低买高卖赚差价，还能有效避税？中介和房东的“馊主意”泡汤了

来源：检察日报正义网

为了少缴商铺买卖交易税款、尽早实现过户，他们伪造证据、发起诉讼，后又因利益不均产生诉争，不满判决结果申请检察监督。随着调查的深入，检察官发现了案件背后的“猫腻”——

想要低价买房再高价卖出赚取差价，并规避其间产生的高额税费，安某在房屋中介的安排下，与相关人员伪造证据、虚构事实开展诉讼，达到减少税费并成功过户的目的。

然而，高昂的中介服务费却引起了贵州省遵义市红花岗区检察院检察官的怀疑。检察官顺藤摸瓜，发现这起疑点重重的案件涉嫌虚假诉讼，全面审查后依法制发再审检察建议，法院重新审理后依法改判，相关当事人则因涉嫌虚假诉讼罪被公安机关立案侦查。

不正常的中介服务费

2019年4月，安某以112万余元向兰某购买A商铺，在未办理过户的情况下又立即转卖给马某、宋某母子二人。为办理过户手续，同年11月，安某找到房屋中介杨某，经其介绍与房屋中介殷某、钱某签订服务协议，约定由殷某、钱某二人代为办理相关手续，初步预估服务费用30万元。协议签订后，安某向殷某、钱某二人支付了30万元。

2020年4月，该商铺完成过户，经结算应退还安某6万元。当月，殷某与安某签订退款协议，承诺退还6万元。后殷某仅退还安某2万余元。

因剩余款项一直未支付，2021年8月，安某向红花岗区法院提起诉讼，请求判令杨某、殷某、钱某退还4万元并支付资金占用费。

法院经审理后认为，安某与殷某、钱某签订的服务协议有效，殷某二人应以连带责任的方式对安某承担义务，约定的事宜完结后，殷某与安某签订的退款协议对钱某同样具有约束力。但杨某并非上述服务协议的当事人，安某向其主张违约责任，不予支持。2021年10月，法院判决殷某、钱某退还安某3万余元，并支付资金占用费。

钱某认为，退款协议是殷某自行与安某签订的，不服该判决，向法院申请再审被驳回后，于2022年5月向红花岗区检察院申请监督。

该院办案检察官调取了该案卷宗材料，发现安某围绕自己的诉讼请求向法院提交了与兰某之间的房屋买卖协议、中介服务协议、退款协议等，法院依此作出判决并无不当。“但高昂的中介服务费引起了我的注意。”检察官介绍，常规情形下，中介服务费一般为几万元，但该案中双方约定竟高达30万元。

检察官意识到该案并不像钱某说的那么简单，追问其一些具体问题时，钱某支支吾吾，言辞闪烁。

疑点重重的房产过户案

在调查过程中，围绕涉案房屋，检察官发现了另外一起案件。案件材料显示，早在2011年3月，马某、宋某就已经与兰某签订《房屋买卖协议》，约定马某、宋某以30余万元的价格向兰某购买A商铺，当日兰某就收到了马某给付的购房款并出具了收条。2019年7月，马某、宋某二人向法院提起诉讼，请求确认《房屋买卖协议》有效，由兰某将A商铺过户到马某、宋某名下。

经调解，法院作出民事调解书，确认《房屋买卖协议》合法有效，兰某协助办理过户手续。2019年8月，马宋二人申请法院强制执行，法院向遵义市不动产登记事务中心发出协助执行通知书，A商铺于2020年4月过户到马某和宋某名下。

“从马某、宋某与兰某的诉讼来看，马某提供了《房屋买卖协议》、收条，双方都出庭参加了诉讼，法院组织双方当事人进行调解，并结合在案证据作出民事调解书，并无不当。”检察官表示，两个案件若分开来看，很难发觉有虚假诉讼的痕迹。

如果2011年3月，兰某就已将A商铺卖给马某、宋某，为何又在2019年4月卖给安某？早已购买商铺的马某、宋某，为何直到2019年7月才向法院提起诉讼？检察官审核后发现，案件存在诸多疑点。

2023年3月，检察官逐一对案涉人员进行询问，几人相继交代了虚假诉讼的事实。

原来，2019年4月，安某以112万余元向兰某购买A商铺后，又以143万余元转卖给马某、宋某，并承诺支付过户费用。但当安某到房管部门咨询时，才得知商铺过户要缴纳几十万元的税款。安某便找到中介杨某、殷某、钱某三人，提供30万元服务费请求帮忙办理过户。殷某告知安某等人，可以通过虚假诉讼来解决过户问题，减少税费。彼时兰某急于得到购房款，马某、宋某急于得到A商铺，于是伪造了《房屋买卖协议》和收条，上演了一场假官司。

而安某也达到了目的，按照30余万元的交易价格，该房屋过户仅需缴纳税款1万余元。但此时安某又觉得此前承诺的30万元服务费太高，经双方协商，殷某承诺退还6万元，但钱某并不同意，双方产生争议。

制发再审检察建议纠错

红花岗区检察院检察官认为，马某、宋某根据伪造的《房屋买卖协议》和收条向法院提起民事诉讼，导致法院作出错误的民事调解书，系虚假诉讼。安某起诉殷某、钱某退还服务费一案是当事人基于虚假诉讼的行为而产生，双方签订的服务协议损害了国家利益。

2023年5月，该院向区法院制发再审检察建议。2023年8月，法院对前述两起案件裁定再审。今年4月，法院经审理后作出民事判决，撤销了原来该院作出的民事调解书。安某起诉杨某、殷某、钱某退还服务费一案还在审理中。

经向税务机关咨询，案涉A商铺涉及两次交易，按照正常交易需缴纳税款57万余元，但当事人通过虚假诉讼最终仅缴纳税款1万余元，严重侵害了国家利益。5月，该院向税务机关制发《关于追征房产交易税费的函》，依法将相关线索移交税务机关，对该笔税款进行追征。

此外，红花岗区检察院将安某、钱某等人涉嫌虚假诉讼罪的线索移送公安机关。近日，公安机关已立案侦查。

来源：检察日报·法治新闻版

作者：丁艳红 朱宁 刘丽