国际养老基金，高调“进军”日本楼市，背后信号极为微妙...

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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 翊一

大家好！我是日本掘金的主编翊一，

本周想跟大家分享的消息有这些——

1、2024上半年，日本首都圈房地产投资额继续位居全球首位，国际养老基金积极涌入；

2、 东京23区二手公寓房产均价连续3个月增长，市中心与周边地区的差距仍未缩小；

在房地产领域，全球主要国家和地区楼市“西降东升”的趋势仍在继续；

这当中，则要数日本的表现最为瞩目。

根据美国大型房地产服务公司仲量联行（JLL）统计数据显示：

2024 上半年（ 1-6 月），日本首都圈（东京都、神奈川县、千叶县和琦玉县）以 110.2 亿美元（约合1.6万亿日元）的房地产投资额位居全球第一，比去年同期增长 19%。自 2024 年第一季度以来，东京圈房地产投资规模一直保持第一的位置。

大阪地区以36.3亿美元房地产投资额，排名第18位。

同期，全球房地产投资下降了 4%，降至 2870 亿美元。美洲的交易量下降了 10%，利率上升是原因之一。欧洲、非洲和中东地区投资额增长了 1%，亚太地区增长了 7%，几乎由日本领跑。

JLL报告指出，“日本是亚太地区最活跃的不动产投资市场。”

主要得益于日元疲软和入境旅游业的增长，全球资本对日本投资增加，特别是在以酒店为重心的领域投资。

还有，向来被称为“硬骨头”的写字楼，在日本经济持续复苏的带动下，东京市中心写字楼的交易也很活跃，由于空置率下降（截至7月，东京23区写字楼空置率仅为4.4%，都心区域接近3%的水平），办公楼的租金也在上涨。

除了日元贬值、旅游经济等因素，随着国际养老基金增加对（另类）资产的投资，对不动产投资比例有扩大倾向；

日本房地产“低价低息”、“回报稳定”、“资产升值”自然备受青睐。

众所周知，无论哪国的养老基金，不能不动放着不投资，但也不能乱投。

国际养老基金积极涌入日本房地产市场，起码说明一点，日本，或者说东京房产较好地平衡了“安全+收益”两者。

连JLL 机构高层 Manabu Taniguchi 也指出，

日本国内房地产正在成为养老金的容器。养老基金的房地产投资还有进一步扩大的空间，这将起到支持日本国内房地产市场的作用。

看来历史的长度可以改变一切。

被嘲讽将近30年后，“翻身”的日本楼市，可能还会继续带给外界更多惊喜。

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尽管首都圈的房地产投资额最高，但圈内各地域的投资差距却也一直在拉大。

如下图所示，2024上半年，东京都心5区占房产总投资规模的比例高达34%，比2023年全年占比28%的投资份额还有所增加。

除去5区以外，东京都内的投资占比为22%，而其余三县千叶、埼玉、神奈川仅占8%，与2023全年17%投资占比相比大幅缩减。

值得一提的是大阪圈，房地产的投资占比达到21%，是自 2008 年开始数据统计以来的最大份额。

之前我们团队就曾给出过判断，日本房地产市场逆势复苏之后，或者说经过一轮普涨后，区域房价的分化会比过往更为快速地拉开。

这一点，看最新的房价数据会更为直观。

根据日本房地产调查公司东京kantei数据，

受东京都二手公寓供应减少的影响，截至今年7月，首都圈二手公寓房产均价基本与上个月持平，为4629万日元/70㎡（约合人民币227万/70㎡);

按分区来看：

东京都二手公寓均价环比上涨0.6%，达到6571万日元/70㎡（约合人民币321万元），连续3个月上升；

其余三县，除了神奈川县二手公寓均价（环比涨幅 0.1%，3615 万日元）继续保持小幅增长，埼玉县（环比下降-0.7%，2882 万日元）时隔3个月二手公寓均价出现减少，千叶县（环比降幅-0.8%，2672 万日元）房价继续下降，再次创下年初以来的最低值。

反观东京市中心，

23区二手公寓均价连续3个月上涨，环比增幅1.2%，达到7551万日元/70㎡（约合人民币367万元）；

分别来看，都心6区房价一骑绝尘，连涨18个月后，仅二手公寓均价继续环比增加1.8%，达到1亿2276万日元/70㎡（约合人民币600万元）；

城南城西6区，二手公寓均价环比上涨0.5%，为7321万日元/70㎡（约合人民币358万元）；城北城东11区房产均价环比上涨0.4%，为5412万日元/70㎡（约合人民币265万元）。

一句话，东京市中心与周边地区的房价差距，丝毫没有缩小的苗头，也愈发考验投资者眼光。

想要买入东京23区，乃至买入东京都心区域的朋友，得抓紧了，

房价一路水涨船高，留给大家伙观望的时间不多了。

如今日本房产投资正迎来史上最大的分水岭，东京23区vs其他城市，投资vs自主，贷款vs全款，都该怎么选择不同的房产类型？

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