徐汇滨江的最后一块拼图即将落子，或将重塑长桥板块价值定义

徐汇滨江作为上海黄浦江两岸城市更新的模范，8.4公里的滨江岸线，已经成为徐汇区高质量发展的缩影。

目前，徐汇滨江的核心段（瑞宁路-龙水南路）的建设已取得阶段性成果，西岸传媒港、数智谷等组团已基本建成，金融城也进入冲刺阶段。下一阶段，徐汇滨江南段区域，将进入深度开发阶段。最近又有重磅消息传出，位于长桥板块，上海植物园以东的区域，将打造为滨江中央公园，成为徐汇滨江发展的最后一块拼图。

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抓住历史机遇，一部白手起家的超级发家史

在上海新兴的滨江岸线中，徐汇滨江能取得如此的成就，重要原因还是赢在了起跑线上。在2010年前后，徐汇区利用黄浦江两岸综合开发及世博会筹办的契机，使徐汇滨江实现了飞跃式发展。

熟悉徐汇滨江的市民都知道，这里还有个洋气的名字叫“西岸”，这也是徐汇滨江建设之初的定位，对标巴黎左岸和伦敦南岸。

徐汇滨江实拍

根据此前规划，整个西岸将打造“一港一谷一城一场一湾一心”六个百万级产业组团，随着中央公园的规划方案被提出，未来或将有“一园”加入其中。

徐汇滨江功能区定位

下面是申度君整理的徐汇滨江当前各大功能组团的具体情况：

一个区域的开发，最核心的资源是地和钱。没有土地就没有空间、没有资金就没有力量。

徐汇区凭借早些年打下的基础，拥有夯实的家底。徐家汇商圈、漕河泾开发区为徐汇区财政“大量输血”，不仅如此，徐汇更不惜掏空漕河泾开发区，腾讯、商汤、复星、麦当劳、游族等企业纷纷从漕河泾大本营迁至徐汇滨江。所以说徐汇滨江除了强大的开发能力，实力企业入驻是它强势发展的压舱石。

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徐汇滨江最后的拼图，经济与生态的双向奔赴

那么回到这一次备受关注的西岸中央公园，根据"上海徐汇"官微在1月的报道，徐汇滨江第七组团（龙水南路-淀浦河）是贯通向南延伸的关键节点，将延续一江一河”发展动能和热力向南传递。纵深较窄使得黄浦江在该段区域与腹地的上海植物园紧密联系，轨道交通23号线在此范围设2个站点，有条件结合TOD模式整体开发。综合上述因素，比起打造产业标杆而言，更需要联动整体需求，成为地区高质量发展有力补充。

西岸中央公园规划效果图，图源网络仅供参考

从网传的规划图可以看出，西岸中央公园将结合上海植物园的先发生态优势，在龙吴路以东区域，打造大面积的生态、居住及商业的组合业态。此外，上海植物园有望在龙吴路上方，建设一座观景桥梁，用来串联植物园与滨江地带，未来有望成为区域一大网红打卡点。要知道今年的上海国际花展，主会场首次跨出上海植物园，拓展至徐汇滨江区域，未来这样的生态共融、水岸联动可能会更多。

西岸中央公园规划效果图，图源网络仅供参考

虽然美好的蓝图已经绘就，不过当下还面临不少难题。地产申度从现场来看，位于规划效果图（红框）的区域，当前还有大量厂房、园区、城中村、旧改房屋等，例如位于中环线上的苑宏新村，当前正处于征收阶段，未来地块腾出后将作为公共绿地使用。

苑宏新村（征收中）实拍

考虑到地块位于上中路隧道上方，或很难开发商业或住宅项目，因此打造绿地使用无可厚非。而位于苑宏新村北侧的，是当前上海博物馆文物保护科技中心和上海图书馆龙吴路书库。有路边社消息称，未来百色路将打通至滨江岸线，而这两大仓库或将进行迁移，未来土地将腾出他用。

上海博物馆文物保护科技中心、上海图书馆龙吴路书库实拍

另在图书馆书库的东侧，目前是遗留的工业厂房。而在规划图中未来将被设计为住宅用地。

遗留厂房实拍图

在走访中申度君还意外发现，片区内还留存有零星的城中村，这在徐汇滨江板块中还是比较少见的，未来这些土地或都将纳入西岸中央公园的开发范畴。

徐汇滨江沿线的城中村实拍

目前徐汇滨江的核心是在中北段，包括金融城、传媒港和数智中心等，而南段的滨江岸线虽然早已贯通，但周边的配套能级比较弱，也没有产业导入。

总体来看，中央公园组团也是结合了上海植物园的生态优势，衔接北部传媒港和南部热力秀场的发展，提升这一滨江段的城市界面和未来的滨江能级。

另一方面，城市中央公园的概念近年来也比较火，很多区域更是打出了CLD中央居住区的概念。有了上海植物园作为铺垫，西岸中央公园的发展自然也是水到渠成。去年下半年，上海植物园北区也投入运营，出众的景观环境，也是徐汇滨江版图内不可多得的生态资源。

上海植物园北区实拍

所以以生态资源为契机，再结合23号线上海植物园站，加上未来区域内会腾挪出大量土地，利用TOD模式整体开发，进一步强化徐汇滨江的影响力，推动徐汇南片区的城市更新，实现经济效益与生态效益的双赢。

据悉，徐汇滨江第七组团的方案征集工作近期正在展开之中。主要基于“公园城市示范区”更新单元，暨上海植物园周边约8.87平方公里。从目前来看，长桥板块有望成为这一轮徐汇滨江城市更新中的最大受益板块。此外，中央公园组团还能辐射周边的南站，南部的华泾等板块，成为市民休闲娱乐的新去处，也能间接受益。

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新房价格4年已涨幅47%，

徐汇长桥的价值上限将重新定义？

虽然长桥板块早就有徐汇滨江岸线的光环，但并没有因此站上“神坛”，反而被人诟病南滨江岸线缺乏吸引力。

对比全市中环附近板块，例如静安的大宁，普陀的长风，长宁的古北，闵行的古美，浦东的张江、碧云等地，这么一对比，长桥的竞争力还是偏弱。不过，这里的新房价格却在连年上涨，与以上这些板块相比有过之而无不及。

当然要说长桥城市界面差，缺少商业，交通不便，确实也没太大毛病。但长桥也有它的绝对优势，板块内堪称名校云集。

逸夫小学旧校区，实拍

“徐汇四大民办”之一的逸夫小学就坐落于此，此外还有上海小学、上海实验学校附属小学、徐汇实验小学、徐汇区教育学院附属中学、徐汇中学南校区、园南中学等徐汇区”公办一二梯队”学校均云集于此。不仅如此，上海”四大高中”之首的上海中学国际部也在板块内。

加之长桥近年来始终在努力发展，首先是15号线通车，打破了徐汇南的“地铁荒”。其次今年上半年，徐汇区中心医院从市中心淮海路迁移至此；再加上加上长桥二村的旧改和徐汇滨江岸线的再度开发，可见区里对发展徐汇中部区域的决心。因此，用一个前瞻的眼光来看长桥板块11万+/平的新房价格，似乎就合理了。

而在住房方面，这里以老破小、动迁房社区为主。近10年来，长桥板块的商品房用一只手就能数过来。稍早期入市的明星项目中海瀛台，依然是当前板块内挂牌价格最高的二手房，均价突破12万/平。

此后的10年时间，长桥板块都没有新房入市，直到2020年，长桥板块迎来了一波新房的供应小高潮。先是永业集团打造的梧桐公馆以7.82万/平的均价上市，当时项目的入市节点处于市场横盘期，起初去化也并不理想，随着时间推移，加上新房价格的走高，还是逐渐去化。

时间来到2020年7月，热门项目汇成南街里登场，首开认购率289%。也从这时起，长桥迎来高光时刻。2020年12月，汇成南街里二期开盘，均价7.95万/平，推出237套房源，最终收得认购人数3007组，认购率高达1269%，成为当年上海认购率最高项目。

而在随后地产·尚海悦庭项目也先后两次开盘，均价95000元/㎡，平均认购率120%，首次开盘面临南街里的竞争，不过第二次开盘也算是捡漏了南街里没上车的购房者，整体表现也还算可圈可点，这也不难看出长桥板块内的改善住房需求依然很大。

长桥板块近年来新房开盘情况

伴随着这些项目的售罄，长桥板块内的新房告一段落，直到2024年5月，长桥二村的旧改地块被上海地产和徐汇城投拿下，如今地块引入招商蛇口、徐汇城投、南昌市政联袂打造，项目案名为海上·清和玺，包含7栋25-33楼高层、2栋6-7楼洋房，1栋10-14层小高层等，预计推盘均价为11.5万/平，户型为112-117平。

海上·清和玺规划图

从2020年到2024年这4年时间里，长桥板块的二手房经历过一番震荡，目前二手房价格基本已经回落到2020年前的水平，尤其是老破小住房，基本在6-8万/平的价格区间徘徊。

图源贝壳找房

不过这里新房的价格却出现了明显的上涨，从当初的7.8万/平来到了现在的11.5万/平，涨幅在47%。其中经历过2次比较明显的跳涨，首先就是2022年，长桥新房价格站上了9万+/平，而在今年，房价进一步走高，一涨就是2万/平。

当然，徐汇的新盘历来不愁卖，加上徐汇南部区域的改善需求很大，当下的难点是新盘价格水涨船高，对于购买力提出了很高的要求。尤其是4公里外的梅陇板块，均价才7.5万/平。选择一个近市区的大户型产品，还是退而求其次买个中环旁的中小户型，在地段和性价比上该如何抉择，就看购房者自己来权衡了。

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结语

徐汇滨江岸线的开发，不仅仅是为市民带来一个更开放的休闲空间，滨江景观带，它更是城市提振经济的重要抓手，创造新型消费空间并塑造滨水生活新方式。而西岸中央公园的规划出炉，对于发展比较薄弱的长桥而言，赋予了板块新生的机会。相信若干年后，长桥会迎接真正属于自己的辉煌新篇章。