子女借老人名字购买工龄房，部分子女不认可，出资子女起诉过户

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

李某伟向本院提出诉讼请求：1.三被告配合我办理北京市海淀区一号房屋过户登记手续，将房屋产权人变更为我；2.本案的诉讼费由李某霞承担。

事实和理由：李母与李父系夫妻关系，二人有四子女，分别为李某伟、李某霞、李某萍、李某芝。1998 年，因李父病重，除了我，三个子女都在外地，为了便于照顾李父，在我同意的情况下，经李父向其所在单位申请，我将自己承租的位于石景山区一号二居室换成了海淀区一号房屋，便于照顾李父。

1998 年，李父单位房改，李父建议我以其名义购买诉争房屋，这样就可以计算李父的工龄，待房产证办理下来后，将房产过户到我名下，李母也同意。故我以父亲的名义购买了诉争房屋，办理了相关手续。2003 年李父去世，李母、李某萍、李某芝都认可诉争房屋是我借李父的名义购买的，诉争房屋属于我所有。我认为诉争房屋是由我原承租的石景山的房屋置换而来，经过父母同意，借李父名义购买，与李父之间已经形成借名买房的合同关系，现在李父去世，李某霞不配合办理过户手续，故诉至法院。

被告辩称

李某霞辩称，不同意李某伟的诉讼请求，请求法院驳回。诉争房屋是李父与李母夫妻共同财产，双方共同出资购买，不存在借名买房的事实，李某伟未与李父达成任何书面或者口头借名买房协议，也没有实际出资购买诉争房屋，故请求法院驳回李某伟全部请求。

李某萍辩称，我同意李某伟的诉讼请求。

李某芝辩称，我同意李某伟的诉讼请求。

法院查明

李母与李父系夫妻关系，二人育有四个子女，分别为李某伟、李某霞、李某萍、李某芝。李父于2003 年 4 月 3 日去世。李母于 2019 年 1 月 29 日去世。位于北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）的房屋所有权证于 2001 年 8 月 27 日下发，产权人为李父。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：

一、李某伟主张其借父亲李父名义购买一号房屋，提供如下证据：

1.位于北京市石景山区一号房屋公有住宅租赁合同及协议书复印件，证明为了照顾父亲李父，与诉争房屋的原产权单位签订协议书，将石景山房屋置换成诉争房屋。原产权单位员工高某出庭作证。李某霞对租赁合同复印件不予认可，对于协议书真实性无异议，但认为协议书中明确写明甲乙双方各有住房长期分配使用权，即使房屋在出售前，租赁关系发生置换，置换完毕后房屋的分配权属于单位，是分配给李父的，之后发生的买卖关系是另外一个法律关系。

诉讼中，经本院向单位调查，该单位出具《2003 年基金委职工住房情况调查表》，李父作为填表人，认可一号房屋系同调换；至今产权人未改。双方当事人对该证据的真实性无异议，本院予以确认，并能佐证李某伟提供的租赁合同及协议书的真实性。

2.房屋买卖合同复印件及票据，证明李某伟借父亲李父的名义与单位签订了《房屋买卖合同》，购买了诉争房屋。李某霞认可真实性，但认为原件在李某霞处由其保管，不符合借名买房的审查标准，不能证明李某伟的诉讼主张。

3.房屋所有权证原件，证明李某维持有诉争房屋所有权证；李某霞认可真实性，证明涉案房产的产权人系李父。

4.燃气收据，证明李某伟一直居住在诉争房屋内，是诉争房屋的实际权利人。李某霞认可真实性，但主要票据形成在李父去世后，李某伟实际居住房屋交纳相关费用是正常现象。

5.李某伟书写的《关于北京市海淀区一号房屋的产权和居住情况说明》（以下简称《情况说明》）该说明中落款有李母于 2017 年 3 月 1 日书写：“情况属实，同意办理过户”，并签字摁印；李某芝于 2017 年 3 月 15 日签字摁印；李某萍于 2017 年 3 月 27 日签字。

李某霞表示从未听李母说过，且与遗嘱内容相矛盾。因李某霞未提供相应证据否认该证据的真实性，且李某萍、李某芝亦认可该证据，故本院确认《情况说明》的真实性及证明效力。

二、李某霞提供如下证据：

1.《房屋买卖合同》原件及购房款收据原件，《公有住宅租赁合同》原件、《职工住房证明》，证明李父系一号房屋的所有权人；证明李某伟证人高某所述证言与事实不符。李某伟对证据的真实性不持异议，但不认可证明目的。

2.李某芝、李某萍签署放弃继承声明书，并进行公证，表明一号房屋是其父亲李父的遗产；李某伟支付该公证费，证明李某伟对此事实一直明知。李某伟对公证书真实性不持异议，并非其交纳公证费，对证据的质证意见是，因为房屋最终要过户给李某伟，如果按照继承程序就需要二人公证，对李某霞的证明目的持有异议。

3.李母 2011 年 3 月 8 日遗嘱，其中第二条“坐落于北京市海淀区房屋，由二儿子李某伟继承。”证明诉争房产是李母财产。李某伟意见是老人履行约定的表示，是将房屋过户的表示。

4.李某霞提供 2011 年 4 月 2 日李母所立公证遗嘱，内容中第二条：“坐落于北京市海淀区一号房产是我和我老伴李父的夫妻共同财产。在我去世后，上述房产中属于我的份额（含本人应继承李父的遗产份额）由我的次子李某伟一人继承，且只作为我儿子李某伟的个人财产，不作为他和他配偶的夫妻共同财产。”2017 年 3 月 1 日，李母公证声明撤回 2011 年 4 月 2 日公证遗嘱。李某伟质证意见是，公证书已经撤销。

邻居证言，证明李母一直认可诉争房屋是其与李父的夫妻共同财产，并多次将此事告知其同事、邻居。李某伟认为证人陈述与案件无关。

一号房屋购房合同及发票，证明李某伟证人高某所述证言与事实不符。李某维持有异议，认为与本案无关。

对于李某霞提供的《房屋买卖合同》原件及购房款收据，《公有住宅租赁合同》、《职工住房证明》及公证书本院均确认为真实。

裁判结果

本判决生效后七日内，李某霞、李某萍、李某芝配合李某伟将位于北京市海淀区一号房屋过户至李某伟名下。

房产律师点评

判断是否为借名买房，应当根据李某伟与父母李父、李母间是否签订有借名购房的协议，以及房屋的出资来源、使用情况、购房票据及产权证书的持有、对于借名购房有无合理解释等多方面情节综合考虑。本案中，根据李某伟提供的单位证明，可以证实一号屋是李某伟用单位分其住房与父亲李父单位房屋置换而来；目的为方便照顾父母。故一号房屋来源于李某伟。

现一号房屋的产权证由李某伟保管，房屋亦一直由李某伟居住，并交纳相关费用，证实李父夫妇认可房屋由李某伟享有相关权利的事实。关于购房费用，双方各执一词。诉讼中，李某伟提供了有李母签字的《情况说明》，证明李母认可房屋系李某伟购买以及同意房屋归李某伟所有的事实。李某霞虽持有异议，但未有相反证据，法院确认《情况说明》的证明力。该《情况说明》亦是在李母所做公证书之后，且李母关于遗产处分的意思表示并不能构成对一号房屋权属认定的阻碍。

虽然李某伟与父母之间就借名买房未签订书面或达成口头协议，但根据证据材料能够证明一号房屋确为李某伟出资，房屋购买后由李某伟实际掌握并享有房屋权益，能够佐证该房屋系李某伟借用李父名义购买的事实。李某萍、李某芝亦对李某伟所述事实及诉讼请求不持异议。故法院对于李某伟要求三被告配合办理一号房屋的过户手续的诉讼请求予以支持。

至于李某伟购房取得的李父夫妇工龄优惠，并不能当然认定为赠与，因李某霞在本案中并未提出一并处理该工龄优惠款，故可另案解决。

办案心得

一、借名买房的风险与证据重要性

本案件中，李某伟主张借名买房引发纠纷，凸显了借名买房存在的风险以及证据在解决此类纠纷中的重要性。

借名买房可能因缺乏明确书面协议而导致争议。在实际生活中，当事人应谨慎考虑借名买房的风险，尽量签订详细书面协议，明确双方权利义务。对于律师而言，处理借名买房纠纷时，要仔细审查当事人提供的证据，包括房屋来源、出资证明、居住情况、购房票据及产权证书的持有等。通过综合分析这些证据，判断是否存在借名买房的事实，为当事人维护合法权益。

二、房屋权属认定的多因素考量

法院在判断房屋权属时，综合考虑多个因素，如房屋的来源、使用情况、购房票据及产权证书的持有、当事人的合理解释等。这为房屋权属的认定提供了全面的考量标准。

在处理房产纠纷时，律师应引导当事人提供与房屋权属相关的各种证据，以便法院能够全面、准确地认定房屋的所有权归属。同时，律师也要向当事人解释法院在认定房屋权属时的考量因素，帮助当事人更好地理解案件的处理结果。

三、公证遗嘱与房屋权属的关系

本案中，李母的公证遗嘱对房屋的处分并不能构成对房屋权属认定的阻碍。这表明公证遗嘱虽然在遗产分配中具有一定的法律效力，但不能直接决定房屋的所有权归属。

在处理涉及遗嘱和房屋权属的纠纷时，律师要明确区分遗嘱的效力范围和房屋权属的认定依据。遗嘱只能对被继承人的财产进行处分，而房屋的所有权归属需要根据具体的法律规定和证据进行判断。同时，律师也要提醒当事人，遗嘱的存在可能会对房屋的继承和过户产生影响，应提前做好规划和应对措施。

四、当事人意思表示的证明力

李某伟提供的有李母签字的《情况说明》在案件中起到了重要的证明作用。这表明当事人的意思表示在一定程度上可以作为证据，影响案件的结果。

在房产纠纷中，当事人的意思表示应通过书面形式进行确认，以增强其证明力。律师可以帮助当事人起草和签署相关的文件，明确当事人的真实意愿。同时，对于当事人的意思表示，律师要进行合理的解释和论证，使其在诉讼中能够得到法院的认可。

五、工龄优惠的处理

本案中，李某伟购房取得的李父夫妇工龄优惠未在本案中一并处理，可另案解决。这提醒人们在处理涉及工龄优惠的房产纠纷时，要明确工龄优惠的性质和处理方式。

工龄优惠在房产交易中可能涉及到财产权益的分配问题。律师应向当事人解释工龄优惠的法律性质和可能的处理结果，帮助当事人在纠纷解决过程中合理主张自己的权益。如果工龄优惠的处理存在争议，当事人可以通过另案诉讼的方式解决，以确保纠纷得到妥善处理。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致分析才能有专业判断。我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，欢迎来电详细说明情况，我们将尽力为您解答。