已运营12年！青岛这家知名商业体易主！

挂牌出售两个月后，青岛大拇指广场的新东家浮出水面。

日前，上海证大房地产有限公司（以下简称“上海证大”）宣布与升瑞祥（香港）有限公司（以下简称“升瑞祥”）签署协议，后者将以1000万元接手上海证大价值28.766亿元的资产包，其中便包括青岛证大大拇指广场。

从2012年正式开业运营，大拇指广场在青岛历经辉煌后又走向萧条，背后运营方的规划不合理、运营策略不善成为主要隐因。此番被接手后，能否触底反弹，可谓备受瞩目。

公告中显示，上海证大与买方及出售目标公司已签订协议，根据协议内容，上海证大已有条件同意出售，买方已有条件同意收购销售股份；上海证大亦已有条件同意将相关债权转让予买方，总代价共计1000万元，由买方在完成时以现金支付。‍

根据公告，上海证大打包出售的主要资产包括以下物业：上海证大大拇指广场的2个商铺单元（超市部分）、25个商铺单元、一间酒店及475个停车位；青岛证大大拇指广场的一个设有地下停车位的购物中心及一间酒店；扬州项目的216个商铺单元及一块土地；西镇项目的一个商铺单元及81个停车位；烟台项目的一块土地；证大五道口金融中心、证大宽域及证大立方大厦分别拥有190个、50个及115个停车位。

而买家是升瑞祥（香港）有限公司，该公司是瑞冬集团股份有限公司的全资附属公司。瑞冬集团总部位于山东德州，主要从事中央空调产品的研发、设计、生产、销售、安装和维护，是一家年产值能力40亿元的国家级高新技术企业。

上海证大发布公告

显然，这又是一起由实业公司“抄底”地产的交易。近年来，实业“抄底”地产屡见不鲜，尤其位于上海核心地段的商业体，因其巨大的升值潜力格外受到实业资本的青睐，而这对于交易双方来说，更像是一次“双赢”。

从此番上海证大和升瑞祥的交易来看，上海证大是为了重组本集团的不良及困境资产，并改善财务状况。

一如公告中显示，上海证大此番其出售的资产，大部分已作为借款的抵押品，其中部分资产因出售集团未能偿还部分借款而被法院查封。如上海证大大拇指广场的物业已作为贷款的抵押物，青岛证大大拇指广场的物业也已作为贷款的抵押物，由于贷款违约被法院查封等。

这些资产出售后将不再是上海证大的附属公司，因此，相关业绩、资产及负债也将不再纳入上海证大的财务报表。据悉，此次交易后，上海证大的计息借款将大幅减少至仅约2.185亿港元，其流动资金和财务状况都将得到显著改善。

而对于升瑞祥来说，以1000万元接手上海证大价值28.766亿元的资产，其看好的更多是项目和地块所带来的升值空间和长期回报。

位于上海浦东的上海证大大拇指广场、位于青岛崂山区海尔路黄金地段的青岛大拇指广场、位于扬州广陵区国庆路的扬州项目……这些位于核心区域的项目，往往具有较好的市场需求和升值潜力；而分别位于扬州和烟台的待开发土地，或也将为升瑞祥的资源整合带来更多可能。

对此，华东一上市房企副总裁认为，此次交易可能是这家实业公司在尝试多元化经营和资源整合方面作出的战略考量。一般做实业的公司在长期经营中积累了稳定的现金流和市场影响力，这些资源可以用于拓展新的业务领域，实现资源的优化配置。

图片来源：证大地产官网

今年6月，上海证大宣布公司拟出售旗下青岛证大大拇指广场项目。彼时，我们便曾分析过，青岛大拇指广场这些年日渐惨淡的原因，并期待其如中山路百盛一样，遇到它的新伯乐。（详见《青岛大拇指广场拟出售》）

但其实，对于青岛大拇指广场而言，此番换了“新东家”，也并不意味着其将在短时间内迎来新的生机。

一方面，上海证大这些不良及困境资产处理之后，相关债权也得以转移。

据悉，截至2024年5月31日，上海证大权益持有人应占未经审计的合并负债净额约为10.39亿港元。此番交易完成后，其计息借款将大幅减少至仅约2.185亿港元。这其中超过8.2亿港元的差距，落到升瑞祥身上，即便不用立刻照单全收，也得留出处置时间。

另一方面，升瑞祥此番接受这一整个资产包，大概率还是冲着上海证大大拇指广场项目去的，毕竟不管是在地段、体量还是在运营和盈利上，上海证大大拇指广场都将其他项目远远甩在身后。

因而，如果“新东家”想要迅速恢复一个商业综合广场的运营，或选择一个项目进行升级改造，上海证大大拇指广场都是其中的更优选，至于青岛证大大拇指广场以及扬州、西镇、烟台、证大五道口等其他项目，还都有得等。

对此，公告中也明确，出售事项完成后，上海证大还将委任瑞冬集团为上海证大大拇指广场项目提供改造工程咨询、运营及管理服务。

当然，青岛证大大拇指广场也并非全无竞争力，其起码还与新东家的总部占了一个“距离近”的地缘优势。若瑞东集团计划利用这些新资产拓展新的业务领域布局，青岛不失为一个很好的尝试地。

不过，就目前青岛崂山区的商圈发展来看，由利群金鼎广场和金狮广场组合的石老人、利达购物中心所在的金家岭、崂山万象汇引领的辽阳东路等区域各有特色和优势，青岛大拇指广场想要在商业发展和活力方面突出重围，还是需要形成更为明显的竞争优势。