是赚了。武汉有人形容这次交易是“变废为宝”。

另一个被收储的项目是空港中心三期的2号楼，位于远城区的盘龙城板块。原先这里有一个宏大的规划，但因开发商资金问题被暂停。板块内的房源一直滞销，已经有3年没有纯新盘入市了。

有意思的是，负责收储的武汉安家和空港中心的母公司都是武汉市城市建设投资开发集团的子公司。这次交易可以看作是兄弟单位之间的互助。

类似的情况也发生在珠海。7月底，华发股份将子公司华奔公司名下的所有存量房产以2.66亿元的价格转让给珠海安居集团。不久后，华发集团、珠海市安居集团与建行签署战略合作协议，建行提供200亿元的授信支持。

华发集团是珠海最大的国企，华发股份是其地产平台。珠海的安居公司也是华发集团的子公司。华发集团拿到200亿授信后，转手就买下了自家地产公司卖不出去的房子，这些房子未来将通过珠海安居变成珠海的保障房。

这些房子的收购价格似乎也是按市场价，不打折。最早的那笔2.66亿元的交易，也是珠海安居对兄弟公司华发股份的支持。这批房子还是二手房，是华发股份为了快点卖掉自己手里的新房搞“以旧换新”买下来的。

从价格上看，珠海安居还让华发股份赚了一些。有研究机构评论这次交易说，华发集团既是珠海市场收储主体，又是华发股份的大股东，双重身份兼顾了双方利益。

放在平常，这样一个完美的交易完全没有任何可能。但现在，一切进行得很顺利：以收储的名义，以保障房的名义。

珠海年财政收入不到500亿，花120亿收储，不知道未来还钱会不会有压力。

收储这个词，最初来自土地收储。土地收储虽然以增加财政收入为目标，但从一开始就强调公益性。房地产收储的权力下放给了地方政府，却并没有有力的监管，很容易变成地方政府对本地国企的解套、资助。

收储是一笔大投入，如果要通过“收储”将住房去化周期压缩至18个月以内，大约需要约7万亿元。收购库存房产存在一个根本的商业逻辑矛盾——那些卖不出去的房子，真的会有人来租吗？

当然，政府可以通过降低租金来吸引租客，那会不会影响租房市场？武汉安居收购两栋楼的公告里说，这两栋楼是定位服务于区域新青年、新市民、教育、医护和企事业单位员工，租赁需求旺盛。

需求这么旺盛，企业怎么自己不把这钱赚了？这背后的逻辑值得深思。